Mi nuevo "proyecto". Parcela 500 m² desde cero

m6d2

Novel
Hola,
enhorabuena por el peazo de foro. Soy nuevo, novato, no soy arquitecto ni tengo idea de nada relacionada, aunque tengo estudios como para entender ciertos conceptos. Dicho esto, al lío. :D
He comprado una parcela de 500 m2. Linda sólo con un vecino, al norte, ya que al este es un jardín y el resto de linderos dan para la calle. Llevo meses leyendo el foro, viendo revistas, recopilando información, creando mi pequeño proyecto, y aún no he pisado la casa del arquitecto, porque entre otras cosas no sé cómo elegirlo. Tengo conceptos sueltos claros, pero aún estoy bastante perdido en cómo organizar la información que tengo, sobre todo para presentársela al arquitecto. Sé el estilo de casa que quiero hacer, salvando las grandes distancias que puede haber con esta maravilla,.....jeje, pero podría ser algo a "escala" (quizás lo especial de este tipo de casa sea la amplitud, y en mi parcela no lo puedo hacer, pero quiero acercarme lo máximo posible, y bueno, para hacernos una idea, creo que podría valer.
Mis dudas son:
  • ORIENTACION: creo que la orientación podría ser la misma, dada la situación de la parcela.
  • Quiero recopilar la información necesaria para ir al arquitecto con buen material, que le valga para conocer mis pretensiones. Nada como hablarlo, pero bueno, quiero estar informado de todo lo que me pueda preguntar. ¿le sirve de algo al arquitecto que le muestre fotos de la casa que me gusta (supongo que sí, pero no sé si esto puede ser "feo" o de "mal gusto" o no...)? ¿tenéis algún documento que recopile algo de esta información? He buscado por el foro y he ido apuntando cosas, pero no he dado con lo que quiero.
  • DISTRIBUCION "MENTAL":
    • Mi idea es tener una casa cuyas estancias principales sean el porche y la piscina.
    • Después será el salón-comedor importante, con acceso al porche.
    • Garaje (entiendo que para aprovechar la parcela lo ideal sería pegar la entrada al lado este de la parcela, como en la imagen de la casa que os envío) a ras de suelo. No he conseguido convencerme con hacer sótano...
    • Sí me gustaría tener una doble planta.
    • No sé cómo hacer para encajar un baño accesible desde la piscina para no tener que pisar la casa.
    • Césped, lo justo
Un saludo.
Muchas gracias,
Miguel.
 
Parcela de 500m² en esquina, cuando metas los retranqueos que serán me imagino que de 3m a lindes, te va a quedar poquito movimiento.

Por otro lado el material que tienes que llevar al arquitecto son IDEAS y el programa de vivienda, eso que tu dices, no se encajar un baño para no entrar en la casa, pues que se encargue él.

Si tienes una idea del diseño que te gusta (ya veo que te gusta A-cero, evidentemente $$$$) pues se lo enseñas con fotos, pero no le lleves de este estudio, porque eso no se puede poner a escala, te das vueltas con el coche y busca algo mas en escala y terminación que pueda estar dentro del rango de los posibles.

porque entre otras cosas no sé cómo elegirlo.
Desgraciadamente no existe una regla mágica para eso, asi que suerte en tu elección.

aún no he pisado la casa del arquitecto,
Hombre, hay que coger mucha confianza para eso no? ;) ;)
 

m6d2

Novel
Parcela de 500m² en esquina, cuando metas los retranqueos que serán me imagino que de 3m a lindes, te va a quedar poquito movimiento.
Según el técnico municipal solo hay que respetar retranqueo de 3m a lindes laterales y fondo. Podré construir la entrada del garaje de la casa pegadita al vial...lo cual me da algo de margen, aunque cierto es que es una parcela justita, aunque espero que un buen arquitecto sepa aprovecharla, sobre todo teniendo en cuenta lo más importante, poder hacer vida "en la calle" (porche, piscina,..)

Desgraciadamente no existe una regla mágica para eso, asi que suerte en tu elección
¿algún consejo?
¿se le puede (debe) pedir al arquitecto ejemplos de proyectos que haya hecho para hacerme una idea de cómo trabaja?
¿se puede solicitar presupuesto a un arquitecto (pagando lógicamente) o una vez elegido ya "te has tirado a la piscina"?

Muchas gracias por la ayuda.
 
Seguro que te dan presupuesto sin tener que pagar :D (mira ya ahorrando dinerito ;)).

¿algún consejo?
Busca en el foro, hay post y post sobre la elección de arquitecto, pero al final la conclusión es que no hay conclusión.
 

m6d2

Novel
Seguro que te dan presupuesto sin tener que pagar
Eso facilitaría enormemente la elección, ya que permitiría elegir libremente sin demasiado compromiso.

Tengo varios contactos (de hecho, alguno ya me ha "llovido" de este foro en tan solo un día...:)), pero solicitaré información.
Muchas gracias.
Me he enganchado al foro, y no tengo tiempo para leer tanta información!!!
 
Tengo varios contactos (de hecho, alguno ya me ha "llovido" de este foro en tan solo un día...:)), pero solicitaré información.
Y sin siquiera decir donde es, :p :p, anda que si lo dices, te llueven las ofertas
 

m6d2

Novel
pues esta casa en 500 metros de parcela no te entra

suerte
No lo intentaré... :p. Me conformo con "un trocito" de la casa, para un proyecto de no más de 150 metros. Por cierto, cuando habla de metros construídos, ¿se incluye piscina y porche (para contabilizarlos en los 1000 e/m2)? Entiendo que no....
 

m6d2

Novel
Hola de nuevo,
no estoy seguro sobre los PAGOS hay que hacer y en qué ORDEN hasta disponer de
Licencia de Obras, Calendario de Ejecución, Tasación Completa, Presupuesto del constructor y Proyecto de Obra, que es lo que solicitan en las entidades financieras para poder solicitar un préstamo autopromotor. No sé tampoco a qué se refieren con "tasación completa". Ya ha empezado el partido... :)

A ver si acierto (gracias a lo que he aprendido en el foro):
0) Entiendo que el anteproyecto y el presupuesto no forman parte de los pagos (aunque luego lo hagan "embebidos en el proyecto"...).
1) Pagado el proyecto completo al arquitecto (entiendo que aunque es negociable con el arquitecto, normalmente se hará así), ya que sin esto no hay licencia de obras...
2) Pagado al Colegio Oficial de Arquitectos (¿cuanto % aprox. sobre el presupuesto supone?)
3) La propia licencia del Ayto (¿cuanto % aprox. sobre el presupuesto supone?). Entiendo que el pago de la licencia incluye todos los informes (urbanístico, habitabilidad, etc...)

"Nada" más...¿?
 
No lo intentaré... :p. Me conformo con "un trocito" de la casa, para un proyecto de no más de 150 metros. Por cierto, cuando habla de metros construídos, ¿se incluye piscina y porche (para contabilizarlos en los 1000 e/m2)? Entiendo que no....
NO, ni piscina, ni muebles, ni aligustres, ni segadora, ni periódico. Todo eso te toca pagarlo aparte
 

m6d2

Novel
Hola de nuevo :)
He dado otro "pasito" haciendo mediciones (cinta métrica) sobre la parcela y ese pasito me metió en el primer charco! la parcela NO tiene 500 m de superficie!!. La verdad es que pensé en esta posible situación antes de comprarla, pero a la vez pensé también que me gustaba, era una oportunidad en ese momento y la compraría igual...así que tampoco me pilla por sorpresa, aunque cierto es que tampoco lo esperaba del todo (parte sí por ser de esquina, pero no tantos metros...por Dios), ya que había comprobado previamente el registro de la propiedad. Bueno, la cuestión es que mide unos 40 m2 menos :eek:.
La parcela está registrada y escriturada en 500 m2, y en el catastro también aparece así, lo cual no me ofrece ninguna garantía (y menos ahora después de medir in-situ varias veces). La parcela se registró y escrituró ANTES de hacerse urbana. A posterior se hicieron aceras, etc...y su antiguo propietario - que no sabe nada del tema :rolleyes: - le tocó pagar su % de urbanización.
Necesito saber las posibilidades de saber dónde están esos 40 m2:
- He solicitado reunión con técnico del ayto. para que me enseñe el estudio detallado de la UA que se hizo en ese terreno. Me ha adelantado que de medidas posiblemente no haya nada de nada...ya que es muy antiguo, se hacían las cosas como se hacían, etc... ¿no se pueden "deducir":confused:confused:
- ¿es posible que se construyeran las aceras sobre la parcela (por lo visto sólo sobre la mía....)??
- ¿y los vecinos (hay 2, uno de ellos es el propio ayto, cuya parcela se cedió para jardines....?

La parcela, evidentemente no está cerrada y antes de pensar en soluciones tipo "ir al catastro y modificarlo para pagar menos", me interesa recuperar esos 40 m2 (bien en forma de menos retranqueo, cesión del ayto, no sé, etc...)

Gracias.

PDT: Disculpad si no me he explicado claramente.
 

m6d2

Novel
He solicitado reunión con técnico del ayto. para que me enseñe el estudio detallado de la UA que se hizo en ese terreno. Me ha adelantado que de medidas posiblemente no haya nada de nada...ya que es muy antiguo, se hacían las cosas como se hacían, etc... ¿no se pueden "deducir":confused:confused:
¿se os ocurre algún detalle importante a consultar al arquitecto del Ayto (además de ver los planos) además de lo que os he enunciado?
Muchas gracias.
Un saludo.-
 

bicilindro

Titanio
Hola.
Mira, salvo que me equivoque -como muy a menudo- no vas a recuperar esos 40 metros.
Por aquí hicimos un chaletazo en una de las mejores zonas de la ciudad y al medir, faltaban 70 (!). Hala, a rehacer los planos.
Sobre los pagos que comentabas más arriba, creo que SI puedes desglosar el anteproyecto, el básico y el ejecutivo. De hecho, es buena cosa. A medida que vas quemando etapas vas pagando.
Hazte una planificación REALISTA de lo que realmente te quieres / puedes gastar.
El arquitecto debería saber esto desde el primer día.
Algunos Ayuntamientos disponen de medios para solicitar un replanteo de la finca ( si te faltan 40 metros, tienes 20 de fachada y la acera es de 2, pues ya sabes...).
Lo demás es cosa de tu arquitecto: que entienda bien tus necesidades vivideras.
 

m6d2

Novel
Muchas gracias bicilindro
Tengo "esperanzas" de poder recuperar al menos 20 m2, ya que mi finca linda con una finca que no está vallada, cedida al Ayto para jardines y según he comprobado en la reunión con el arquitecto de la Mancomunidad, podría haber algún error en la marca de los límites: están marcados por la trazada que deja el desbrozado de la finca del Ayto...:confused:
Según me han informado no hay mas datos (cotas, medidas, ....) en el estudio de detalle realizado, por lo que "no se puede hacer otra cosa que el DESLINDE". Lo he solicitado al ayuntamiento y a ver qué pasa. ¿sabéis si esto lo hace el Ayto. de Oficio o acarrea gastos para quien lo solicita? El arquitecto me dice que él sí cobra (50 euros) por eso, pero no sabe si me lo van a cobrar a mí...
Gracias de nuevo
un saludo,-
 

m6d2

Novel
Hola,
continúa la historia...el deslinde que hemos recibido nos "concede" esos metros que nos faltaban.
Por cierto, sería interesante mostraros en el foro algún boceto de lo que será la casa, pero no sé que opináis al respecto. Tengo dudas de colgar imágenes del boceto:

  1. Por respeto al arquitecto que nos está haciendo el proyecto.
  2. Porque según según hemos acordado con el arquitecto, no desea que le paguemos nada directamente a él, sino sólo lo que le corresponda (lo mínimo) según establezca el colegio de arquitectos en el momento de pagar el visado del proyecto. Así que si no hemos pagado nada, entiendo que no tenemos derechos sobre su trabajo y podríamos estar vulnerando los "derechos del autor".
Sé que la gran mayoría de post lo hacen, pero me gustaría vuestra opinión (ya se la pediré directamente a él en la próxima reunión) si fuerais vosotros los arquitectos del boceto, ¿os importaría que el promotor / cliente vuestro mostrara vuestro trabajo? Posiblemente cada uno tenga una opinión, y todos coincidiréis en bque es el propio arquitecto el que tendría que responder a esto, pero esa situación ya se la consultaré a él, me gustaría conocer de antemano vuestra opinión, como profesionales del área.
Gracias.
Un saludo.-

NOTA: El arquitecto es, hasta el momento, un gran amigo personal, lo cual no nos ha impedido hacer un pequeño pre-contrato/encargo firmado por ambas partes en las que se acuerdan los honorarios y la fecha límite de entrega del proyecto (él está colegiado en Madrid y le exigen cumplimentar una hoja en el colegio de arquitectos de CyL para poder llevar a cabo el trabajo, y es lo que hemos firmado), además de otros detalles aproximados (PEM, etc.), aunque es aproximado, ya que creo que sólo está basado en el anteproyecto.
 

kabe

Esmeralda
Sé que la gran mayoría de post lo hacen, pero me gustaría vuestra opinión (ya se la pediré directamente a él en la próxima reunión) si fuerais vosotros los arquitectos del boceto, ¿os importaría que el promotor / cliente vuestro mostrara vuestro trabajo?
A mi arquitecto no le importa. Es más, tiene cierto "morbo" por ver lo que dicen algunos de sus colegas y lee con atención algunas de las opiniones. Desde tu punto de vista, como autopromotor, creo que es muy interesante que muestres los planos para mejorarlos cuando sea posible. Sobre derechos y esas cosas, no digo nada. De todas formas, si es amigo personal tuyo, pregúntaselo.
 

m6d2

Novel
Hola de nuevo!!
En breve visaremos el proyecto y comenzaremos a buscar contratista.
Hemos incorporado en el proyecto marca y modelo ( y por supuesto PVP para hacer el presupuesto...) de prácticamente todos los materiales :marca y modelo de las manillas de las puertas, tuberías del riego, electroválvulas, luminarias, perfilería, carpintería, cristalería, hasta de la grava y hormigón, ...es decir, de prácticamente TODO: el proyecto ocupa varias "cajas" que incorporan hasta las certificacion "locura" gestionar tanto presupuesto y material), con la intención de dejar muy atado el prespuesto y que no haya desviaciones sustanciales con el presupuesto del constructor. Nos ha llevado meses hacer este detalle (digo "nos" porque como promotor me he pateado con el arquitecto hasta la última empresa). Soy consciente de que faltarán cosas, pero no quiero sustos de última hora.
También hemos incluído cláusulas en el pliego de condiciones para que el constructor que acepte la obra, lógicamente se ajuste a los materiales que queremos y que hemos estudiado.
Teniendo en cuenta que al contratista le voy a dar el proyecto sin presupuesto, me surge la duda de que si su presupuesto se desvía mucho de nuestro presupuesto, lógicamente tiene que ser porque:
- Alguno de los dos presupuestos está equivocado.
- Es un "cara" y quiere ganarle más de la cuenta.
Sé que puede resultar un poco frívolo responder a estas preguntas, pero tenéis experiencia y seguro que alguna orientación tenéis ¿Qué % sobre el PVP que nos han dado a nosotros puede encarecer el constructor? ¿qué margen sobre nuestro presupuesto puede ser "razonable" admitirle sobre los precios que sabemos lo que valen? Yo no admitiría ningún margen (que para eso ya está ganando la mano de obra y el descuento que le haga la empresa sobre el PVP) , pero el arquitecto me indica que hay que tener un poco de mano izquierda en algunas partidas y compensar con otras...
¿qué opináis? ¿algún consejito de última hora antes de visar?
Muchas gracias.
 

gonzalocc

Esmeralda
Teniendo en cuenta que al contratista le voy a dar el proyecto sin presupuesto, me surge la duda de que si su presupuesto se desvía mucho de nuestro presupuesto, lógicamente tiene que ser porque:
- Alguno de los dos presupuestos está equivocado.
- Es un "cara" y quiere ganarle más de la cuenta.
Supongo que si te pasa un precio más barato, no lo avisarás para que no pierda dinero. Si no lo haces el "cara" eres tú.


Sé que puede resultar un poco frívolo responder a estas preguntas, pero tenéis experiencia y seguro que alguna orientación tenéis ¿Qué % sobre el PVP que nos han dado a nosotros puede encarecer el constructor? ¿qué margen sobre nuestro presupuesto puede ser "razonable" admitirle sobre los precios que sabemos lo que valen? Yo no admitiría ningún margen (que para eso ya está ganando la mano de obra y el descuento que le haga la empresa sobre el PVP) , pero el arquitecto me indica que hay que tener un poco de mano izquierda en algunas partidas y compensar con otras...
.
¿Le has preguntado al banco cual es su beneficio por la hipoteca que te ha concedido?
¿Vas a negociar el precio del registrador de la propiedad? ¿Le has preguntado por sus beneficios?
¿Harás lo mismo con el notario?
¿Qué es eso de no admitir ningún margen? ¿Acaso trabajas gratis?
Cuando vas al Corte Inglés, si te interesa algo, pagas lo que pone la etiqueta. No pides descuento ni preguntas cuanto ganan.
¿Porqué quieres meterte en los márgenes del contratista? ¿Te parece diferente que El Corte Inglés?
¿Sabes cuales son los desperdicios? ¿Sabes qué % de alicatado se pierde por los cortes? ¿Cuanta madera?


¿qué opináis? ¿algún consejito de última hora antes de visar?
Muchas gracias.
¿Le pagas a tu arquitecto?
Los consejos te los debe de dar él.
Los demás no tienen que darte consejos gratis, aunque tal vez opines que sí deben de ser gratis.

Pide precio y quédate con lo que te interese, pero no le presupongas a nadie que es un "cara"
 
En el contrato pon fecha de finalización de la obra, con penalizaciones en caso contrario para el constructor... :cool:
 
Arriba