Normativa requerida loft

Hola,

Estoy interesada en comprar un local comercial para convertirlo en loft, el problema es que no se cuales son los requisitos mínimos que tiene que cumplir el local para que el Ayuntamiento me autorize la conversión.

Si alguien está al día del tema o sabe alguna página donde pueda informarme agradecería que me diera respuesta al mensaje.

Un saludo a tod@s.
 

vorpal

VIP
Deberías empezar por decir qué Ayuntamiento es.

Ten en cuenta que cada Ayuntamiento tiene su propia normativa.

Creo que lo adecuado es que lo preguntes directamente en tu Ayuntamiento. No simepre se autoriza el uso residencial en planta baja y un loft es uso residencial.

Saludos
 
Estamos siempre con lo mismo, cambiar un uso dado por otro que casualmente es más caro.
No se de que municipio hablas, pero últimamente en más de uno está muy vigilado, sobre todo el tema de los loft y los apartamentos turísticos.
Estoy con Vorpal, consulta en tu Ayuntamiento para que no tengas problema.

Saludos.
 
Por cierto, advertir que en los casos de lofts (viviendas) estamos hablando de un IVA del 16%, debes asimilar el espacio a compartirlo con una actividad profesional, no tienes primera ocupación (si licencia de apertura).... :rolleyes: El resto, gran vacio legal, que se supone que se legislará muy muy pronto y de manera dura.
Sobre los apartamentos turísticos, peor. IVA 16%, alquileres obligados de duraciones entre 3 y 45 días, gestora única del inmueble, .....

En este nuestro mundo inmobiliario, nadie da duros a pesetas.

Por cierto, traducido a euros, ¿como sería la frase? ¿centimos a euros? :rolleyes:

Saludos.
 
Hola de nuevo, pues la verdad todavía no sé exactamente el municipio en el que voy a hacerlo pero casi seguro que por la zona Maresme (Barcelona).

Mi idea de hacer algo asi es porque tal y como estan los precios del inmueble y los sueldos que corren... hay una perspectiva un tanto negra, y veía la idea como una alternativa, pero visto lo visto, no se yo si mi idea es tan genial :rolleyes: (idea que me imagino que habrán tenido cientos de miles de personas)

En fin os haré caso y me ire a informar a los Ayuntamientos de los municipios que más me interesen.

Gracias, saludos :D
 

1ivax0

Novel
Comprar un local y obtener del Ayuntamiento el cambio de uso de local a vivienda, resulta en la zona que comentas (me imagino que en otras también), algo bastante difícil, básicamente por el tema de la densidad de viviendas, La mayoría de normativas urbanísticas permiten un máximo de viviendas por parcela, y difícilmente en esta zona tan densamente urbanizada, vas a encontrar una parcela edificada en la que no existan construidas el total de viviendas que permite la normativa.
Sin embargo, como comprador de un local que estoy transformando en vivienda, no creo que debas preocuparte en exceso si no consigues obtener el cambio de uso y tu vivienda continua figurando como local en el Registro de la Propiedad. Si en los estatutos de la Comunidad de Propietarios no se prohíbe explícitamente el uso de vivienda, la Comunidad no puede denunciarte, y en cuanto al Ayuntamiento, si puedes justificar algún tipo de actividad económica a desarrollar en el local, difícilmente van a imponerte sanción alguna (no se de ningún caso).
Fiscalmente la cosa no es tan grave, yo he pagado un 7% de ITP igual que para la adquisición de una vivienda de segunda mano (eso sí, no me he podido beneficiar del tipo reducido del 5% aunque soy menor de 32a) y por supuesto pienso desgravarme las cuotas del préstamo hipotecario como inversión en adquisición de mi vivienda habitual.

Lamentablemente te vas a encontrar con los siguientes problemas, si quieres pedir un préstamo hipotecario las condiciones no serán las mismas que para adquirir una vivienda, como mucho obtendrás un 60/70% del valor de tasación y un período de amortización de 20 años máximo, dificultad que tendrás en el momento de la compra y en un futuro si decides venderlo.

Suerte y no descartes tan pronto la idea, lo difícil de verdad es encontrar un local que físicamente pueda convertirse en una vivienda y que no lo vendan a precio de vivienda.
 
Discutible opinión la tuya (como no ;) ). El tema de la densidad de viviendas, pues no se muy bien que tiene que ver. ¿Si hay muchas viviendas tu ya no puedes hacer una más? :eek: No se, no se.... Se supone que no es obra nueva ¿no?

Sobre la inscripción registral, hombre no es lo mismo que en el registro conste local a que conste vivienda. No es lo mismo que en la obra nueva conste local a que conste vivienda. Aún no existiendo prohibición expresa en los estatutos de la comunidad (que seguro que no existe), el cambio de uso es una alteración de la misma, perfectamente denunciable por cualquier propietario. Solo se podría justificar parcialmente con una actividad económica.

El loft, al igual que otras formulas de "viviendas" baratas es un tema muy discutible y que por supuesto si metiera dinero en ello estaría, al menos preocupado de mantener el patrimonio invertido.

El tema es modificar el planeamiento vigente mediante solicitudes de licencia de obra para cambio de uso, curiosamente con un lucro mayor que el anterior.

Saludos.
 

1ivax0

Novel
En cuanto a la cuestión de la densidad, me refiero a que si el cambio de uso de un local a vivienda implica que en el edificio ya construido se sobrepase el nº máximo de viviendas permitido en función de la edificabilidad de la parcela sobre la que se enclava, el ayuntamiento difícilmente accederá al cambio de uso.

Si el cambio de uso implica una alteración de los estatutos si que es denunciable, sin embargo si en los estatutos no se restringe la libertad de uso del interior de los inmuebles (en algunos casos así sucede), no se produce tal alteración, el destino que uno quiera dar a su inmueble viene limitado únicamente por el art. 7.2 de la ley de propiedad horizontal, que impide que se realicen actividades prohibidas en los Estatutos. Aunque te doy la razón en que es una cuestión discutible jurídicamente, y en la que se dan casos de Comunidades que denuncian por este motivo, pero también es verdad que la jurisprudencia se decanta claramente en el sentido que te expongo, y las demandas de comunidades que son estimadas, o bien lo son porqué se basan en Estatutos que prohíben el cambio de uso, o bien porqué junto con el cambio, se han llevado a cabo obras sin autorización que afectan a elementos comunes (nuevas oberturas etc…)

En definitiva mi opinión es totalmente discutible y estoy contigo en que la decisión que he tomado de comprar un local y transformalo en vivienda no está exenta de riesgos, que aumentan si no puedes justificar una actividad económica, pero si te digo la verdad, cuanto más indago acerca del tema, menos problemas reales voy viendo.

Por último si supieras lo que he pagado por el local y el presupuesto del coste de las obras, no se yo si es lo correcto llamarlo una “fórmula de vivienda barata”
 
Estimado 1ivax0, coincido contigo, obviamente, a que si se sobrepasa la edificabilidad residencial permitida es muy poco viable que te concedan el cambio de uso. Lo que pasa que este tipo de temas se suelen dar en inmuebles antiguos cuya edificabilidad no se ha agotado.

Yo sobre el tema he indagado un poco y la conclusión es que es un mundo complejo que depende de la localidad en donde quieras hacer el cambio de uso. Yo evidentemente conozco la mía.

El único sistema que yo conozco para asegurar el valor de la inversión es que en el Registro de la Propiedad cambien la nota simple por "vivienda".
Eso supone alterar la obra nueva que se supone se hizo en su día, y, o tienes la totalidad de conformidad de los vecinos (cosa que el registrador te pide) o nada de nada, no logras cambiar el uso (registralmente hablando).

Un loft, propiamente dicho, es un espacio "industrial-residencial" y hay muy poco o nada legislado conforme el tema. Ahora, la administración pública se está metiendo en los edificios enteros, construidos sobre suelo industrial, que luego se dedica a vivienda. Eso es alterar el planeamiento urbanistico a traves de obras que se venden de forma fraudulenta, lo sepa o no el propietario.

:rolleyes: :rolleyes: Vaya tema.

Saludos.
 
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