Necesito una opinión sobre el PGOU

#1
Buenas.
Me gustaría que me dieseis vuestra opinión sobre un tema que me lleva varios días de cabeza.

Acaba de aprobarse inicialmente el Plan General de mi municipio, pues bien, cada vez que miro los planos y las fichas técnicas, me quedo más sorprendido.

Pondré por caso dos sectores entre los que no hay ninguna separación física, es decir, que vas andando por uno y sin darte cuenta ya estás en el otro. Los voy a llamar Sector-1 y Sector-2. El Sector-1 linda con suelo urbano al norte, al este y al oeste, al sur linda con el Sector-2, es decir, el primero es una cuña en el nucleo urbano.

Los datos de cada uno son los siguientes:

Sector-1: Uso=residencial, Edificabilidad=0,60 m2t/m2s, Aprovechamiento medio=0,48 UAs/m2, Coef. Localización= 1,330, Densidad máxima de viviendas/ha.=75, Planeamiento=Plan parcial, Gestión= Compensación, Programación=cuatrienio 2º y año 4º.

Sector-2: Uso=residencial-turistico, Edificabilidad=0,82 m2t/m2s, Aprovechamiento medio=0,98 UAs/m2, Coef. Localización= 1,660, Densidad máxima de viviendas/ha.=55, Planeamiento=ordenado en el PGOU con tipología plurifamiliar, Gestión=Cooperación, Programación=cuatrienio 1º y año 1º.

Ahora la cuestión, ¿no sería más lógico programar antes el Sector-1 que el Sector-2?, ¿está permitido que haya tanta diferencia de edificabilidad y aprovechamiento entre un metro de suelo y el que hay justo al lado o es que no he entendido bien los conceptos?, si el Sector-1 fuese de vuestra propiedad ¿qué haríais?

Os agradezco de antemano vuestras opiniones.
 
#2
Hola!

Pues en principio opino como tú, que debería estar programado en primer lugar el sector1, que responde al criterio de crecimiento natural de la ciudad, pero claro, el urbanismo hace tiempo que dejó de ser natural.

Para empezar, me parece un poco arcaico que un Plan General utilice todavía el suelo urbanizable programado y no programado, cuando parece ser que en la mayoría de las Leyes del Suelo autonómicas, se va desechando, quedando el suelo urbanizable y siendo el mercado el que marca el desarrollo de dicho suelo.

Lo que describes huele a convenio urbanístico en el sector2, incluso ya han ordenado pormenorizadamente desde el PG y no necesita planeamiento de desarrollo, sólo gestión.

En el sector2 hay una densidad de viviendas muy inferior al sector1, con una edificabilidad mayor. Esto puede deberse a que una parte de esa edificabilidad de uso residencial turístico se dedique a equipamiento privado(hotelero, comercial, etc).

Si el sector1 fuese de mi propiedad, plantearía una modificación del PG para que pudiera desarrollarlo inmediatamente.

Saludos.
 
#3
Buenas.

No pensé que se iba a tomar al pie de la letra cuando dije que "necesito UNA opinión...." En fin, gracias Peon-albañil por tu comentario.

No hay convenio urbanístico en el sector-2, lo sé porque también tengo un trozo de tierra en ese sector.

Efectivamente, el 23% de uso hotelero debería justificar la diferencia, sin embargo, haciendo un cálculo sencillo (no sé si es correcto hacerlo porque omite coeficientes, porcentajes de edificabilidad, etc.), dividiendo la edificabilidad máxima entre la superficie con aprovechamiento (incluyendo sistemas adscritos) sigue habiendo una diferencia de un 20%, es decir, hay más metros de techo por metro de suelo en el sector-2.

En cuanto a la densidad, haciendo otro cálculo que tampoco sé si es correcto hacerlo, dividiendo la edificabilidad destinada a uso residencial por el número máximo de viviendas del sector resulta que en el sector-1 cada vivienda dispone de una media de 71 metros y en el sector-2 la media es de 99 metros (supongo que los precios de la vivienda no son por la vivienda en sí sino por el número de metros que tiene, además de otras circunstancias). ¡Ya solo faltaría que hubiese la misma densidad de viviendas con 28 metros más por cada una!

Probablemente todos los cálculos que hago, deducciones, etc. sean erróneos. Ese es el motivo por el que me decidí a entrar en este foro .... a ver si me aclaro un poco las ideas. Si a alguien se le ocurre alguna cosa, se lo agradeceré.

¡Ah! y otra cosa, no hagais caso del título, necesito MÁS DE UNA opinión sobre el PGOU (esto no quiere decir que la opinión de Peon-albañil no sea buena)
 
#4
Sin ver la morfología urbana de ese núcleo es difícil.

Yo he hecho planeamiento en el que intencionadamente se ha buscado intercalar una separación entre casco antiguo y nueva ciudad para diferenciar tipologías y no contaminar visualmente el núcleo existente.

Comprueba si en tu comunidad autónoma la ley urbanísitica habla algo de algún límite de diferencias de aprovechamiento entre sectores o unidades (tipo áreas de reparto de la vieja Ley 8/90 o cosas así).

Lo de la programación de sectores es algo meramente orientativo, un sector programado antes que otro no tiene porque necesariamente desarrollarse antes, puede ser como te han comentado que el sector 2 tenga un modelo de gestión pactado con el Ayuntamiento via convenio u otro mecanismo, simplemente los propietarios del sector 2 se han puesto las pilas antes. Eso sí, tendrán que asegurar la conexión con el resto de servicios municipales e infraestucturas.

Saludos.
 
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