Mi proyecto (Amilo69)

Amilo69

Novel
Buenas tardes.

Después de pasar muchas horas en el foro intentado informarme todo lo que puedo, abro hilo donde iré poniendo nuestra aventura de la autopromoción. La parcela es de 600 m² y está en el sur de Madrid. Estamos ahora en fase del proyecto de vivienda unifamiliar, después de elegir a un arquitecto en el que confiamos plenamente y haber tenido varias reuniones parece que la cosa marcha. Será una casa de +- 300 metros construidos.

Nosotros queríamos en principio tres plantas, donde se incluía sótano, planta cero y uno con cubierta plana, nuestro arquitecto nos aconsejó que podíamos resolverla en dos plantas 0 y 1. ¿Me podrías decir, a grosso modo, siendo los mismos metros en el total de la construcción, si es más caro que esos metros en vez de en dos plantas vayan en tres, sabiendo que en el sótano tendría calidades normales y con un garaje para dos coches?

Un saludo, espero aprender de todos vosotros y aportar mi pequeño granito de arena.
 

Trasgo

Platino
Si preguntas si es más barato una o dos, te contestaremos que dos sin duda es más barato. Pero si de un sótano se trata, la cosa cambia, hay que conocer el terreno y el sistema constructivo y se deben tener en cuenta más cosas.
Parece razonable que te propongan dos plantas en lugar de tres. Cuantos menos escalones mejor.
 

Amilo69

Novel
¡Gracias por la respuesta! Iré ampliando información, de todas maneras estamos pensando que nos planteé un boceto en tres plantas con el coste y así poder compararlo con el de dos. Lo que nos echa un poco para atrás que nos dice que es indispensable subir la casa y sacar escalones de acceso a la vivienda para sacar el sótano por temas de ventilación, posibles humedades, etc.
 

JacoboCGB

Platino
¿Seguro que necesitas 300 m²?

Yo me he ido de una así a una con la mitad y encantado (y somos 5 de familia) ahorras mucha energía y pasta anual, coste menor de construcción, mejoras calidades con la bajada de presupuesto... es mejor una casa justita pero bien montada que una grande pero con acabados normalillos. No olvides que el jardín y la parcela tienen sus presupuestos (o la piscina).

Como el papel aguanta todo y lo único perdido son las horas del AutoCAD, reúnete mucho con tu arquitecto y revisa cada decisión y si se puede hacer más pequeña.

De una casa lo más caro históricamente son los zapatos y el sombrero (la cimentación y la cubierta), así que 300 m² en 3 plantas suele salir más económico que la misma superficie en 2 plantas. Esto es una generalidad, cada proyecto tendrá sus números pero sirve para responderte.

El sótano es una pérdida energética importante. Si solo es garaje hazlo a un lado.

Cuantas menos escaleras, mejor.

Suerte y bienvenido (y)
 

Amilo69

Novel
Somos 4 de familia, ya iremos ajustando metros creo yo, por el tema de mejorar calidades, y los famosos 1.000 €/m², ya nos dimos cuenta que metros útiles nada tienen que ver con construidos, esa fue nuestra primera sorpresa :cautious:

El tema del sótano no entiendo que haya pérdida energética si puede estar igual de aislado. ¿A qué te refieres con el garaje hacerlo a un lado en planta (superficie) o soterrado?

Gracias por tu respuesta.
 

JacoboCGB

Platino
Yo me he cambiado de casa a una más pequeña. Somos 5 de familia, 2 a punto de volar del nido (ingenuo que es uno).

Mi anterior casa, unifamiliar aislada, planta cuadrada, 2 plantas + sótano, escalera central.

Calefacción separada por plantas, inefectivo por las pérdidas que se causan entre plantas y la convección de aire por el hueco de la escalera.

Teníamos 300 m² y 1.000 de parcela, piscina, etc., la limpieza y mantenimiento era un cognazo y muuuucho tiempo.

Ahora estamos en un adosado, imperfecto acústicamente, algo más de la mitad de superficie, solo echamos de menos algún armario adicional pero mucho más cálidos, facturas bastante menores que la anterior casa (actualizamos la construcción mucho con aislamiento y ventanas) y con la diferencia nos quitamos la hipoteca. Es decir, sin salir de casa ya es como si me pagaran casi 1.000 al mes con el cambio. Ah, y menos jardín, piscina chiquita, junto a un parque donde pasear al perro... fuera de la boina de Madrid (eso era primordial).

En esta casa nueva, antes de la reforma, el sótano tenía la misma configuración de los 90. Sin calefactar, previsto para sótano/usos varios de verano. Pero el suelo de planta baja era gélido. Aislé bien el techo y salvo algunos puentes térmicos dejé las dos plantas superiores muy confortables. Sigue sin calefacción, como es un uso muy esporádico tengo un par de radiadores de apoyo que el 90% están apagados.

Los sótanos no se solían aislar porque se prevén no habitables, aunque se aíslen no se suelen calefactar apenas porque se duerme en las plantas superiores y el aire frío que baja de las otras plantas (el caliente se sube) lo mantiene fresco. por eso dije que es mejor un garaje lateral al modo de los USA que una planta bajo tierra.

Sobre tus números, 1.200 €/m² es más próximo a la realidad y seguro que con 240 m² (construidos) consigues todo lo que te propones. Cuando uno hace la casa ideal después se ve que se puede encoger el plano un 15% sin apenas notarlo y jugando con las superficies hay otro 5-10% que se puede quedar en el papel.

Hay muchos hilos de autopromotores, y de sus impresiones y consultas sacarás mucho.
 
Coincido totalmente, nosotros seremos 5 y la casa tendrá 180 m² aprox. útiles (sin contar garaje ni porches), más que de sobras, una de las razones (hubo muchas más claro está) de meternos en autopromocion fue por la imposibilidad de encontrar una casa de segunda mano con una superficie "razonable".
 

Amilo69

Novel
Buenas tardes.

A ver si me podéis despejar dudas, que son muchas.

Hemos dado los pasos correspondientes:

Terreno comprado y pagado, tenemos proyecto licencia, arquitecto, el siguiente paso ha sido NO contar con el arquitecto técnico que era el recomendado por el arquitecto, ya que era el principal candidato para ser también el constructor y hemos contratado a un arquitecto técnico diferente y una gestora de obras.

Nuestra sorpresa ha sido que, al reunirnos y hablar del presupuesto proporcionado por él, le comentamos que queremos tener un precio lo más ajustado o cerrado posible, ya que tenemos bien definido todo, a lo cual se niega en rotundo diciendo que siempre hay errores en alguna medición, o a la hora de las excavaciones y estructuras y no va a asumir él esas desviaciones, le comentamos que al ser también aparejador podrá estudiarse el proyecto e intentar que sea a precio lo más cerrado posible, entendiendo que pueden haber cosas que se tengan que pagar aparte, como la estructura y hormigonado (somos bastantes flexibles). A lo cual se niega en rotundo... también le comentamos aplicar un 5% de las certificaciones y se vuelve a negar, argumentando que él nunca a tenido problemas con clientes y que ese tipo de contratos para una vivienda unifamiliar (450.000 €) no los firma (puntualizo que no es ningún pirata, hemos contrastado que es un buen técnico y constructor en muchas obras similares y siempre ha dado la cara si ha habido algún problema). Nuestro arquitecto técnico, que también es gestor de obras, nos comenta que es la primera vez que un constructor pone las condiciones a los clientes y que deberíamos tener un contrato a precio cerrado con retenciones para protegernos ante eventualidades.

Mis dudas son las siguientes:

¿Aceptaríais hacer una obra con este constructor según el arquitecto de total confianza sin firmar esas cláusulas de dicho contrato?

¿Buscaríais una contrata a precio cerrado? Conocida por nosotros y no por el arquitecto.

Me choca bastante que el arquitecto vea bien y así nos lo ha trasladado siempre que el mismo arquitecto técnico sea el constructor cuando toda la información que leo me dice lo contrario.

Perdonad la parrafada, solo quiero saber de vuestra opinión y experiencia.

Un saludo.
Gracias por adelantado.
 

bicilindro

Titanio
Diferentes: arquitecto, arquitecto técnico y constructor. Punto. Evitamos malos entendidos.
En cuanto a precio cerrado o abierto, es un clásico en chaletolandia. Lo que prefieras.
Si lo quieres cerrado, te subirán un 15% el total, por si las moscas.
Si lo quieres abierto, te subirán un 3,99% cada medición que sea posible o indemostrable y buscarán todos y cada uno de los fallos de proyecto para clavártela... y recuperar ese 15%.
Si quieres un consejo: precio cerrado.
Si tienes un muy buen abogado y te aceptan una retención apreciable: precio abierto.
Si no es un pirata, tienes referencias, te gusta y te lo puedes permitir, adelante pero con un contrato equilibrado.
Ocurre también que quien vale se hace valer, lo barato sale caro, el dinero del mezquino anda dos veces el camino, etc., etc., etc.
 
Hola, mi humilde consejo apoyado en lo que estoy viviendo con mi querida autopromoción.
Intenta que tu arquitecto refleje en mediciones el total de elementos con el máximo nivel de detalle para evitar:

- Adición de partidas inexistentes, es complicado reflejar el 100% de todo lo que incluirá la construcción. Cada partida que no exista en mediciones y que haya que incluir pierde tu control puesto que ya no vas a poder comparar con exactitud, con lo que te has de "comer" el precio que te dé el constructor. Aunque tengo una cláusula en el contrato donde cualquier partida nueva se ha de acordar entre promotor y constructor, al final él marca el precio y tú "te lo tienes que creer".

- Cambios, todo cambio implica el punto anterior.

Todo y con esto, la base es una buena relación entre promotor y constructor, que siempre se convierte en un tira y afloja. Hay un pequeño margen de negociación pero lamentablemente siempre tira más el otro lado puesto que tiene el comodín de: "si no es así pierdo dinero, no lo puedo hacer". Me acaba de pasar con el muro de fachada donde argumenta que los precios de contrato son inasumibles, teniendo en cuenta que ya no se hace al mismo tiempo que resto de muros, etc., etc.

No obstante, por mucho contrato que haya, si la construcción se convierte en un juicio controlado por abogados, mal vamos... control exhaustivo, que lo tendrás que llevar tú, y no por incompetencia de la dirección técnica sino por falta de dedicación completa a tu obra (no sólo llevan tu obra...), problemas, mal rollo, un infierno.

Suerte.
 
A mí se me calcula el precio según una cláusula en la que pone a cuánto se cobrará el trabajo del albañil y de peón en caso de no estar presupuestado, que es igual al que hay en el resto del presupuesto. Por ejemplo, se ha decidido pavimentar alguna zona más, por lo que el cálculo ha sido fácil, precio me por metros cuadrados adicionales. Si ha requerido mallazo y maestreado para formar pendientes, se ha aplicado el mismo precio de la solera, aunque haya sido realizada a posteriori o en otra zona del jardín.
 
Yo hice la casa precio cerrado y ni un solo problema. Eso sí, como te han dicho, el sobrecoste habrá sido de un 15-20%. Pero mi tiempo y tranquilidad mental lo han agradecido y no me duele ni un euro de lo que he pagado por la casa.

Lo importante en cualquier caso es que trates con gente con referencias/trayectoria y tengas muy claro que las cosas cuestan su dinero. Huye de los que te dicen que te lo hacen mucho más barato. Ahí solo encontrarás problemas, sinsabores y cosas mal hechas. Los materiales y profesionales hay que pagarlos. Un presupuesto bajo lo es a costa de recortar en muchas cosas (seguros sociales, materiales, cosas que se escamotean y no se hacen o se hacen malamente y/o con materiales inadecuados, etc.) para acabar teniendo una casa con una calidad constructiva normal tirando a deficiente.
 
A mí se me calcula el precio según una cláusula en la que pone a cuánto se cobrará el trabajo del albañil y de peón en caso de no estar presupuestado, que es igual al que hay en el resto del presupuesto. Por ejemplo, se ha decidido pavimentar alguna zona más, por lo que el cálculo ha sido fácil, precio me por metros cuadrados adicionales. Si ha requerido mallazo y maestreado para formar pendientes, se ha aplicado el mismo precio de la solera, aunque haya sido realizada a posteriori o en otra zona del jardín
Está muy bien esa cláusula, pero ¿y el tiempo de hacerlo? ¿quién lo estipula y lo controla?
 
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