Mi proyecto (SMX3000)

SMX3000

Novel
Buenos días a todos, después de mucho leer el foro he decidido iniciar un hilo con mi futuro proyecto de autopromoción.

Hace dos años compré este solar en Almería, muy por debajo del precio de los solares por la zona a causa del desmonte importante que hay que hacerle. El tema que el sitio me venía muy bien por tener familiares cerca y las magníficas vistas de toda la bahía, además del fácil acceso a la autovía y centros comerciales.









En la parte más alta tenemos unos 6 metros de altura.

No tengo aún el estudio geotécnico, porque estoy en fase de búsqueda de arquitecto y quería esperar a confirmar con el arquitecto los puntos exactos de donde quiere coger las muestras para el estudio, para evitarme tener que repetir el estudio si el primero no era suficiente.

La principal duda que tengo es la siguiente: desmontar hasta 1,30 (máxima altura que permite el ayuntamiento para el forjado de la planta baja) o escalonar la construcción en dos niveles (1,30 para planta baja y 4,30 aprox para primera planta) con el objetivo de retirar la menor tierra posible.

El sótano lo descarto completamente.

El presupuesto que me han dado para dejar el solar a nivel de rasante es de 18.000 + IVA.

Ahora la pregunta es, ¿merece la pena retirar menos tierra y hacer la vivienda escalonada o el coste de los muros de contención va a ser mayor que la retirada de tierra?

En el caso de retirar la tierra hasta 1,30 queda una bonita pared de unos 4-5 metros de tierra en la parte oeste, ¿tendría que construir algún muro aquí para evitar derrumbes?

Un saludo.
 
Hay una cosa que me preocupa.
Veo que hay una especie de cilindro en su parte más elevada. Supongo que no se tratará de un vértice geodésico o algo parecido, pues en ese caso puedes tener algunos problemas.
 

SMX3000

Novel
El cilindro de arriba es un punto que se puso de referencia para la parcelación del sector, no es un punto geodésico, no aparece registrado ninguno en la zona. Antes de comprar el solar me reuní con el técnico del ayuntamiento y ya me dijo que eso se podía retirar sin problema.

Un saludo.
 

Montesión

Bronce
No se aprecia bien en las fotos, o yo no soy capaz de distinguirlo, ¿es todo roca?
Mucha suerte y que no te asuste el desnivel, nosotros tenemos incluso más, y nos metimos de cabeza.
 
Las vistas valen mucho la pena. Parece muy rocoso todo, aun así para delante, puedes dejar una casa muy espectacular. Y al final los que suelen encarecer es los terrenos blandos y cuando se quiere algo en concreto que necesite inversión alta sí o sí.
 
El presupuesto que me han dado para dejar el solar a nivel de rasante es de 18.000 + IVA
¿Y te han dado presupuesto cerrado sin saber si necesitarán martillo?
Mira bien el presupuesto, a ver si hay letra pequeña que diga "martillo aparte en caso de que haya que picar". Porque me temo que si el geotécnico te dice que hay roca más o menos dura y necesitas martillo, esos 18.000 no te van a llegar ni para pagar el pica pica.

Suerte.
 
La principal duda que tengo es la siguiente: desmontar hasta 1,30 (máxima altura que permite el ayuntamiento para el forjado de la planta baja) o escalonar la construcción en dos niveles (1,30 para planta baja y 4,30 aprox para primera planta) con el objetivo de retirar la menor tierra posible
Eso tendrás que decidirlo con el arquitecto que contrates y que comprobará la normativa de aplicación en cuanto a la alteración de la rasante del terreno, por ponerte un ejemplo, en mi zona esta prohibido alterar la rasante del terreno en +- 1,50 m, es decir, puede rebajar o subir metro y medio la rasante natural del terreno.

Suponiendo que se pudiera, 18.000 es un regalo (estoy suponiendo que se muevan 2.000 m³).
 

ysagon

Plata
El presupuesto que me han dado para dejar el solar a nivel de rasante es de 18.000 + IVA
¡Haz lo que te guste/necesites y puedas pagar!
Y cuenta con que te van a salir sorpresas...

Nosotros teníamos una loma de nada, en una zona pequeña y concreta, y a la que nadie le vio problema... aparecieron 2 piedras y nos descalabró el presupuesto y los plazos...

¡¡¡Ánimo!!!
 

SMX3000

Novel
¿Y te han dado presupuesto cerrado sin saber si necesitarán martillo?
Mira bien el presupuesto, a ver si hay letra pequeña que diga "martillo aparte en caso de que haya que picar". Porque me temo que si el geotécnico te dice que hay roca más o menos dura y necesitas martillo, esos 18.000 no te van a llegar ni para pagar el pica pica
Esta empresa ha hecho movimientos de tierras en la zona y sabe lo que hay, aparte estuvimos viendo el material. Realmente no es roca 100%, solo alguna piedra grande que se ve por arriba, el resto es como roca, pero se desmenuza fácil y con la pala debe salir bien.

Eso tendrás que decidirlo con el arquitecto que contrates y que comprobará la normativa de aplicación en cuanto a la alteración de la rasante del terreno, por ponerte un ejemplo, en mi zona esta prohibido alterar la rasante del terreno en +- 1,50 m, es decir, puede rebajar o subir metro y medio la rasante natural del terreno
Me he leído de arriba a abajo las normas del ayuntamiento y no he encontrado nada al respecto, además, en la zona hay varias construcciones en las que han tenido que mover cantidades ingentes de tierra mucho más grandes, espero que no haya problema en ese sentido.

Para el tema de la pared que se quedaría de 4-5 metros, esta misma empresa me dice de hacer un corte de 45º en el terreno de atrás para evitar derrumbes y que entre luz. El terreno de atrás es rústico no edificable e imagino que tendré que pedirle permiso al dueño.

¿Y si se niega?

Un saludo.
 
Pero el corte de 45º lo tienes que hacer del límite hacia el interior de tu parcela, es decir, restarle fondo a la parcela, no puedes invadir la parcela colindante con el movimiento de tierras.
 
No tengo aún el estudio geotécnico, porque estoy en fase de búsqueda de arquitecto y quería esperar a confirmar con el arquitecto los puntos exactos de donde quiere coger las muestras para el estudio, para evitarme tener que repetir el estudio si el primero no era suficiente
Escoge arquitecto.

El terreno de atrás es rústico no edificable e imagino que tendré que pedirle permiso al dueño
¿El de atrás es rústico no urbanizable y el tuyo urbano?
 

SMX3000

Novel
Sí, en la primera foto que he subido se ve el mapa de Catastro, la parcela verde claro es monte.

Pero el corte de 45º lo tienes que hacer del límite hacia el interior de tu parcela, es decir, restarle fondo a la parcela, no puedes invadir la parcela colindante con el movimiento de tierras
Como tenga que ser así me quedo sin sitio para plantar la casa, entonces ¿si dejo la pared de tierra para no invadir la parcela del vecino, el tendrá que poner algún medio para que su tierra no acabe en mi parcela?
 

cabronias

Titanio
Vaya regalo de parcela. Por 18.000 € no bajas ese terreno a cota de calle (si te han dado precio en firme, se han pillado los dedos... y el brazo).
 

Mountak

Bronce
¡Yo no te puedo ayudar en nada con este tema! ¡Pero te deseo suerte! ¡Y me quedo en el hilo para ver tu evolución!
 
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