Mi casita: reforma de vivienda sin parcela mínima y rústica (rosagq)

rosagq

Oro
Siguiendo el consejo de @Mountak, abro hilo específico de "lo mío" ahora que estoy a punto de empezar la obra.

Resumo la situación por si puede ser de ayuda a alguien, porque he tenido una dificultad tras otra:

Vivienda datada de 1920 (cuando no sabían el año pero eran claramente antiguas, ponían ese), sin agua ni luz ni suelo (no sé qué fue de él, si lo llegó a tener) ni nada, que ha pertenecido a la familia durante varias generaciones. Nada espectacular, una casa de labranza de una sola planta con un patio en el medio que debo respetar (y me parte la vivienda en dos, pero de momento no me supone un problema, me adaptaré). Adosada a otra, típico por aquí, pero en terreno rústico.

He tenido muchos problemas, porque no tengo la parcela mínima para edificar pero, por ser la casa anterior a 1975, se me permite la reforma (integral integral). Primero busqué arquitecto para que me orientase sobre la posibilidad legal de la reforma, que la había, y entonces empecé a tantear a los bancos a ver si iba a tener algún problema por lo de la parcela mínima (especificando que la licencia de obras se concedería) y además porque el suelo era rústico. Algunos no quisieron saber nada de rústico directamente, otros no tenían problema y otros decían que estudiaban el conjunto.

Ya con cierta confianza acerca de la viabilidad de la hipoteca, volví al arquitecto e hicimos el proyecto, se presentó al ayuntamiento y me concedieron la licencia de obra. Con ella en la mano, vuelta a los bancos, que me pidieron entonces la tasación (o se ofrecían a hacerla ellos), pero puesto que la vivienda no figuraba en el Registro (más que en la escritura del terreno como casa de labranza) resultó que para tasar a estado terminado tenía antes que inscribir la vivienda en el Registro. Así que hice la declaración de obra nueva en construcción por mi cuenta y, cuando estuvo presentada en el Registro, me vinieron a tasar. Salió bien la tasación y esperando estoy que la DON se acabe de inscribir en el Registro (está en proceso: resultó que los metros que figuraban en la escritura diferían en más de un 5% de lo medido por el topógrafo y eso obliga a notificar a los linderos, plazo de alegaciones, etc., COVID-19 de por medio).

Con todo esto, ya los bancos me dieron condiciones (que pondré en el siguiente post) y a punto de empezar la obra y firmar la hipoteca estoy.
 

rosagq

Oro
Finalmente, Unicaja es el que mejores condiciones me ha ofrecido (aunque he vuelto a contactar con Helloteca, pero no creo que me vayan a ofrecer nada mejor, ya tuve contactos antes y solo tres bancos me contactaron). Las detallo:

- Plazo: 30 años.
- Tipo fijo: 1,5% fijo los primeros 6 meses; 2,5% sin bonificar a partir de entonces. Bonificación máxima hasta 1 punto, de la siguiente forma: nómina, tarjetas y tres recibos básicos 0,5%, seguro de vida 0,2%, seguro de hogar 0,2% y varias opciones para el 0,1% restante (seguro de coche, planes de pensiones, etc.). Me planteo hacer el seguro de coche.
- Carencia: he puesto dos años porque no me fío un pelo de la Administración. Hace que la hipoteca me quede más alta que con solo uno pero... si no me entra ahí la LPO, no puedo disponer del 20% final. Así que...
- Disposiciones: 0 € al inicio (dicen que no me conocen y quieren que aporte yo algo, no me ha supuesto problema porque tiro de mi colchoncillo para reponerlo rápido), 20% con la LPO y el resto según necesite, por certificaciones.
- Certificaciones intermedias: no les vale mi arquitecto (nuevamente, no me conocen), así que me obligan a hacerlas (sin visar) con la empresa tasadora (la que me hizo la tasación u otra, pero me conviene con la que la hizo). Precio de las certificaciones: 120 € + IVA. Además, debo pagar el cambio de solicitante de la tasación (la solicitó Sabadell) que son 65 € + IVA.

No sé si me dejo algo.
 

rosagq

Oro
¿Tienes planos de estado actual y de cómo se va a reformar?
Sí, los cuelgo más tarde, que bastante ha sido encontrar el rato para escribir lo que he puesto, pero sí. Y foto de la casa de los horrores que es ahora también. Una casa abandonada, dijeron mis sobrinos.
 

rosagq

Oro
Pues aquí va el plano de la planta. Planteaba la duda, en otro hilo (pero ahora lo recogeré todo en este) sobre si el suelo debería ir en la dirección del pasillo o en la dirección a o largo del salón-cocina y porche. Creo que lo suyo es que vaya en la dirección de la luz pero... me entra luz tanto del sur como del oeste. El suelo será porcelánico imitación madera, en principio.

Aquí empieza el linchamiento:

Planta de vivienda
 

rosagq

Oro
Por otra parte, tengo dudas con los seguros de la obra:

Estoy un poco liada con los conceptos: en el banco me han pasado presupuesto de un seguro de responsabilidad civil de construcción. ¿Es diferente del todo riesgo construcción?

Yo no contrato una empresa constructora, sino los diferentes oficios por separado. Me queda la duda de si, además del seguro de RC, debo hacer algún otro seguro por el tema de tener a varios oficios juntos en la obra.
 

lufegut

Titanio
en el banco me han pasado presupuesto de un seguro de responsabilidad civil de construcción. ¿Es diferente del todo riesgo construcción?
Sí.
El de responsabilidad civil te protege a ti de daños que se puedan causar a un tercero y de los que puedas ser responsable por el hecho de ser promotor de tu obra.
El todo riesgo construcción sirve para protegerte en caso de que haya un siniestro en la obra. Por ejemplo, si la casa está al 60% de ejecución y hay un incendio, te cubriría el reconstruirla.

Yo no contrato una empresa constructora, sino los diferentes oficios por separado. Me queda la duda de si, además del seguro de RC, debo hacer algún otro seguro por el tema de tener a varios oficios juntos en la obra
Yo en este caso me haría un seguro de responsabilidad civil. Porque si, por ejemplo, el electricista se cae por un agujero que no ha protegido el albañil, pero el albañil dice que no lo ha protegido porque él no está trabajando ahí, la culpa no es de nadie... al final el marrón te acaba llegando a ti, que eres el contratista principal...
 

rosagq

Oro
El todo riesgo construcción sirve para protegerte en caso de que haya un siniestro en la obra. Por ejemplo, si la casa está al 60% de ejecución y hay un incendio, te cubriría el reconstruirla
¿Entonces tengo que hacer, además del de RC, un todo riesgo construcción?
 

lufegut

Titanio
Normalmente, los bancos "obligan" al todo riesgo construcción, porque es el que protege su dinero (la obra). Pero en tu caso, si vas a actuar como contratista principal, yo me haría también un seguro de responsabilidad civil para que me protegiese a mí. Y bien asesorado, para que realmente me cubra los riesgos que asumo.

Y procuraría evitar hacerlo con el banco. Suelen ofrecer menos coberturas por más precio y su asesoramiento es bastante malo, solo están a vender pólizas.
 
Yo no veo solución buena para una baldosa imitación madera con formato alargado.
El pasillo pide que se haga en sentido longitudinal.
El baño y el salón lo piden en sentido contrario.

Sinceramente, creo que hay mejores soluciones para ese suelo.
¿Has mirado las baldosas porcelánicas imitación baldosa hidráulica? Podrían ir muy bien a ese tipo de casa.
 
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