Nuevo en esto (quiero construirme una casa)

#1
Hola a tod@s, os cuento mi caso, este fin de semana mi arquitecto me entregará los planos de la que debe de ser mi casa, y ya tengo el tema de la hipoteca sólo pendiente de la firma.
El primer paso que creo que tengo que dar es con los planos en mi poder solicitar en el ayuntamiento el permiso de obras.
El segundo paso comenzar a pedir presupuestos de la estructura.
El tercero una vez tenga los permisos del ayuntamiento comenzar con la excavación de mi terreno.
Y el cuarto comenzar a construir.
Mis dudas (entre muchas otras) son las siguientes:
¿Cuándo debo solicitar el agua y la luz para la obra?¿Cuánto puede costarme cada una?
¿A cuánto puede cobrarme un paleta el metro cuadrado de obra vista en Barcelona (en concreto el pueblo se llama Castellgali, y está al lado de Manresa?
Poco a poco os iré haciendo más preguntas.

Muchas gracias a tod@s
 

keops

Gran experto
#2
Y por que no le preguntas a tu arquitecto que para eso tambien le pagas.
Busca de todas formas en los foros por que este tema ya ha salido en varios
Saludos y suerte.
 
#3
Gracias por tu respuesta, pero lo cierto es que no he encontrado nada respecto a los precios por los que preguntaba.
Además era una consulta y una manera de presentarme en el foro.
De todas formas gracias
 

keops

Gran experto
#4
Bueno pues como promotor que soy aparte de lo que te digan los expertos te puedo comentar:
Por que pedir presupuesto de la estructura solo?
Pidele a una constructora precio cerrado de todo.
La luz y el agua de obra lo deben de contratar ellos (la constructora)
Pide al menos 3 presupuestos y que tu arquitecto te asesore.
Buscate a gente profesional con garantias y referencias
Y ve preparando mejor un buen contrato de obras antes de mover nada.
Nuevamente un saludo
 
#5
Lo de hacerlo mediante estructura sin darselo todo a una constructora es porque tengo familia y amigos que me pueden echar una mano en otros menesteres de la construcción y por ahí espero ahorrarme algo, por eso debo de tramitar yo lo del agua y la luz y queria saber antes de ir a preguntar por donde iban los tiros, además los materiales tb los compraré yo.
 

keops

Gran experto
#6
entonces seras autopromotor y autoconstructor ;) ;)
Espera a que alguien te pueda asesorar.
Suerte
 

Delineo

Gran experto
#7
NO se como seran tus amigos y familiares, pero en muchos casos lo que te ahorres te lo llevaras en disgustos, y como favor siempre tendras que estar agradecido, no podras exigir y lo que te salga mal... te aguantas.
 
#8
Buenos dias, disculpa por no contestar ayer, el caso es que creo que el hecho de contratarselo todo a un constructor no está exento de problemas más bien al contrario mi experiencia vivida ha sido con constructor y acabó muy mal, motivo por el cual hemos decidido de hacerlo 'nosotros mismos', lo que sí haré será pedir presupuesto a algún constructor, por si me hiciese una propuesta interesante, ya se acerca el día de los planos, y estamos muy nerviosos, tenemos muchísimas ganas de presentarlo en el ayuntamiento y comenzar la cuenta atrás de lo que será el principio.
Si esta tarde puedo os subiré algo de información del proyecto a ver que os parece.
 
#9
Lista de consejos que le doy a mis clientes:

"Zapatero a tus zapatos", si no eres un buen conocedor del mundo de la construccion (contratas, subcontratas, materiales, planificacion de trabajos, coordinación de industriales,...) puedes meterte en un marronazo pero de los gordos. Siempre recomiendo contratar un precio cerrado "llaves en mano" con un contratista, de esa forma tienes dos importantes ventajas:

a) tienes conocimiento de cuanto tienes que pagar y cuando (planificación financiera). Aunque te pueda salir algo mas caro, merece la pena.

b) y la mas importante (decisiva diría yo): al contratar con una sola empresa, tu papel es exclusivamente de "promotor" que no es poco, y por tanto tus responsabilidades en materia de seguridad y salud quedan bastante reducidas. De otra forma además de promotor eres contratista principal (el resto serían subcontratas o contratas parciales) y eres el responsable de su coordinacion en todas las materias (lo estás empezando a ver con lo de los servicios de luz y agua para la obra).

En los foros se te puede ayudar, pero esa ayuda creo que no va a ser suficiente para que puedas afrontar tu la obra sin problemas si no eres un buen conocedor del asunto.

Saludos.
 
#10
Gracias, por tus consejor, me ha gustado mucho tu respuesta, comprendo perfectamente tus planteamientos, pero quizas sea por la zona o por motivos que desconozco, allí los 'constructores' en un 99% de los casos acaban a malas con los 'promotores', y hacer a al algún 'constructor' de Barcelona desplazarse para llevarme la obra me suponía demasiado dinero en tanto en cuanto a que tenía que pagar una serie de dietas diarias, que en algunos casos incrementaban en un 20% el precio del metro cuadrado trabajado, algo que para nuestra economía es excesivo.
Pediré presupuestos y si alguno me convence no dudaré en aceptarlo por todo lo que me has dicho.

Saludos
 
#11
SI quieres construir una casa por gremios en vez de constructor, es cierto te vas a ahorrar dinero..pero has de estar al pie del cañón, por cada gremio que entre. Piensa que necesitarás los boletines para industria de la electricidad y calefaccion, firmados por un tecnico. Te recomiendo des el alta tu la luz y el agua a tu nombre, como luz de obra, que luego cambiaras a mayor potencia, asi evitarás hacerlo al final de la obra. He visto construir muchos chalets asi, y bueno, se pasan momentos malos...cuando el gremio no viene, se te cruzan las fechas..no te rematan bien...en fin..no te dejes influir por los pesimistas que siempre hay...no es tan dificil hacerse un chalet...
 
#12
yo creo que más que otra cosa deberías estudiar el tema de las responsabilidades y las garantias. yo aun soy estudiante, pero creo que si tu eres el autoconstructor y se da algún fallo en la construcción, ya sea de acabado, de elementos constructivos o de estructura, no podrás reclamar a nadie que te lo solucione. que alguno más entendido en el tema de garantías y responsabilidades lo explique, aunque todo esto viene contemplado en la LOE.
 
#13
... por no decir sobre las responsabilidades que a uno pueden caerle por algún accidente que pueda suceder en la obra (ay... este mundo de la construcción, el más siniestro, digo, siniestrable...)

vamos a ver... si el responsable de seguridad y salud de la obra es el aparejador, y yo fuese el aparejador, y supiese que en una obra mía lo mismo viene mañana mi primo el de zumosol (carnicero venido a encofrador) y pasado mañana marianico el corto (que es ferralla aficionado) ninguno de ellos con vínculo "legal" en este fregao...

... en serio, yo dimitía de la obra

ya sé que la autoconstrucción representa un volumen nada desdeñable de lo que se construye en este país... pero ¿vale la pena meterse en un marrón que puede arruinarle a uno la vida (o la de un familiar, por que que se me caiga el cuñao de un andamio por hacerme un favor es mu-gordo) por ahorrarse unos dineros?

bueno... es una pregunta retórico - filosófica... claro

lo que me planteo, y ahora va en serio, es si tal nivel de riesgo es asumible por la dirección de ningún proyecto


frankie
 
#14
txitxo ha dicho:
...en fin..no te dejes influir por los pesimistas que siempre hay...no es tan dificil hacerse un chalet...
Bueno yo debo ser de los pesimistas, pero lo que tengo claro es que FranMoreno no sabe lo que se juega en el envite y es bueno saberlo.

Si en esa obra se accidenta alguien y tal como estas planteandolo asumes ser el contratista principal de la obra, debes saber que tu responsabilidad es civil y PENAL, eso significa que te juegas mucho dinero y tu libertad.

Actualmente las sentencias que conozco y estan todas recurridas por los sindicatos y por los familiares de los afectados no han pasado del limite legal para entrar en la carcel (dos años y un día), pero estas hablando de técnicos, contratistas con su documentacion en regla, sin faltarle ni un papel y que por desgracia alguien se ha matado en la obra (es mucho peor si la persona queda incapacitada), las indemnizaciones millonarias en pesetas que en tu caso deberías hacer frente con tu patrimonio o contratar un seguro que te lo cubra (procura que sea hermoso).

Eso si, no se que resultaria en un juzgado de lo penal cuando te pregunten porque no contrataste a una empresa para hacerte la obra... que contestarias que para ahorrarte unos dineros.... la verdad no creo que eso este muy bien visto por el juez. Te recuerdo que en la LOE tambien se recoge que debes tener la titulacion o la capacitacion para hacer la labor que pretendes.

Evidentemente no en todas la obras hay siniestro, pero tambien es verdad y que por desgracia en demasiadas, tenlo en cuenta, seria triste que te tocara y sufrieras las consecuencias por el desconocimiento de tal aspecto, ahora que lo conoces tu lo valoras y listo.

Mi consejo es siempre el mismo una contrata principal, que se encargue de la obra y algunos capitulos menores pero en los que se puede obtener un ahorro contratarlos directamente con empresas....... nunca efectuar la compra directa de material en el 90% te sale mas caro, puesto que debes abonar dicho material al 16% del IVA y luego pagar la colocacion, tambien al 16% de IVA en lugar de al 7%.
 
#15
:confused: :confused: :confused:

No se, no se, vamos a ver, porque este subforo se podría resumir en: "habla con tu arquitecto y punto", tanto si preguntas de cubiertas planas, de formas irregulares, de orientacion a ..., o si quieres construir en la luna, ya que para cualquier duda o alternativa en cuanto a la construcción siempre es la misma respuesta.
Esta claro que el arquitecto es necesario y sería ideal si en la construcción de tu casa fuera tu compañero de viaje, pero la realidad es que o pides un proyecto de muchos millones o bien te realizan 4 lineas, te cobran la pasta y no quieren saber mas de ti. Hasta cierto punto lo entiendo, cobran mas por otro tipo de construcciones, pero ... y nuestra ilusión os importa?. Para estos casos, por ejemplo vendria bien el foro, pero claro aquí la respuesta es "habla con tu arquitecto" o si hay respuestas, estas son muy vagas.
Por cierto, respecto a casas baratas y proyectos B-B-B (Bueno Bonito Barato) solo hay que ver las que se hacen algunos arquitectos, que cuando son para ellos resulta que estan tiradas de precio y si les dices "Oye, quiero una igual" resulta que: es complicada, es cara, tiene unos materiales que ...

Respecto a la construcción, creo que todos los aqui presentes contratarian un buen constructor, B-B-B, con excepcion de esos pequeños locos amantes del bricolaje (entre los que me incluyo) que su sueño pasa por hacerse su propia casa.
El tema es que no todos disponen de prespuesto para realizarlo, así que cuando se plantea: "Y si fuera auto-constructor", "Y si contratara las partidas por mi cuenta", etc. Las soluciones aportadas son: "mejor no construyas", "es peligroso", "puede haber accidentes", "mucho papeleo", etc en vez de decir: "pues mira, dentro de que sea peligroso, dificil, etc si haces esto o lo otro, tarde o temprano tendras tu casa", "para que no tengas accidentes, tienes que contratar un buen seguro y tener un buen plan de seguridad", "recuerda que después del gremio X tienes que estar atento al gremio Y", etc

Conclusion: que venimos aqui en busca de respuestas y siempre encontramos "peros" y muy pocas veces soluciones. Normalmente en cualquier foro de cualquier otra cosa, la gente se ayuda, se aconseja y siempre encuentras soluciones. Lo siento, :( pero no lo veo aqui.

Al final, viendo el panorama creo que voy a ser de esos insensatos que se lanzan a la aventura de la auto-construcción e intentare resolver todos los problemas segun se presenten.
Ojo, en ningun caso hable de no cumplir religiosamente con toda la normativa, leyes y pasos.

Para que no quepa duda, de si se o no se de lo que hablo, he vivido dos experiencias cercanas de auto promocion con su arquitecto y constructor y las dos han sido las mismas: Arquitectos que no se mojan, constructores que !! Menos mal que con ellos tienes menos problemas!!
Los dos chalets de los que hablo estan en distintas provincias, con distintos arquitectos y distintos constructores

Un saludo

PD: Aunque esto pueda dar pie a polémica, no me gustaría que asi fuera, simplemente es mi desalentada opinión con el mundo real y el del foro respecto a la construcción.
 
#16
Amigo churi, vamos a ver, una cosa es el bricolaje y otra la construcción de una unifamiliar.

Es simplemente una cuestion de "responsabilidades".

Como arquitecto, simplemente me echo a temblar cuando tengo que dirigir una obra de autoconstrucción (incluso renuncio a dirigir esa obra muchas veces) por una razón muy sencilla:

- coordinación de tajos, fases de obra e industriales. Ese trabajo NO ES DEL DIRECTOR DE OBRA, sino del constructor o contratista principal (constrution management). Si eso tengo que hacerlo yo o el aparejador SE COBRA APARTE.

- intereses contrapuestos: plazos de ejecución, costes, calidades,... más de una vez he tenido que amenazar a un autopromotor con denunciarlo por no hacer las cosas con las debidas condiciones de seguridad. Dificilmente un autopromotor comprará según que medios de seguridad porque no los amortiza, por ejemplo un arnes de seguridad (que no te lo alquilan) tienes que comprarlo, y la respuesta ya me la sé: "total, sólo voy a utilizarlo un día, pues no lo compro". "las redes de seguridad para qué", "el vallado de la obra para qué, si aquí no viene nadie y además es un coñazo estar abriendo y cerrando todo el día"... yo no digo que siempre sea así, pero si la mayoría de las veces.

- Y los más importante: RESPONSABILIDADES en caso de que pase algo. No me cansaré de decirlo: como autoconstructor te llevas los palos de todos los lados.

Yo no digo que no se pueda hacer, pero creo sinceramente que no compensa. Si te gusta el mundo de la construccion, la solución que he visto hacer a varios clientes mios es ponerse como "peones" o ayudantes del oficial de turno de una empresa constructora, así supervisan el trabajo y controlan de cerca todo y encima cobran un dinerillo, pero de ahí a ser autoconstructor hay un abismo.

De todas formas, suerte para los auto-promo-constructores porque la verdad es que la vais a necesitar :D :D

Saludos.
 
#17
si en este foro se dice tantas veces que cada cual hable con su arquitecto (sin el "y punto") es porque no hay nadie que tenga un conocimiento tan profundo del proyecto que tienes entre manos como él, por lo tanto, es él quien más podría ayudarte a decidir si quieres ser o no el constructor.
en cuanto a lo de que "o pides un proyecto de muchos millones o te hacen cuatro líneas, te quitan la pasta y no quieren saber más de ti", no se que arquitectos habrás conocido tú, pero no estoy ni mucho menos de acuerdo con esa opinión. no dudo que hay muchos arquitectos que se dedican a copiar y pegar proyectos alla por donde van (lo digo porque por la zona de Segovia, que es por donde me muevo, pasa a menudo), pero hay muchos más que no hacen esto exclusivamente para forrarse, sino porque realmente les apasiona la profesión. si no quieres que te hagan 4 lineas y se olviden de ti, contrata al mismo arquitecto para la dirección facultativa, eso le obliga a estar al pie del cañon en la obra hasta el certificado del final de obra.
si tu sueño es hacerte tu propia casa, nuestro sueño, o por lo menos el mio, es hacer que las casas de mis futuros clientes sean un espacio donde habitar feliz y con la menor cantidad de problemas posibles(derivados de la arquitectura, por supuesto), y no forrarme a consta de cuatro líneas sin importancia de lo que ocurra después en esa casa.
si siempre encuentras "peros" en el foro es porque realmente existen, no todo es tan bonito como decir, "ala! me hago mi casa y me ahorro un dinerito", porque ese "me hago mi casa" está lleno de trampas, algunas de ellas mortales, y quebraderos de cabeza que no se si el dindero puede llegar a compensar
 
#18
Vorpal, cuando hablo de ser auto-promo-constructor, en ningun caso quiero omitir responsabilidades, de ningun tipo. De hecho, tambien tengo casos cercanos, en los que podian haber habido desgracias.
De hecho lo que muchas veces se demanda aqui (se que hay de todo) es: ¿Que necesito para hacer todo legal?
Respecto a la autoconstruccion, reconozco que hay ciertas partidas que es mejor que te las hagan (cimentacion y estructura), el resto me veo capaz y con ilusión de hacer el resto.
Se que no es solo "bricolaje" y realmente creo que el ahorro no compensa el autoconstruirse, pero tambien influye muchas veces la ilusión. En mi actual casa he realizado muuuchas cosas que aparentemente eran para un profesional, creo que han quedado, si es posible, mejor que si me las hubieran hecho. Ahora, en el tema de ahorro, pues si te ahorras, pero no tanto como para justificar el hacerselo uno mismo. Entre herramientas, búsqueda de materiales, y sobre todo el esfuerzo introducido no creo que sea ahorro para una persona que no le guste o que no se dedique a ello.
Ejemplo: Armarios empotrados, los realize de cabo a rabo, quedaron impresionantes, ahorro: unos 300 Euros, ¿Compensa?, pues si, para el que le gusta, para el resto NO.

robermd_83, por desgracia, para todos (para vosotros, por la imagen que dais y para nosotros, porque al final te queda una sensacion de que el arquitecto no es mas que otro trámite burocrático) el tema de los arquitectos es así.
Con un arquitecto joven, recien salido, aun puedes hacer cosas, ya que este tiene unas ganas tremendas de trabajar y de "crear". Con los arquitectos veteranos suele pasar (por desgracia) que o hay dinero por medio o no se mueven.
Que conste que para todo esto que digo, en ningún caso intento evitar el pagar a cada uno religiosamente.
Ejemplo de lo que digo: Si vas a un arquitecto, y le dices "tengo X Euros de presupuesto y no quiero que el total me suba de esta cifra" tienes las siguientes respuestas:
* X < 120.000 Euros, no te metas, no vale la pena.
* 120.000 < X < 180.000 Euros, Uf!!, algo podemos hacer, pero pequeñito y sin muchas extravagancias.
* 180.000 < X, Pase, pase, un cafecito?

Veamos, si estimamos un precio (sin IVA, ni licencias, pero con el resto de gastos ya incluidos) por Mt2: de 1.100 Euros/Mt (Este precio me lo acaban de dar para construir en BCN).
70*1.100 = 77.000 + 15% (IVA, licencias, etc, etc) = 88.550 Euros.
Estoy seguro que por ese precio mas de uno se construiria su casa, ya que el 80% de la población viven en pisos iguales o mas pequeños.

Pero ... porque sera que si vas con esta idea ni los arquitectos, ni ... parece interesante??
 
#19
Churi ha dicho:
Veamos, si estimamos un precio (sin IVA, ni licencias, pero con el resto de gastos ya incluidos) por Mt2: de 1.100 Euros/Mt (Este precio me lo acaban de dar para construir en BCN).
70*1.100 = 77.000 + 15% (IVA, licencias, etc, etc) = 88.550 Euros.
Estoy seguro que por ese precio mas de uno se construiria su casa, ya que el 80% de la población viven en pisos iguales o mas pequeños.
Amigo Churi: si sabes construir a ese precio, te recomiendo encarecidamente que te hagas constructor o promotor inmobiliario YA! porque cargas un buen beneficio, vendes por debajo de precio de mercado y te vas a forrar.

Ahora van mis numeros gordos:

Valor de Venta = Repercusión del suelo + Coste de construccion * 1,4. Esta "ecuación" no me la invento yo, es la fórmula del Catastro. Mi experiencia de unos cuantos años me dice que si el factor corrector no es de 1.4 es de 1.37.

Si el coste de construcción son 1100 €/m2 (cifra bastante aceptable y real) con todos los gastos adicionales se te va a ir a 1500-1600 €/m2 con toda paz.

Otra cosa mas, esos precios son de m2 CONSTRUIDO, y me imagino que tu vivienda de 70 m2 de la que hablas será de 70 m2 útiles, que son 93.33 m2 construidos más o menos (la útil suele ser el 75% de la construida aproximadamente)

vamos a sacar números:

93.33 m2 * 1500 €/m2 = 140.000 €

Añádele el garaje, algo de acondicionamiento exterior (vallado, riego jardin,...) y te vas a los 180.000 enseguida, y todo eso sin contar el suelo ni los "poyaques", que suelen ser una cifra.

Y estamos hablando de una vivienda de 100 m2 construidos escasos + garaje.

Por eso la mayoría de arquitectos que tenemos ya el "culo pelao" le indicamos de buena fe y sin malos rollos a los posibles clientes lo que hay, porque a mi no me gusta engañar a nadie, ni que nadie se sienta engañado. La cosa es así, son lentejas, es lo que hay, si yo tuviera la varita mágica para hacerlo de otra forma más barato lo haría.

Y que conste que cobro más o menos lo mismo por una vivienda unifamilair, independientemente de que tenga 150 o 200 m2 de sup. construida (al final llevan prácticamente el mismo trabajo).

Saludos.
 
Arriba