Modificar edificabilidad mediante proyecto reparcelación

005369

Novel
Así de sencillo y complejo a la vez: ¿puede la Junta de Compensación reducir las edificabilidades definidas en un Plan Parcial para una manzana a través de un Proyecto de Reparcelación?

Pensad que el Plan Parcial establece una edificabilidad máxima, por lo tanto, se entiende que el proyecto de reparcelación cumple con el Plan Parcial, pero....puede condenar la Reparcelación la perdida de edificabilidad que le asigno el P.P. para siempre?

Y si se emite una Cédula Urbanística ¿qué parámetro de edificabilidad deben certificarme, el del Plan Parcial o el del P. Reparcelación?

Espero vuestras interesantes respuestas....un saludo.
 
Así de sencillo y complejo a la vez: ¿puede la Junta de Compensación reducir las edificabilidades definidas en un Plan Parcial para una manzana a través de un Proyecto de Reparcelación?

Pensad que el Plan Parcial establece una edificabilidad máxima, por lo tanto, se entiende que el proyecto de reparcelación cumple con el Plan Parcial, pero....puede condenar la Reparcelación la perdida de edificabilidad que le asigno el P.P. para siempre?

Y si se emite una Cédula Urbanística ¿qué parámetro de edificabilidad deben certificarme, el del Plan Parcial o el del P. Reparcelación?


Espero vuestras interesantes respuestas....un saludo.

Entiendo que, a grandes rasgos, no (Hablo de Andalucía). El instrumento encargada de asignar usos e intensidades es el Plan Parcial. El cometido del Proyecto de Reparcelación es repartir las cargas y beneficios que el desarrollo urbanístico implica, así como definir las parcelas de resultado en relación con las parcelas de origen. De hecho, los usos e intensidades se definen en los instrumentos de planeamiento, y el proyecto de reparcelación no es un instrumento de planeamiento sino de gestión.
 

005369

Novel
Gracias por tu respuesta, es justamente lo que pienso, y también se trata de Andalucía.
Todo viene porque tengo en mi poder una cédula urbanística donde el Secretario del Ayto basado en el informe del técnico municipal dice "el proyecto de reparcelación aprobado tal fecha, le asigna a la parcela un aprovechamiento de tantos metros cuadrados, lo que supone una edificabilidad de 1.....sin embargo el Plan Parcial le asigna una edificabilidad mayor. Hice la consulta con una asesora jurídica especialista en urbanismo y, sin embargo, no lo veía tan claro como yo, entonces me gustaría conocer que opinais vosotros. Sobre todo, si alguien piensa que si se puede que me pueda dar las razones. Un saludo y seguid opinando.

De todos modos, esta semana solicitaré, en nombre de mi cliente, al secretario del ayto infome aclaratorio sobre disparidad de edificabilidad....en cuanto tenga respuesta, que imagino que tardaré en tenerla, os diré como quedo todo. Si estamos en lo cierto, se va a liar "parda"...jeje. Un saludo
 

paules

Diamante
Con los debidos reparos ante el desconocimiento concreto de los actos administrativos producidos, opino :eek:

La Junta de Compensación no es competente para modificar, de motu propio, las determinaciones de un planeamiento definitivamente aprobado, podrá instar su modificación que, en todo caso, deberá ser aprobada por el ayuntamiento y órgano competente de la CCAA.

Si esa supuesta modificación ha sido tramitada y aprobada conforme a procedimiento, asignando diferentes aprovechamientos a las parcelas de la unidad de ejecución, es de suponer que también se habrá tramitado la modificación del proyecto de reparcelación por el que se determine el uso y aprovechamiento, para las parcelas resultantes, conforme a la modificación producida y, naturalmente, teniendo en cuenta que será necesaria una redistribución de las cargas y beneficios según la nueva asignación de aprovechamientos.

Creo, en mi modesta opinión, que deberías hacer un seguimiento de la totalidad del expediente, por si acaso.
 

antoni0

Platino
Incluso pordría suceder que la Junta de reparcelación, esté tramitando un expediente de modificación de Plan Parcial, simultáneo para evitar proindivisos.
 

davidn

Diamante
El Plan general es un exponente de mçaximos, como dices. Sí se puede reducir la edificabilidad de una o varias parcelas en el proyecto de compensación (o concertación en el País Vasco), aunque no es normal y sí recurrible en fase de alegaciones.
 

005369

Novel
El Plan general es un exponente de mçaximos, como dices. Sí se puede reducir la edificabilidad de una o varias parcelas en el proyecto de compensación (o concertación en el País Vasco), aunque no es normal y sí recurrible en fase de alegaciones.

¿Y no provocaría inseguridad jurídica a un tercero dispuesto a adquirir la parcela? Si me preguntase a mí como arquitecto, consultaría la Parcela catastral, la localizaría dentro del Plan Parcial y le informaría de los parámetros que le son de aplicación en base a la zona urbanística dentro del Plan, pero nunca se me ocurriría consultar el Proyecto de Reparcelación aprobado para comprobar su edificabilidad. ¿Qué pensáis?
 

antoni0

Platino
pero nunca se me ocurriría consultar el Proyecto de Reparcelación aprobado para comprobar su edificabilidad. ¿Qué pensáis?
El proyecto de reparcelación se inscribe en el Registro de la Propiedad con sus parámetros de superficie uso y edificabilidad, trasladándose a cada una de las parcelas resultantes los datos.
Supongo que el comprador al menos consultará los datos del Registro.
 

paules

Diamante
Son esos parámetros, los indicados por Antonio, los que deberá certificar la cédula urbanística.
 

carmina

Novel
Estoy de acuerdo con los dos últimos mensajes.

El proyecto de reparcelación puede incluso limitar el número de viviendas por parcela, obligar a proyectar una superficie mínima de locales comerciales u oficinas, etc.
 

005369

Novel
No lo veo tan claro chicos, sigo pensando que un proyecto de Reparcelación no puede cambiar parámetros urbanísticos propios del planeamiento de desarrollo. Entiendo que es necesario, como poco, tramitar simultáneamente la correspondiente modificación del plan (parcial o especial) que contenga estas restricciones de edificabilidad y densidad, puesto que son los únicos instrumentos para definir estos parámetros.

Al respecto de inscribir los proyectos de reparcelación, que yo sepa solo se inscriben las parcelas resultantes pero no la edificabilidad ni la densidad de cada parcela. Un saludo amigos.
 

perabeles

Bronce
Existen Planes en los que expresamente se dice que la calificación urbanística no otorga la obligación de materializar integramente el aprovechamiento "teoricamente" establecido, depenndiendo del tamaño y forma de la/s parcela/s. De todas formas ¿has comprobado si lo que dices que "falta" no se corresponde con el 10 % de titularidad municipal?. Otra circunstancia que se podría darse: la superficie real de ese suelo ¿cuando se verificó, en el Plan Parcial o en el Proyecto de Reparcelación? Como ya te han comentado otros compañeros, no es tan directamente claro como dices. Es importante consultar, como mínimo, el expediente de reparcelación.
Saludos
 

005369

Novel
Existen Planes en los que expresamente se dice que la calificación urbanística no otorga la obligación de materializar integramente el aprovechamiento "teoricamente" establecido, depenndiendo del tamaño y forma de la/s parcela/s. De todas formas ¿has comprobado si lo que dices que "falta" no se corresponde con el 10 % de titularidad municipal?. Otra circunstancia que se podría darse: la superficie real de ese suelo ¿cuando se verificó, en el Plan Parcial o en el Proyecto de Reparcelación? Como ya te han comentado otros compañeros, no es tan directamente claro como dices. Es importante consultar, como mínimo, el expediente de reparcelación.
Saludos

No tiene nada que ver con el 10% de aprovechamiento urbanístico correspondiente a la administración. Es tan sencillo como que la edificabilidad en el plan parcial es un coeficiente común para la misma zona urbanística, es decir, que dos manzanas residencial tipo A que en principio poseen la misma edificabilidad (1.4) según ordenanzas del plan parcial. Sin embargo, el proyecto de reparcelación ha redistribuido el aprovechamiento por manzanas quedando al final manzanas tipo A con distinta edificabilidad, por supuesto la suma total de aprovechamientos es la misma que en Plan Parcial, pero necesitamos consultar la reparcelación para conocer la edificabilidad real de cada parcela, entendéis ahora. Gracias.
 

paules

Diamante
No tiene nada que ver con el 10% de aprovechamiento urbanístico correspondiente a la administración. Es tan sencillo como que la edificabilidad en el plan parcial es un coeficiente común para la misma zona urbanística, es decir, que dos manzanas residencial tipo A que en principio poseen la misma edificabilidad (1.4) según ordenanzas del plan parcial. Sin embargo, el proyecto de reparcelación ha redistribuido el aprovechamiento por manzanas quedando al final manzanas tipo A con distinta edificabilidad, por supuesto la suma total de aprovechamientos es la misma que en Plan Parcial, pero necesitamos consultar la reparcelación para conocer la edificabilidad real de cada parcela, entendéis ahora. Gracias.

Entiendo que en la reparcelación se habrá aprobado la contribución en los costes correspondientes a cada manzana, en proporción al aprovechamiento asignado a cada una de ellas en el propio expediente de reparcelación.

Mientras la distribución en los costes sea equitativa, no veo el problema.
 
efectivamente, el plan parcial indica un aprovechamiento medio de todo el plan. Este lo dsitribuye dibujandolo sobre la parcela de modo orientativo.
Pero el proyecto de Compensación o el Proyecto de Reparcelación, según el metodo de gestion... (u otros); Reestructura, mide las fincas reales, e incluso trozos que por un casual se hayan quedado fuera del plan; hace una nueva delimitación con ciertos margenes, y puede cambiar la ordenación y usos entre parcelas, utilizando coeficientes de homogeneización según usos. Pero al final, el aprovechamiento medio de toda la zona no puede ser superior al otorgado por el plan parcial... No estoy seguro si puede ser inferior, pero es algo absurdo perder aprovechamientos.
 

JCM

Plata
En mi opinión, al menos en Andalucía, el Proyecto de Reparcelación no puede hacer ningún tipo de modificación de la ordenación establecida por el plan parcial y menos la del PGOU. Otra cosa diferente es que, por ejemplo, una parcela tenga asignada una edificabilidad neta por el plan parcial y el proyecto de reparcelación la divida en otras parcelas más pequeñas, redistribuyendo la edificabilidad entre ellas. Pero esto siempre habría de hacerlo respetando la ordenación establecida, es decir, respetando las condiciones de uso, edificabilidad, parcela mínima, nº máximo de viviendas, etc, etc. Pero hacer una modificación en el proyecto de reparcelación que supusiese una modificación indirecta de las ordenanzas de edificación aplicables a la parcela en cuestión, definitivamente no puede hacerse mediante el proyecto de reparcelación.
El artículo 100 de la LOUA deja claro el objeto de la reparcelación y se indica que es la "operación urbanística consitente en la agrupación o reestructuración de fincas, parcelas o solares incluidos en el ámbito de una unidad de ejecución, para su nueva división, ajustada a los instrumentos de planeamiento de aplicación..."
Por tanto, cualquier modificación del planeamiento superior o de desarrollo a través de la reparcelación es impugnable y de ser aprobada, probablemente nula de pleno derecho.
Saludos.
 

luisoso

Novel
Veamos:

un proyecto de reparcelación no puede modificar la EDIFICABILIDAD de una "zona" o parcela, pero sí el APROVECHAMIENTO (lucrativo) de esa parcela, modificando los coeficientes de ponderación entre usos. Se me ocurre que esa puede ser una causa de la discrepancia, aunque no lo parece.

La edificabilidad es una determinación de ordenación detallada cuya asignación corresponde únicamente a un instrumento de planeamiento, sea general o de desarrollo. No me consta que la LOUA permita a los instrumentos de gestión modificar el planeamiento, cosa que por otro lado sería contraria a derecho.

Lo que sí que puede es dividir una parcela (a mí me gusta más llamarlas zonas de ordenanza) en varias fincas para su adjudicación a diferentes propietarios e inscripción en el Registro de la propiedad. Ésta es otra posible causa de la discrepancia.

La asiganción de la edificabilidad, según dices mediante un coeficiente (1,4), afecta a la totalidad de las fincas de la misma zona, con independencia de su posterior subdivisión , vía reparcelación o segregación, por lo que me parece aún más extraño el caso que comentas.

Estos casos tan complejos exigen examinar a conciencia los expedientes administrativos, y LEERSE los fudamentos, no solamente las ficas de parcelas. Solicita en el ayuntamiento consultar el Proyecto de Reparcelación, y pierde tiempo en estudiarlo bien.

Apunto una última posible causa:un simple error material (a veces la mejor explicación es la más sencilla).

Espero haber ayudado.
 
Creo que se están confundiendo las cosas:

1º.- El proyecto de reparcelación no puede alterar parámetros del Plan Parcial. Se ha explicado muy bien por Civitatis.

2º.-Se la han colado al Ayuntamiento, no ha sido rigurosos al cotejar el proyecto de reparcelación frente al Plan Parcial. El secretario certifica en relación al informe técnico y el técnico informa en base a un documento aprobado definitivamente. La licencia que se otorgue será en función de los parámetros que establezca la parcela en el proyecto de reparcelación.

3º.-El P. de reparcelación se inscribe en el registro de la propiedad. Los efectos son conocidos por todos vosotros.

4º.-Si no es exacto el proyecto de reparcelación asignando aprovechamiento a las parcelas, habría que instar la modificación del mismo.
 

005369

Novel
Aun no hemos obtenido respuesta, de hecho no sé si mi cliente ha presentado la instancia solicitando aclaración en el Ayuntamiento; en cuanto sepa algo os iré contando.
Estoy de acuerdo en que el Proyecto de Reparcelación no puede modificar determinaciones propias de un instrumento de planeamiento como es el caso de la edificabilidad de las parcelas, o al menos, yo siempre lo he entendido así. Aún sabiendo que, efectivamente, el proyecto de reparcelación se inscriba en Registro y que se trate de un documento público, todo el mundo sabe que las licencias se otorgan salvo derecho de propiedad, quiero decir, que por qué iba yo a consultar en Registro ningún dato supuestamente "urbanístico", la edificabilidad de la parcela tiene que venir determinada en el instrumento de planeamiento, ya sea plan parcial, especial, general, etc, pero nunca en un proyecto de reparcelación.

Gracias por vuestras respuestas, os invito a seguir opinando.
 

luisoso

Novel
Aun no hemos obtenido respuesta, de hecho no sé si mi cliente ha presentado la instancia solicitando aclaración en el Ayuntamiento; en cuanto sepa algo os iré contando.
Estoy de acuerdo en que el Proyecto de Reparcelación no puede modificar determinaciones propias de un instrumento de planeamiento como es el caso de la edificabilidad de las parcelas, o al menos, yo siempre lo he entendido así. Aún sabiendo que, efectivamente, el proyecto de reparcelación se inscriba en Registro y que se trate de un documento público, todo el mundo sabe que las licencias se otorgan salvo derecho de propiedad, quiero decir, que por qué iba yo a consultar en Registro ningún dato supuestamente "urbanístico", la edificabilidad de la parcela tiene que venir determinada en el instrumento de planeamiento, ya sea plan parcial, especial, general, etc, pero nunca en un proyecto de reparcelación.

Gracias por vuestras respuestas, os invito a seguir opinando.

Una única puntualización: evidentemente el Registro de la propiedad no es el órgano al que hacer una consulta urbanística, pero en las fincas resultantes que se inscriben en una reparcelación sí se incluyen parámetros urbanísticos, fundamentalmente su aprovechamiento, usos permitidos, etc. (depende de cada proyecto y cada registrador).
 
Arriba