Novato en medio de un charco

Hola. Me encantaría conocer vuestra opinión sobre lo siguiente...
Dispongo de un pequeño terreno situado en un plan urbaístico que va a ser desarrollado en breve.
Mi suelo no pasa del 4,5% del total.

El promotor del PAU es dueño de aproximadamente un 20% y está tratando de llegar a acuerdos con el resto de propietarios para llevar adelante el proyecto urbanístico.

A mí, que no me quiero complicar la existencia jugando a constructor, me viene bien la oferta que me ha hecho llegar:
dos viviendas terminadas a cambio de suelo y una cantidad que ronda los 60 mil Euros que yo tendría que pagar.

Lo que me gustaría que me dijeseis es como puedo enfocar la operación: tipo de contrato de compraventa, de aportación, etc ( si me adjuntais un modelo sería la releche), para que me sea lo más favorable económicamente y fiscalmente.

Me agradaría que me hicieseis comentarios sobre los puntos claves a tener en cuenta en la negociación. A que cosas debo atender y cuales son los pasos necesarios hasta que me vea instalado en mi nueva vivienda.

Seguro que acertais en vuestro enfoque y me ayudaríais enormemente en un terreno tan nuevo para mí, que me asusta por aquello de dejar todo perfectamente atado para no tener problemas imprevistos.

Muchas Gracias.
 

Nibelungo

Esmeralda
Hola,

desgraciadamente no te puedo ayudar. Yo tengo un 0,00000001 ( no se la cifra) de un PAU público grande y estoy esperando acontecimientos. El terreno ya me lo han expropiado y no he acpetado el justiprecio, me van a dar x m2 que por si solos no valen para nada.

Parece ser que la opción es venderselos por pasta a otro señor para que acumule mas m2, epro eso es un vil contrato de compra venta que nada tiene que ver con lo tuyo.

En tu caso, y como es el promotor el que se está moviendo, que te muestre el contrato tipo que piensa hacer (ya que hay varios propietarios mas supongo que tendrá pensado uno) y se lo enseñas a to Cristo que te parezca bien.

Mi consejo, como para todo en la vida, es que no te quedes en una opinión, pide 20, aunque parezca que te lian.

En cuanto al tema fiscal es mucho ams complejo de lo que parece. Solo el rollo de quien y en que régimen se va a hacer la urbanización tiene una implicaciones pej en el IVA de los mas interesantes.

Luego está el tema del ITP, de las inscripciones, de como tributa la venta, etc...

Ahi solo un asesor fiscal, a ser posible varios, ya verás que diferencias de criterios, y en función de todos los datos, puede orientarte.

Mucho puedes hacer tu por iniciativa propia. A nada que te leas las normas fiscales aplicables un par de veces comprenderás muchas cosas y verás como hay mucho profesional que antes que reconocer ignorancia te mete en un lio. Para eso esta muy bien internet.

Saludos,
Alex
 
Gracias Nibelungo. No dejaré pasar por alto tus opiniones, seguro.
Es cierto lo que dices. Internet da para mucho.

Por si alguien está en el mismo charco:


1-Primera fase àformalizar un Contrato Privado de Permuta de Solar por Edificación Futura
En el se pactan los términos y condiciones de la permuta y se establece el plazo para terminar las viviendas y escriturar. Se establece un aval bancario que garantiza la operación. Este contrato privado permitirá al promotor tramitar las licencias y permisos necesarios para la construcción del nuevo edificio. Se deberia pasar el Contrato por el Registro de la Propiedad.



2- Segunda fase àse corresponde con la escritura de permuta mediante la que el propietario de la finca la transmite al promotor, comprometiéndose éste a entregar al propietario del suelo la propiedad de las viviendas a construir que se hubieran acordado, y ello dentro del plazo y en las condiciones pactadas entre las partes.

3-En último lugar,la operación de cesión de solar por edificación futura culmina con la entrega al propietario cedente de las viviendas o locales comprometidos en la permuta, conforme a la configuración y características acordadas entre las partes devolviendo al promotor el aval bancario que garantiza la operación.

Más o menos ese es el procedimiento a seguir en mi caso.
Luego está lo importante que tiene que recoger el contrato. Yo me he ido a la ley catalana sobre aportación de solar y he sacado estas conclusiones:
1- La finca objeto de la permuta con descripción completamente detallada.
2- Las condiciones de realización del proyecto con mención expresa de que todos los gastos, licencias, etc necesarios para su desarrollo, son por cuenta del promotor o de las empresas encargadas de desarrollarlo.
3- Las características detalladas de la obra.
4- El plazo con el que cuenta el promotor para terminar la obra: fecha inicial y final.
5- Clausula de resolución del contrato de carácter cautelar
6- Que se determinen las viviendas terminadas objeto de la permuta con descripción completamente detallada de las mismas y de calidades y materiales así como el adjudicatario de las mismas.
7- Cláusula especificando en el caso de transmisión total de la finca, que la construcción futura a entregar se puede situar en una finca distinta de la que ha sido cedida.
8- Cláusula para en caso de incumplimiento de las condiciones, las características o el plazo inicial o final estipulados, la persona cedente puede exigir el cumplimiento del contrato, o la resolución del mismo, en ambos casos, con la indemnización de daños y perjuicios correspondiente.
9- Cláusula en que las partes contratantes pueden estipular que la no realización de la obra en las condiciones, las características y plazos de ejecución estipulados tenga el carácter de condición resolutoria automática.
10- Clausla especificando que en caso de resolución del contrato, la persona cedente recupera la propiedad de lo que había cedido y hace suya, por accesión, la obra realizada, con la obligación de resarcir por ello a la persona cesionaria.
11- En los contratos de cesión otorgados una vez obtenida la licencia de obra correspondiente hay que incorporar el contenido de la misma, así como las determinaciones del proyecto o, si procede, la certificación emitida por el facultativo de la obra, y la memoria de calidades según el proyecto redactado por el facultativo correspondiente.
12- Ambas partes pueden acordar la constitución de un aval bancario a fin de asegurar el cumplimiento de la obligación de la empresa cesionaria.
13- La entrega de las viviendas se realizará estando completamente terminadas y ejecutadas según Proyecto de Ejecución, Licencia de Obras, y demás disposiciones urbanísticas aplicables, con todos cuantos elementos les sean inherentes y accesorios terminados. Libres de cargas, gravámenes, impuestos, arrendatarios y ocupantes. Mediante entrega de certificado final de obra y licencia de primera ocupacion. A la entrega de las viviendas se devolvera el aval bancario facilitado por el promotor.


De todas formas os agradecería que me siguieseis haciendo los comentarios que creais oportunos. Gracias ;)
 

Falo

Novel
No firmes nada sin el aval en la mano, y sin fecha de inicio y fín, que esta quede muy clara, te lo digo por experiencia.
 
No firmes nada sin el aval en la mano, y sin fecha de inicio y fín, que esta quede muy clara, te lo digo por experiencia.
Más razón que un santo llevas.
Esto está parado como era de suponer (esa fue desde el principio una de las razones que me echaron para atrás en no me terme a aprendiz de constructor)

No firmé nada más que cláusulas leoninas en mi contra a sabiendas, osea que en el pecado llevo la penitencia.

En fin a esperar que venza el plazo estipulado y recuperar la titularidad del suelo, porque lo de empezar la obras lo veo dudoso desde el principio, ya me gustaría!!!

Saludos
 
Arriba