Mi futura casita (alimon)

Empezaste, @alimon, muy fuerte, te vas diluyendo.

Registro un mes, sí o dos. Catastro espero que en tu zona funcione, aquí mínimo 6 o siete meses después de Registro.

No sé que habéis hecho para estar pendiente de Registro y Catastro añadiendo encima un estudio de detalle, ¿no será para una parcela?

Yo he segregado una parcela y proyectado una vivienda en el mismo proyecto, lo cual repercute en la economía de mi cliente (o en que yo pueda cobrar algo mejor 🥳 🥳).
 
Mira @alimon, después de leerme dos veces este hilo y de intentar ver claros los dibujos (que no planos) que te han hecho, he llegado a una conclusión que te expongo:

Si yo estuviese en tu lugar cambiaría de arquitecto a la voz de YA.
Razones: todas las escritas en todos los posts.

Y ya sabes; "vísteme despacio que tengo prisa".
 
De verdad que le estáis dando el sábado a @alimon, que es finde, ¡rebajad el nivel un poco! Yo no he ido al ayuntamiento, ni al Catastro, y no me sé las normas urbanísticas de mi zona, se supone que para eso pagas a tu arquitecto, ¿no? Vamos, que ni tengo intención de ir ni puedo...

Que vayas eligiendo cosas adelantando trabajo puede ser, pero yo tampoco lo empezaría hasta que no cerrara el proyecto básico, cuando ya definas los grandes rasgos de tu casa, porque no se quieren o te gustan las mismas cosas para un espacio que para otro.

Definir el proyecto, ve mirando y enviando imágenes a tus arquitectos, que ellos puedan visualizarte y que te guíen a la hora de elegir qué quieres poner en tu casa. A veces el proyecto sale a la primera, pero no es lo normal, lo normal es que tengan que repetir planos varias veces hasta dar con el perfecto.

Yo no voy a entrar a valorar la forma del trabajo de tus arquitectos, puesto que no tengo ni idea de cómo se debe proceder, tú simplemente valora si tienen experiencia, y guíate por tu sentido común y tu instinto, de si te gusta lo que ves o no.
 

alimon

Plata
Empezaste, @alimon, muy fuerte, te vas diluyendo.

Registro un mes, sí o dos. Catastro espero que en tu zona funcione, aquí mínimo 6 o siete meses después de Registro.

No sé que habéis hecho para estar pendiente de Registro y Catastro añadiendo encima un estudio de detalle, ¿no será para una parcela?

Yo he segregado una parcela y proyectado una vivienda en el mismo proyecto, lo cual repercute en la economía de mi cliente (o en que yo pueda cobrar algo mejor 🥳 🥳)
También es un tema complicado, la verdad. Voy a tratar de explicarlo, pero ya aviso que vas a flipar.

En el entorno de 5 km alrededor de mi ciudad hay muy poco terreno para unifamiliares, y lo que hay, o no me gusta o es extremadamente caro para lo que me puedo permitir (200 a 300 €/m²). Yo busco algo máximo 125-130 € a ser posible y mínimo 450 m², máximo 900 m² aprox.

1. En septiembre 18 salen unas parcelas a través de Bankia a un precio razonable. Ofrezco una cantidad por una de ellas, me la aceptan y la señalizo. Va pasando el tiempo y no completan la venta en el plazo marcado, que eran 21 días. Reclamaciones y más reclamaciones hasta que llegamos a marzo 19, y me devuelven la señal, indicando que ya no venden esas parcelas. Pierdo un montón de tiempo y de oportunidades en esos 6-7 meses.

2. En mayo 19, cuando ya había dejado el tema, aparece una parcela de particular de 500 m², y a 90 €/m², parcela urbanizada. La voy a ver y me gusta. El propietario me comenta que está pendiente de segregar, por lo siguiente. El propietario compra en noviembre 18 un almacén agrícola de unos 200 m², y junto a ese almacén, compra una parcela urbana de unos 1.150 m² anexa a ese almacén. Dicha parcela de 1.150 m² forma parte de una parcela mayor, de unos 3.000 m², donde ya hay una construcción del siglo XIX.

3. Esa parcela de 3.000 m², el almacén y además, otra parcela urbana frente a esta, de unos 7.000 m² eran de un abuelo, que fallece, y deja en herencia todo a 12 herederos, que son los que venden. La casa antigua, junto con 1.700 m² de terreno aprox. se la venden a una persona, la parcela de 1.150 m² junto el almacén al que me vende a mí la mía, y los 7.000 m² restantes que forman parte de una UE urbanística, a una constructora (* Nota sobre estos 7.000 m², para que flipes más: la constructora que compra ese terreno proyecta 14 pareados de construcción modular. Los comercializa desde julio y para septiembre ya los tienen todos vendidos. El tema es que los ha proyectado y vendido sin consultar nada al ayuntamiento y ha diseñado unas construcciones modernas, con tejados planos y una fachada trasera entera acristalada a doble altura... Cuando la normativa urbanística prohíbe los tejados planos, y limita las aperturas de huecos en fachada a un 30% en PB y un 40% en P1. Y, además, en el plan urbanístico en esa UE figuran 7 unifamiliares aislados, no 14 pareados. Cosa que se puede cambiar, pero lo otro no. La arquitecta municipal estaba indignadísima, porque estuvieron con ella justo el mismo día que nosotros.
A los 14 que han comprado les han tenido que ofrecer el reintegro de la señal de aquí a diciembre, si quieren, dado que el diseño no va a tener nada que ver. Esto es real, si quieres te puedo pasar la web donde aún se anuncian
).

4. En enero 19 se formaliza la escritura de compraventa ante notario de todo. Pero como de los 12 herederos, uno es disminuido psíquico, solo les entregan las copias simples a cada uno de ellos, no las registrales, ya que un abogado debe certificar la venta y el destino del dinero en el caso de esa persona.

5. En mayo 19 el propietario de esos 1.150 m² pone a la venta una segregación de 500 m² (lo mínimo para un unifamiliar), pero aún sin tener hecha la segregación, ni la copia registral del terreno, solo la copia simple. Yo, tras comprobar en el notario la propiedad y el estado, y consultar en el ayuntamiento las posibilidades constructivas y de edificación, siendo todo positivo, señalizo la parcela segregada a futuro.

6. En agosto 19, le entregan la copia registral del terreno, y me ofrece 600 m² en vez de 500 m², lo cual acepto. Se contrata a un topógrafo que marca la segregación y elabora los planos de la misma. Ante notario deposito el restante de la cantidad para formalizar la venta, mediante pagaré, el cual no se puede hacer efectivo hasta que se complete la segregación y se pueda vender la parcela.

7. En septiembre 19 la mujer del propietario se arrepiente de los 600 m², por lo que hay que volver a los 500 m² originales. Tiene que volver el topógrafo, volver a marcar, a hacer planos, cambiar el pagaré... Vamos al ayuntamiento, y nos indican que primero tienen que comunicar a Catastro la segregación original de esos 1.150 m² con las escrituras registrales, cosa que tarda, según ellos, de 15 a 20 días.

8. Eso está aún sin actualizar en Catastro. Cuando lo esté, hay que segregar mis 500 m², y en el mismo acto agregar los 650 m² restantes al almacén. Esto lo tiene que hacer el propietario. Pero para hacer eso, hay que pedir un informe a Riqueza Territorial (o sea, Catastro), un informe absurdo, ya que consiste en descargar su propio plano y presentárselo diciendo la intención de segregar.

9. En el ayuntamiento se puede presentar licencia y estudio de detalle sobre la parcela a segregar, indicando que está pendiente el informe de Riqueza Territorial (tarda 2 meses), asimismo, se puede registral la parcela y vender, pendiente también de ese informe para su pago completo y tras eso, pasarla por Registro.

Estoy en el punto 8. Es un lío, pero la parcela está en un sitio de PM, y a un precio muy bueno, para la zona. Esta situación figura en el contrato con los arquitectos y la conocen. La idea es que tuviesen el proyecto de ejecución listo para solicitar la licencia aproximadamente en diciembre-enero, que es cuando estimamos que Riqueza Territorial haya emitido el informe, por lo que ya figuraría la segregación en el ayuntamiento.
 

alimon

Plata
La cocina la tenemos clara.
El espacio en el que aterrizarán los aviones de Ryanair en la próxima huelga de controladores.
Y hay copas mientras los pasajeros esperan.
Perfecto.
Sigamos
Ah, ¿que 20 m² de cocina son muchos o qué? Cosas de familia, mi señora madre gusta de cocinas hermosas, y aunque tiene 76 años (como se entere que lo digo en un foro me deshereda) aún está en plena forma, y aspiro a que cuando venga de visita, me deje hechas unas croquetas... Bueno, y empanada, pulpo (lo siento, @Octopussy no es personal, cousas de galegos), todas las partes del cerdo en todos sus tipos de elaboración, ternera, pollo e incluso algunas de esas cosas verdes que crecen en el suelo.
Razón por la cual, el frigo será doble, con un armario congelador, y no descarto un arcón en el garaje.

La cocina de la casa del pueblo mide 75 m². Antes era un garaje.

De todas formas, si te digo que la habitación principal es de 26 m² en uno de los planos, y casi se me hace justa...

¿Los socios cobran del mismo modo según quién se lleve el proyecto?
(Llámame bruja).
P. D.: Los otros dos desaparecerán a la firma.
¿Más pistas?
Pues no sé cómo se dividen los €€€, francamente. Tampoco es algo que me tenga que preocupar.

Pero he mirado el contrato, y está firmado por los tres, figurando los datos de los 3, con sus DNI y sus números de colegiado.
 
Una cosa que he flipado:
¿Cómo que "te devuelven" la señal? Querrás decir que te devuelven el doble de la señal, ¿no? Tú entiendes que la señal es para comprometer a AMBAS partes o no es una señal, ¿no?
Otra cosa es que se marcan unos plazos de venta, pasan 6 meses ¿y no pasa nada? ¿qué quiere decir que "se marcan" entonces?, ¿que es en plan buena voluntad, o sea, no se marcan realmente?
 

alimon

Plata
Por tu comentario creo que nunca has negociado con una inmobiliaria de un banco. En este caso Haya real State, de Bankia.

En el contrato que te hacen firmar, si ellos reniegan de la venta NO devuelven el doble de la señal. El plazo para la venta es estimado, no comprometido para ellos.

Si tu reniegas de la compra, o pasado un plazo creo recordar de dos semanas en el que ellos te comunican la fecha de la firma, SÍ pierdes la señal.

¿Es ilegal? SÍ.
¿Tiene un carro de denuncias? SÍ.
¿Se hace algo? NO. O igual si dentro de 15 años.

Si comprar un piso a un banco ya es jodido, Haya y Bankia son los gitanos de los bancos, pero hasta un punto que ni te imaginas. Solo tienes que buscar en Google experiencias, o entrar en su propio FB y leer los comentarios. Se la suda todo tanto que ni se molestan en eliminarlos o en contestar. Miles, y no exagero, miles de casos parecidos e incluso mucho peores tienen. Yo aún tuve suerte que me devolvieron la fianza, hay gente que lleva AÑOS con una propiedad señalizada sin que se la vendan.

Claro que esto lo profundicé después, y pensaba que no me iba a pasar, porque en la oficina del banco muy majos, y había 10 terrenos, se vendieron 7... Al tercer mes ya ni se ponían al teléfono y se atrevieron a echarme de la oficina con poco éxito, por otro lado. Gentuza, de verdad que la peor cara de los bancos, y mira que ya son malos de por sí.
 
Por tu comentario creo que nunca has negociado con una inmobiliaria de un banco. En este caso Haya real State, de Bankia
Bueno, en una época mala, en lo más chungo de la crisis, tuve un impago de dos meses de hipoteca. Ingresé dinero justo antes de plazo, pero descontaron la penalización por retraso, con lo que no alcanzaba para cubrir los dos meses y, a pesar de que me llamaban para cualquier chorrada, en ese momento no me avisaron hasta que se cumplió el plazo. Y, bueno, me dijeron que si no me sacaba un seguro de no sé qué chorrada ejecutaban la hipoteca.
Les pregunté: "Pero esto no es un seguro de impago ni nada parecido, esto no os da ninguna seguridad en el futuro respecto a mis impagos, ¿verdad?", respuesta: "Efectivamente".
Vamos, usaron la amenaza de ejecución para venderme una chorrada de seguro, algo sí conozco de las maneras bankiarias.
 

Palmeras

Diamante
Por supuesto que no
¿Por?
Yo no veo ni tan raro ni tan extraño que tres personas se asocien, cada uno tenga su punto de vista en un proyecto y lo exponga de forma independiente y que, el que más se aproxime a lo que el cliente tenga en mente, pase a convertirse en el que asuma mayor peso de ese trabajo.
Tampoco me parece tan descabellado.

Cada estudio, supongo, trabajará de un modo distinto.
 
Que se sea socio de algo no implica, en el caso de 2 el 50% ni en el caso de 3 el 33%.

Yo fui asociado al 20% en un estudio de 2 arquitectos, con plus del 10% por los nuevos clientes.

Ahora trabajo el 80% asociado con otro arquitecto (no necesariamente el mismo, 90-10) y no tenemos que ir al 50%, depende de muchos factores.

Un proyecto se puede fragmentar en cada acción y cada uno cobrar algo más por la parte que desarrolle. Los gastos en el mismo porcentaje.
 
No te voy a "citar", @alimon, pero leo y veo que no se hizo bien la cosa... ¿Cómo que no?, te preguntarás. Pues fácil, y siempre desde mi punto de vista, y porque tengo, por casualidad, ahora dos segregaciones que realizar, ninguno va a construir en breve, sino que son cuestiones de padres, hermanos, etc.

Aparte de que ya he estudiado en profundidad la normativa (1), antes de segregar hago un borrador de lo que cada uno quiere, lo meto en la parcela original y doy forma a la segregación que no tiene por qué ser de forma regular sino la adecuada.

Evidentemente, en tu caso hay condicionantes que no conoceré, pero es muy importante tener claro que una parcela mínima no necesariamente es la solución, solo es eso, el mínimo.

Tal vez si lo hubieras "visto" antes pudieras haber negociado algo.

(1) No ha sido para este trabajo, ya he hecho varias en el mismo pueblo y ordenanza.
 

lufegut

Titanio
Cada proyecto, por las circunstancias que lo rodean (relación con el cliente, tipo de proyecto, etc.) será responsabilidad de uno. Eso no quiere decir que los demás no opinen, e incluso que no desarrollen parte del trabajo asociado a ese proyecto.

En función de las circunstancias de cada trabajo se reparten beneficios.

P- D.: Tuvimos una época inicial en que todos cobrábamos a partes iguales, y no funcionó la cosa. El problema es el mismo que pasa con los funcionarios, que todos cobran igual, sean productivos o no. El Estado puede soportarlo, pero una pyme, difícilmente.
 

Palmeras

Diamante
Que se sea socio de algo no implica, en el caso de 2 el 50% ni en el caso de 3 el 33%
Cada proyecto, por las circunstancias que lo rodean (relación con el cliente, tipo de proyecto, etc.) será responsabilidad de uno
Aclaro, que veo que no se me entiende (una vez más).
:rolleyes:
Cómo se decida quién va a llevar el proyecto, la forma de trabajar, o el reparto de beneficios/gastos puede ser tan distinto como número de estudios de arquitectura haya en el mundo mundial.
Y, repito:
Cuando el proyecto esté más avanzado, lo lógico es que uno lleve el peso y los otros desaparezcan frente al cliente.
(Yo no tomo decisiones en exclusiva, pero hacer cónclave de brujas frente a un administrado podría ser más que complicado).
 
Cuando el proyecto esté más avanzado, lo lógico es que uno lleve el peso y los otros desaparezcan frente al cliente
En mi caso la relación con el cliente la lleva uno principalmente, por no decir solo. El otro es apoyo en las reuniones, no habla casi nada y escucha mucho, toma sus anotaciones, etc. Pudiendo en muchas reuniones ni estar.
 

alimon

Plata
No te voy a "citar", @alimon, pero leo y veo que no se hizo bien la cosa... ¿Cómo que no?, te preguntarás. Pues fácil, y siempre desde mi punto de vista, y porque tengo, por casualidad, ahora dos segregaciones que realizar, ninguno va a construir en breve, sino que son cuestiones de padres, hermanos, etc.

Aparte de que ya he estudiado en profundidad la normativa (1), antes de segregar hago un borrador de lo que cada uno quiere, lo meto en la parcela original y doy forma a la segregación que no tiene por qué ser de forma regular sino la adecuada.

Evidentemente, en tu caso hay condicionantes que no conoceré, pero es muy importante tener claro que una parcela mínima no necesariamente es la solución, solo es eso, el mínimo.

Tal vez si lo hubieras "visto" antes pudieras haber negociado algo.

(1) No ha sido para este trabajo, ya he hecho varias en el mismo pueblo y ordenanza
Que se ha hecho muy mal lo tengo clarinete.

El propietario del terreno es una persona con 0 conocimientos urbanísticos, piensa que a él lo que realmente le interesaba era adquirir el almacén agrícola, y "se encontró" el terreno.

Es lo típico de que es del pueblo, conoce a la gente, y tampoco sabe muy bien ni lo que compra ni lo que vende. Para que te hagas una idea, él compra el terreno, marcado en plano, poniendo que son "aproximadamente 1.000 m²", la realidad es que ha comprado 1.150 m² casi, y es algo que vio después al ir el topógrafo (de ahí que me ofreciera 600 m², antes de que su mujer viera las marcas del topógrafo...).

Le he tenido que guiar yo en todo, he tenido que ir con ellos al ayuntamiento varias veces, ir yo a Catastro y en el contrato de arras tuve que poner que me hacía cargo de la mitad del coste de segregación de MI parcela, así como a ayudarle.

Es más, si es que hasta tengo las escrituras de lo que él ha comprado, o sea, que sé el precio que el ha pagado y la diferencia con lo que pago yo, que es poca o ninguna casi.

Si yo pillo ese terreno, hace tiempo que estaba segregado, y con la venta hubiese pagado la compra de todo...

Pero como digo, el precio es la mitad o más de lo que vale.

Cada proyecto, por las circunstancias que lo rodean (relación con el cliente, tipo de proyecto, etc.) será responsabilidad de uno. Eso no quiere decir que los demás no opinen, e incluso que no desarrollen parte del trabajo asociado a ese proyecto.

En función de las circunstancias de cada trabajo se reparten beneficios.

P- D.: Tuvimos una época inicial en que todos cobrábamos a partes iguales, y no funcionó la cosa. El problema es el mismo que pasa con los funcionarios, que todos cobran igual, sean productivos o no. El Estado puede soportarlo, pero una pyme, difícilmente
Aclaro, que veo que no se me entiende (una vez más).
:rolleyes:
Cómo se decida quién va a llevar el proyecto, la forma de trabajar, o el reparto de beneficios/gastos puede ser tan distinto como número de estudios de arquitectura haya en el mundo mundial.
Y, repito:
Cuando el proyecto esté más avanzado, lo lógico es que uno lleve el peso y los otros desaparezcan frente al cliente.
(Yo no tomo decisiones en exclusiva, pero hacer cónclave de brujas frente a un administrado podría ser más que complicado)
En mi caso la relación con el cliente la lleva uno principalmente, por no decir solo. El otro es apoyo en las reuniones, no habla casi nada y escucha mucho, toma sus anotaciones, etc. Pudiendo en muchas reuniones ni estar
Para que quede claro, yo solo hablo con una de ellas, que claramente parece llevar la iniciativa. Los otros están solo en las reuniones, y entiendo que si esto va hacia adelante, cuando esté el proyecto, posiblemente la relación será principalmente ya solo con una.

Por otras obras, parece que otra es más la que lleva la DE.

Desconozco los repartos que hacen de los honorarios, es cosa suya.

A mí cómo se organicen me da igual, mientras el resultado sea el que tiene que ser, que no lo está siendo. En las reuniones no discuten entre ellos, ni da la impresión de ser una competición, sencillamente te presentan las 3 opciones, y cada uno explica un poco más la suya, pero todos intervienen.
 

alimon

Plata
Mira @alimon, después de leerme dos veces este hilo y de intentar ver claros los dibujos (que no planos) que te han hecho, he llegado a una conclusión que te expongo:

Si yo estuviese en tu lugar cambiaría de arquitecto a la voz de YA.
Razones: todas las escritas en todos los posts.

Y ya sabes; "vísteme despacio que tengo prisa"
Bueno vamos a dar algo más de tiempo.
Les he pagado el 10% y no hay nada más que pagar hasta que estén con el proyecto de ejecución, así que al menos vamos a intentar amortizar algo, aunque sean esos 2.000 y pico euros, que de cambiar ahora los daría por perdidos.
 
Preguntas:

¿Está la licencia de segregación concedida por el ayuntamiento?
¿Me puedes aclarar lo del estudio de detalle que aparece en tu presupuesto?

La primera es porque una vez concedida entiendo que no hay absolutamente ningún problema para presentar el proyecto, el ayuntamiento lo más que puede pedirte es haber realizado el modelo censal del Catastro pero no puede exigirte la inscripción registral, que, como sabes, no es obligada en España (salvo que lo sea en tu comunidad autónoma, que creo además tiene Catastro propio, por lo que pueden variar las reglas de juego).

La segunda es que no comprendo un estudio de detalle para una parcela de 1.150 m² que entiendo está en ordenanza directa.
 

alimon

Plata
La licencia de segregación de la parcela de 1.150 m² está presentada en el ayuntamiento, aún no nos han comunicado que esté concedida, tarda unas 3 semanas, habrán pasado 20 días. Pero se ha hecho de la mano de los funcionarios del ayuntamiento, y no habrá problemas, está correcta.

Luego es cuando hay que presentar la segregación de la parcela de 500 m², y a su vez se aprovecha para agregar el almacén a la parcela de 650 m² que conserva el propietario actual. No es obligatorio hacer la inscripción registral, pero Riqueza Territorial (el Catastro propio de aquí) tiene que emitir un informe para la segregación. En todo este proceso no es necesario ningún estudio de detalle.

El estudio de detalle lo tenemos que presentar ya nosotros, cuando tengamos las escrituras de la parcela de 500 m², y se presenta a la vez que el proyecto en el ayuntamiento. La razón de esto es que en esa parcela no están definidas las alineaciones en el plan municipal. En dicho plan, supongo que como en muchos, los terrenos edificables se dividen en "urbanos", que pueden ser consolidados o no (es decir con infraestructuras o no) o urbanizables (a desarrollar la urbanización).

Dentro de los terrenos urbanos consolidados, como es el caso, hay terrenos libres, o bien unidades de ejecución urbanística. En estas últimas están definidas las alineaciones, y los volúmenes de las construcciones. En los que no forman parte de una UE (áreas) hay que definir mediante estudio de detalle la alineación y el volumen a construir, en base a lo indicado en la ficha urbanística del área. Lo bueno de que sea un terreno fuera de una UE, es que ya está hecha la urbanización, y que no hay que hacer ninguna cesión al ayuntamiento y que en principio tu marcas dentro de los límites de la ficha urbanística del área donde y como va la vivienda. Lo malo es que te soplan 1.300 € de tasas municipales, más lo que cobran los arquitectos por preparar el estudio.

Adjunto un plano donde he marcado más o menos en azul la parcela de 1.150 m², de la cual se segregan mis 500 m². Como detalle, enfrente está la UE 2.1 que es terreno urbano no consolidado, es decir, que para construir tienen que desarrollar la urbanización tal y como está marcada. Es donde pretende hacer 15 pareados.

 
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