Metros permitidos para construir si Catastro y Registro no coinciden con el topográfico

#1
Hola.
Catastro 1.458 m², Registro 1.610 m² y topográfico 1.410 m².
Según el plan urbanístico, en ese terreno se pueden construir 360 m².
Mi pregunta es, ¿una disminución de los metros de superficie real del terreno puede hacer que se modifiquen los metros de construcción y que no me dejen construir los metros que están escritos en el plan urbanístico? ¿Existe una proporción? ¿En que se basan, en lo medido en el Registro o en el Catastro?
Muchas gracias por las aportaciones.
 

sparus

Gran experto
#2
Cada cosa, para lo que es:
  • Catastro es un registro fiscal.
  • El Registro de la Propiedad es para identificar titulares y cargas.
  • Un plano topográfico es para reflejar las dimensiones reales de los solares.
El derecho edificatorio es inherente al suelo, no al propietario, por lo que al ayuntamiento lo que le importa urbanísticamente son las dimensiones reales de las parcelas. Cosa diferente es que se exija que haya coherencia entre los diferentes documentos, como se suele hacer.
 
#3
El aprovechamiento urbanístico se suele establecer en en función de varios parámetros, seguramente esa cifra se haya obtenido de la información topografica o de la cartografia del municipio a partir del aprovechamiento que asigne al sector el planeamiento. De momento, la finca mide 1.410 m², corrígelo en Catastro para no pagar de más. Cuando escritures señala la superficie correcta, e infórmate en el ayuntamiento del aprovechamiento que corresponde a la finca, para ello basta con solicitar una ficha o certificado urbanístico. Un arquitecto se sabrá asesorar.
 
#5
1º- Entérate si la edificabilidad asignada a esa parcela está relacionada con su superficie.

- Si es un coeficiente en función de la superficie, yo me quedaba con la superficie catastral, que es la que el técnico municipal comprobará cuando compruebe el proyecto. De manera que haciéndote el tonto has ganado un poquito de edificabilidad.

- Si la edificabilidad está asignada a la parcela independientemente de la superficie, yo corregiría Catastro a la superficie real.

P. D.: El ayuntamiento conoce la superficie catastral de la parcela. No conoce la superficie registral ni la real.
 
#6
¿Y qué hace el arquitecto, @carsanor? ¿falsear y jugársela? (eso no lo cubre ningún seguro).

Si el topográfico dice 1.410, esa es la superficie de la parcela en el proyecto para mí.
 
#7
Si es un coeficiente en función de la superficie, yo me quedaba con la superficie catastral, que es la que el técnico municipal comprobará cuando compruebe el proyecto. De manera que haciéndote el tonto has ganado un poquito de edificabilidad
No exactamente, si la finca está registrada se pide. Y la del Catastro es la menos creíble siempre. El ayuntamiento pide que se acredite la superficie y el Catastro acredita muy poco.

Lo mejor que se puede hacer en modificar las escrituras en base a la del topográfico que será la real y que todos los documentos que describan la finca sean coherentes, lo demás es un futuro problema.
 

RAT

Júnior
#8
Una pregunta que me surge al respecto:
Si el plano topográfico indica más superficie que la registral y la catastral, ¿habría que hacer el proyecto directamente con la superficie topográfica o antes de hacer el proyecto habría que corregir las superficies en el Catastro y el Registro? Lo pregunto porque no sé si el ayuntamiento podría echarte el proyecto para atrás por este motivo y obligarte a ceñirte a una superficie menor que la real, ya sea la del Catastro o la del Registro.
 
#9
El ayuntamiento te requerirá estudio topográfico de deslinde, y con el mismo modificación de superficie catastral.
En la registral no se meterá, ya que no es obligatorio registras los bienes.
 
Me gustas: RAT

Tou

Veterano
#11
Corregir el Catastro es lento e ineficaz. En mi caso se hizo topográfico previo a la compra de la vivienda, con el fin único de corregir lo que veíamos inexacto.
Todos los lindantes de acuerdo, su copia del topográfico visada e incluso un par de visitas mías a la oficina para aclarar dónde estaban los errores...
Tardaron más de 4 años en ponerlo bien, si me tuviese que esperar a que todo concordase para construir seguramente se me acababan las ganas. O la financiación, porque lo que hoy sirve al banco 4 años después puede no ser viable ya.
 
Arriba