Modelo valoración terreno urbanizable

termiton

Bronce
Buenas compis, tengo que realizar una valoración de un terreno Urbanizable y no tengo un modelo para seguir en mi valoración, osea un modelo de una tasacion o valoracion de un terreno, alguien me podria ayudar, gracias, un saludo.
 

termiton

Bronce
Como siempre, es IMPRESCINDIBLE saber la FINALIDAD para saber qué método hay que utilizar.
Buenas compi, la finalidad es la siguiente, se trata de una finca la cual tuvo una ocupacion temporal la construccion de una conduccion de agua. Por un lado habria que valorar eso. Y por otro lado, el propietario de la finca denuncio que la han hecho pasar por su terreno la tuberia sin en principio pertenecerle. Por eso habria q valorar la servidumbre de paso de unos cuantos metros de esa contruccion. Se trata de un contencioso entre un agricultor y una empresa ligada a la administracion.
 

antoni0

Platino
hay que saber también la fecha "momento de valoración", ya que dependiendo de esta se aplica una legislación u otra. (ley 6/98 o RDL 2/2008)
 

Rufo

Bronce
Sigue sin estar muy claro el ámbito en el que nos movemos. Es un problema entre un particular y "una empresa ligada a la administración", que parece ha metido una tubería en parcela ajena sin permiso del propietario.
¿es un pleito en jurisdicción civil?; en principio tendrías libertad de criterio de valoración.
¿es en vía contenciosa, es decir un ámbito expropiatorio?; como dice Antoni0 es necesario saber qué legislación es la aplicable.

En cualquier caso, la ley del suelo remite a la ley de expropiación, y ésta a su vez remite a la legislación tributaria. Pero si no me equivoco, en ninguna de ellas se establece cómo valorar una servidumbre.

El criterio habitual es valorar el perjuicio sufrido por el predio sirviente, y suele hacerse como un porcentaje del valor del terreno.

Si el suelo urbanizable es "no delimitado", "no sectorizado" o "genérico", a todos los efectos el valor del terreno debe hacerse de acuerdo a su naturaleza rústica, en función de su posible aprovechamiento agrícola o similar. En este caso, el valor en general es más bien bajo, por lo que el porcentaje a asignar a la servidumbre puede ser alto,(del entorno del 50%), dado que dificulta o impide la obtención de dicho aprovechamiento rústico.

Si es suelo urbanizable "delimitado" o "sectorizado" (vamos, el antiguo urbanizable programado), si se aplica la nueva Ley del Suelo 2/2008 hay que valorar igual que en el caso anterior. Me parece que en este caso no debe calcularse la indemnización prevista en el art.25, porque la servidumbre no impide participar en actuaciones de nueva urbanización, es decir no quita aprovechamiento. En Julio de 2010 terminaba la situación transitoria por la que se seguía aplicando la Ley 6/98; en caso de ser aplicable ésta última, el valor del suelo urbanizable debe calcularse por el método residual dinámico de la normativa "hipotecaria". Como en este valor se tienen en cuenta espectativas urbanísticas, y sigue siendo cierto que la servidumbre impuesta no está quitando aprovechamiento urbanístico, mi criterio es que debería asignársele un porcentaje muy inferior (¿5%?), pero que no dé una cantidad menor al supuesto anterior.

Otra cosa es que la tubería haya supuesto para el propietario unos perjuicios de otro tipo que sean mensurables (cambiar el acceso teniendo que hacer obras, etc..), lo que sería otra manera de valorar.

En cuanto a la ocupación temporal, deben valorarse los perjuicios ciertos producidos (rentas dejadas de percibir, o similar). En su defecto quizá podrías valorarlo opr referencia al valor asignado a la servidumbre (muy inferior, pues es una especia de servidumbre sólo por un tiempo limitado)
 

termiton

Bronce
concretamente el escrito por el que se pedia esa valoracion corresponde a 19 de Mayo de 2009 y a mi se me requirio para que lo valorase en Abril de 2010. Entonces cual aplico?
 
¿Cuándo se "ocupó" la finca? Es decir, ¿en qué fecha se pasó la tubería?

Por otro lado hay que valorar la ocupación temporal por el soterramiento de la tubería, además de la servidumbre creada. Supongo que la tubería no la soterraron en 1 día. Además, si con las obras de soterramiento puedes demostrar que quedaron afectadas las plantaciones también se debe valorar los perjuicios creados por la obra en tu finca "rústica", aunque sea suelo urbanizable.

Además, si no ha habido acta de ocupación es una ocupación "de hecho" y debes aumentar un 25% el valor que te resulte.
 

antoni0

Platino
Además, si no ha habido acta de ocupación es una ocupación "de hecho" y debes aumentar un 25% el valor que te resulte.

El valor no varía por ocuparse ilegalmente, lo que puede variar es la indemnización, o sea, la cantidad a cobrar. No es lo mismo, ya que las indemnizaciones no tienen el 5% de afección.
 
El 25% se calcula sobre el valor del justiprecio y de los intereses de demora:

Sentencia Tribunal Supremo de 29/11/2007:

TERCERO.- La doctrina de esta Sala de la que se hace eco la sentencia transcrita pone de relieve que en los supuestos en que la Administración hubiera incurrido en vía de hecho, el Tribunal "a quo" puede, ordenando la incoación de un expediente expropiatorio, sustituir la restitución "in natura" por una indemnización equivalente al justiprecio del terreno con sus correspondientes intereses de demora, así como por la correspondiente a los daños y perjuicios inherentes a una ocupación ilegal que se fijan en el incremento del justiprecio e intereses debidos en un 25%. Es por ello que el motivo de recurso debe ser estimado, pues tal y como se ha expuesto la Confederación Hidrográfica del Segura incurrió en vía de hecho al ocupar los terrenos de la actora, sin seguir el oportuno expediente expropiatorio. El hecho de que este se incoase por la propia Administración ya iniciado este procedimiento judicial antes de dictarse sentencia y que en el curso del mismo se vaya a fijar necesariamente el correspondiente justiprecio, no exime que haya de procederse a la fijación de una indemnización tendente a conseguir la plena indemnidad frente a los daños y perjuicios derivados de la ilegal ocupación.
 

antoni0

Platino
sustituir la restitución "in natura" por una indemnización equivalente al justiprecio del terreno con sus correspondientes intereses de demora, así como por la correspondiente a los daños y perjuicios inherentes a una ocupación ilegal que se fijan en el incremento del justiprecio e intereses debidos en un 25%.

O sea sin el 5% de afección.
 
Yo no he dicho lo contrario. El valor del justiprecio es sin el 5%.

LEF:
Artículo 47.
En todos los casos de expropiación se abonará al expropiado, además del justo precio fijado en la forma establecida en los artículos anteriores, un 5% como premio de afección.


El justo precio es sin el 5% del premio de afección.
 
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