Nuevo plan ordenación, nuevo uso suelo

buenos días: Les quería realizar una consulta, les agradezco de antemando su respuesta.
Soy propietario de un solar con dos chalets unidos (unos 50 años) que desde hace años alquilo a unas personas que lo utilizan como escuela infantil(aunque creo que educacional no es, simplemente es una guardería) El solar está en el centro de una ciudad, con dos edificios a sus costados de 4 y 6 plantas. Tras x años, sacan el plan general (todavía no aprobado, pero cumplido el plazo de alegaciones) y viendo los planos, me encuentro que han puesto mi solar como "equipamiento local" de "uso docente". En principio entiendo que me lo pueden expropiar, con la consiguiente minusvalía, ya que la idea era edificar vivienda por su inmejorable ubicación. Me gustaría preguntarles:
1.- Es normal que pongan como equipamiento local un solar privado de 400 metros cuadrados, porque se ponga una guardería?? normalita??
2.- Cabe posibilidad de alegar, aunque se haya pasado el plazo?
3.-El uso docente, solo permitiría hacer un colegio? de 400 m???
4.- Me interesaría que fuese uso asistencial(guarderías, centros 3ªedad)?
5.- conocen algún caso parecido?,a mi me suena fatal

Les vuelvo a agradecer sus respuestas. Reciban un cordial saludo
 

Greg58

Oro
La respuestas a tus preguntas según mi criterio son:
1.- Es normal por que el uso ahora es precisamente ese una guardería.
2.- Si ya se ha pasado el plazo de alegaciones lo tienes dificil.
3.- Lo m2 edifcables vendrán determinados en el plan de ordenación.
4.- El uso docente abarcaría precisamente ese tipo de uso (colegios, guarderías y centros de enseñanza en general). Para cambiar el uso a centro de la 3ª edad se tendria que modificar el plan ya que es un uso distinto.
5.- En todos los planeamiento además del usos de viviendas, hay que asignar otros uso, asistencial, docente, terciario, etc, por tanto es frecuente.
 

Pablo

Plata
Varias cosas, Cucoacdc:

1º) Lo que estás pidiendo cuesta tiempo y dinero, así que lo que aquí te digamos -al menos, por mi parte-no pasarán de apuntes, indicaciones o caminos a seguir. Si realmente tienes interés en el asunto -y dinero- acude inmediatamente a un profesional de la cosa. Te recomiendo vivamente un adminitrativista puesto en Derecho Urbanístico.

2º) ïntimamente ligado con la segunda parte del punto anterior: En el Derecho hay pocas verdades absolutas. El Ayuntamiento tendrá sus argumentos para actuar como lo ha hecho pero, personalmente, entiendo que quizá tú también puedes tener argumentos para oponerte.

3º) La potestad de planificación de la Administración tiene sus límites y uno de ellos es el respeto a los procedimientos y a los derechos adquiridos por los ciudadanos. Lo que ha hecho el Ayuntamiento en cuestión es descalificar una parcela, privándote del derecho a patrimonializar una edificabilidad que sí le ha concedido a tus vecinos. Creo que hay jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la distinta edificabilidad de parcelas colindantes. Habrá que investigar, además, qué procedimiento se ha seguido, la condición urbanística de la parcela antes y después, etc.
El asunto me sorprende un poco, porque la Administración suele andar con pies de plomo en el Suelo Urbano Consolidado, porque cualquier actuación en él le cuesta:
a) Dinero; o
b) Disgustos.

4º) Existe la posibilidad de que las edificaciones existentes sobre tu parcela hayan quedado sometidas al régimen de fuera ordenación. Si no es así, quizá esa sea una vía que pueda explotar tu abogado aunque tendrás que sopesar si, de rebote y por ponerte farruco, te la incluyen en ese régimen.

5º) Otra vía puede ser la de argumentar que un equipamiento docente quizá no sea, ni urbanística ni técnicamente lo más apropiado para meter con calzador en un SUC.

6º) La tercera vía, a mi juicio, muy querida por los abogados -al menos, con los que he tratado- es poner el acento en los aspectos formales del asunto: si se han respetado los plazos, si el proceso de aprobación se ha seguido como marca la Ley, incluído el procedimiento de adjudicación del PGO, etc.

7º) En cuanto al plazo de alegaciones, me temo que "de que no". En mi opinión, no cabe plantear alegaciones fuera de plazo. Tendría que estudiar si se puede plantear un recurso administrativo sobre cualquiera de los trámites del Plan, pero eso ya no es una simple alegación.

Suerte.
 

paules

Diamante
buenos días: Les quería realizar una consulta, les agradezco de antemando su respuesta.
Soy propietario de un solar con dos chalets unidos (unos 50 años) que desde hace años alquilo a unas personas que lo utilizan como escuela infantil(aunque creo que educacional no es, simplemente es una guardería) El solar está en el centro de una ciudad, con dos edificios a sus costados de 4 y 6 plantas. Tras x años, sacan el plan general (todavía no aprobado, pero cumplido el plazo de alegaciones) y viendo los planos, me encuentro que han puesto mi solar como "equipamiento local" de "uso docente". En principio entiendo que me lo pueden expropiar, con la consiguiente minusvalía, ya que la idea era edificar vivienda por su inmejorable ubicación. Me gustaría preguntarles:

1.- Es normal que pongan como equipamiento local un solar privado de 400 metros cuadrados, porque se ponga una guardería?? normalita?? Sí, el equipamiento local tambien puede ser privado.

2.- Cabe posibilidad de alegar, aunque se haya pasado el plazo? Alegar fuera de plazo es inútil.

Si acaso impugnar el plan general siempre que existan fundadas razones de ilegalidad. También de procedimiento, esto llevaría, si obtuvieses fallo favorable, a retrotaer la tramitación del planeamiento al momento de producirse el error para su subsanación. Si como consecuencia de la retrocesión fuese necesaria nueva información pública podrías alegar lo que consideraras oportuno, lo cual, dicho sea de paso, no es garantía de que lo alegado te fuese aceptado.

3.-El uso docente, solo permitiría hacer un colegio? de 400 m??? ¿ Porque solo 400 metros ? el plan general puede haber asignado una edificabilidad mayor.

4.- Me interesaría que fuese uso asistencial(guarderías, centros 3ªedad)?

5.- conocen algún caso parecido?,a mi me suena fatal

Les vuelvo a agradecer sus respuestas. Reciban un cordial saludo

Contrariamente a lo que te dice Pablo, creo, que en planeamiento no existen los derechos adquiridos. El plazo para ejercer el derecho al aprovechamiento y uso asignado por el planeamiento a una parcela se establece en el propio plan, pudiendo sufrir variación, ambos, mediante una modificación o su revisión.

Fue durante la vigencia del plan general anterior cuando pudiste materializar los aprovechamientos que te asignaba, solicitando la correspondiente licencia, si el nuevo plan considera esa parcela adecuada para un uso diferente, dudo que impugnando el plan un juez obligue a devolver la calificación anterior.

¿ Indemnización ? podría ser siempre que se den las circunstancias adecuadas.
 
Muchísimas gracias por sus respuestas. Ya lo he puesto en manos de un abogado experto. Les iré contando, aunque no sé como acabará esta judiada q nos están haciendo.

un saludo
 

perabeles

Bronce
Si no está manifiestamente en contra del diseño que propone el nuevo Plan General, es bastante habitual recoger normativamente los usos que realmente se están produciendo en suelo urbano. Ten en cuenta, además, que hoy por hoy las guarderias son muy necesarias y quizas no deseen que desaparezca una ya existente.
 
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