Obras de reurbanización

edu2405

Novel
Hola, buenas a todos,
Quisiera plantear una duda a ver si alguién podría asesorarme. Les cuento un poco la situación:
Hace unos años me compre una casa en una localidad de Toledo. En las escrituras de la misma se hacía referencia a la obligación por mi parte y la de todos los vecinos de la urbanización de hacernos cargos de las obras necesarias en la misma de sus instalaciones y asfaltado hasta no tener construido el 60 % de la urbanización.
Esta urbanización tiene mas de 30 años y en su dia la gente compro los terrenos como inversión y desde entonces solo se ha edificado en un 40%.
Debido al paso de los años y a la dejadez de los vecinos, la urbanización está casi destrozada, a parte de tener unas instalaciones generales obsoletas. Desde hace unos años se estan realizando reuniones para levantar todas las calles y volver a reurbanizar con nuevas instalaciones. Finalmente parece que se ha llegado a un acuerdo de realizar las obras y aqui comienzan mis dudas:
1º es cierto que en las escrituras dicen que debemos hacernos cargo de las obras, pero teniendo en cuenta que la urbanización a sido utilizada por toda la población al ser la zona de paseo del pueblo y la zona de aparcamiento en las fiestas del pueblos al encontrarse el recinto ferial en la zona, ¿no debería hacerse cargo en parte el Ayuntamiento de las obras?
2º el ayuntamiento posee en Propiedad en la urbanización de un gran numero de m2 de terrenos, ¿es justo que nos hagamos nosotros cargo de la parte que corresponde a sus terrenos?
3º y ultimo, en caso de ejecutarse la obra total con instalaciones y asfaltado y aceras, ¿como debería realizarse la repercusión entre cada vecino, por m2 de terreno o por ml de fachada?
espero que haya explicado todos los términos, sino ruego me lo hagáis saber
dándoles por anticipado las gracias, un cordial saludo a todos
 

paules

Diamante
Según lo cuentas :

1ª) No.

2ª) No es justo, siendo propietario, el ayuntamiento debe contribuir en proporción a la edificabilidad asignada.

3ª) Según edificabilidad indicada en el planeamiento, corregida con los correspondientes coeficientes de ponderación, por posible diferencia de usos, creo sería lo equitativo.

No obstante espera a lo que te digan los verdaderos expertos.
 

Pablo

Plata
Siguiendo el telegráfico método de Paules:

1º) No (coincido con Paules).

2º) No es justo, no, pero creo que si las parcelas no son patrimoniales eso es lo que hay. Hay una interesante discusión doctrinal al respecto. Mirar bibliografía de Menéndez Rexach, que tengo entendido que defiende que aunque las parcelas procedan del deber de cesión de los propietarios, el Ayuntamiento está obligado a contribuir a los gastos de urbanización.

3º) Me abono al planteamiento de Paules.

"...espera a lo que te digan los verdaderos expertos...": Ten cuidado, ¿La falsa modestia no es un pecado?
 

perabeles

Bronce
No se menciona que calificación tienen las parcelas municipales. Si fuesen de Equipamiento, Espacio Libre Público, etc., es decir de "uso y dominio público", No tienen la obligación de contribuir a costear la urbanización.
 

LUIS_24

Esmeralda
Esas son de cesión y urbanización gratuita a la Administración por parte de los propietarios.

Lo mismo que el 10% de aprovechamiento lucrativo.
 

Greg58

Oro
El 10% de cesión al Ayuntamiento por aprovechamiento lucrativo, debe contribuir proporcionalmente a los costes de esa (re)urbanización
 

paules

Diamante
Efectivamente, y si no fuese (re)urbanización también, si la junta de compensación no acepta lo contrario.

Tribunal Supremo Sala III de lo Contencioso-Administrativo. Sentencia de 13 de octubre de 1999

Tribunal Supremo Sala III de lo Contencioso-Administrativo. Sentencia de 27 de marzo de 2002
 

LUIS_24

Esmeralda
Pues que por favor, alguien me explique entonces si el Art. 51.1.2 del TRLOTAU, que dice

1.2. Cuando los terrenos pertenezcan a la clase de suelo urbanizable y urbano:
  1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante los terrenos en que se localice la parte de aprovechamiento urbanístico que corresponda a dicha Administración en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías, excepto en el suelo urbano consolidado.
Y más, si lo cruzamos con el Art. 68.b.2 de la misma ley, la cual dice:

La afectación legal de los terrenos al cumplimiento, en los términos de la forma de gestión de la actividad de ejecución, a la distribución justa de los beneficios y cargas entre los propietarios y el cumplimiento por éstos de los deberes enumerados en el artículo 51, tal como resulten precisados por el planeamiento territorial y urbanístico y el Programa de Actuación Urbanizadora correspondiente.

Las cesiones de terrenos destinados a dotaciones públicas y al patrimonio público del suelo comprenden:
  1. La superficie total de los viales, parques y jardines públicos, zonas deportivas y de recreo y expansión públicos, equipamientos culturales y docentes públicos y los precisos para la instalación y el funcionamiento de los restantes servicios públicos previstos.
    Cuando la superficie total de los terrenos destinados a dotaciones y servicios públicos de carácter urbanístico previamente existentes sea igual o superior a la que resulte de la ejecución del planeamiento territorial y urbanístico, se entenderá sustituida una por otra, percibiendo la Administración el exceso, si lo hubiera y en la proporción que corresponda, en terrenos con aprovechamiento lucrativo.
  2. La superficie de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo, capaz para materializar el porcentaje del aprovechamiento tipo del área de reparto en la que se integra el sector fijado, que corresponda de entre los siguientes:
    • En los sectores cuyo aprovechamiento coincida con la media aritmética de los aprovechamientos tipo de las áreas de reparto del mismo uso global en que el planeamiento hubiera desagregado el suelo urbanizable: el 10%.
    • En los sectores cuyo aprovechamiento sea superior o inferior a esta media el planeamiento les atribuirá el 10% anterior, incrementado o disminuido, según proceda, en proporción a la diferencia y hasta un máximo del 15% y un mínimo del 5%, respectivamente.
  3. Esta cesión, cuando no pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sujeta a algún tipo de protección pública, podrá ser sustituida por el abono en dinero a la Administración actuante de su valor, tasado por ésta de conformidad con los procedimientos de enajenación previstos en el artículo 79.3. El importe obtenido deberá ser ingresado en todo caso en el patrimonio público de suelo conforme a lo dispuesto en el artículo 77.
 

LUIS_24

Esmeralda
Especialmente el 68.b.2, que dice suelo YA URBANIZADO, es decir no entra como un propietario más del ámbito, sino que es un suelo finalista,
 

bloks

Plata
A mí me huele a que lo que quieren es que el ayuntamiento recepcione la urbanización y habrá "condiciones"
 

paules

Diamante
@LUIS_24, según el párrafo extraído del informe de la Diputación Provincial de Toledo, si no hubiese convenio en sentido contrario, el ayuntamiento debería contribuir a los costes de urbanización, hasta la recepción de la urbanización, como un propietario mas.

Con apoyo, por tanto, en esta última línea jurisprudencial, parece evidente, a nuestro juicio, la obligación legal del Ayuntamiento de contribuir económicamente a los gastos de urbanización, con independencia del sistema de actuación utilizado en su día para la ejecución de la urbanización; al menos, por la parte que le corresponda como titular de los terrenos obtenidos en su día en concepto de atribución del 10% del aprovechamiento medio. Y si resulta evidente su contribución a los gastos de urbanización, con más razón deberá también contribuir el Ayuntamiento a satisfacer su cuota parte de los gastos posteriores generados por las tareas de conservación y mantenimiento de la urbanización.
 

LUIS_24

Esmeralda
Ese informe lo conozco, y esta duda la he debatido muchas veces, encontrando argumentos tanto en una dirección como en otra.

Si te digo la verdad, nunca lo he tenido claro.
 

perabeles

Bronce
Antes de que las Comunidades Autónomas tuvieran su propia legislación urbanística, la Ley del Suelo de 1976 no decía quíen debería costear la carga de urbanización correspondiente al 10 % del aprovechamiento que se debía ceder a la Administración al gestionar el suelo urbanizable. Lo decidió la jusrisprudencia estableciendo que correspondía a la Administración adjudicataría de ese 10 %.
la Ley del Suelo 6/1998 (actualmente derogada) permitía que las Comunidades Autónomas redujeran la participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización correspondientes al 10 %, tanto en suelo urbanizable como en suelo urbano no consolidado. A contínuación muchas Comundades legislaron que la Administración no tenía el deber de contribuir a costear la urbanización que correspondía al 10 %. Es decir, que los propietarios tenían la obligación de ceder dicho 10 % en terreno con la calificación de solar.
Así que yo creo, que me contradigan los foreros que tienen más conocimientos jurídicos, que si la Comunidad Autónoma establece que debe ser solar o que la Admon. actuante no tienen la obligación de contribuir la carga de urbanízación, deberán costearla los propietarios.
En la reurbanización que plantea edu2405, que parece antígua, si existió cesión de aprovechamiento, probablemente tendrá que contribuir la administración.
 

LUIS_24

Esmeralda
Eso mismo entiendo yo, y es algo que he debatido varias veces, ya que como dice el propio informe que ha citado Paules, en su nota al pie de página número 3 (FINAL DE LA PÁGINA 5), dice:

3 En la actualidad, las cosas no suceden de este modo, pues, de acuerdo con lo previsto en el artículo 68, letra b), 2), del TRLOTAU, en suelo urbanizable programado las cesiones de terrenos capaces para materializar el diez por ciento del aprovechamiento tipo del área de reparto, deberán hacerse en suelo ya urbanizado y con aprovechamiento lucrativo.

Es decir, yo entiendo que la Comunidad Autónoma ha legislado ya indicando que ha de hacerse la cesión como solar (y por tanto, sin cargas de urbanización para la Administración). Mientras que lo que dice el propio informe, es que aquella urbanización, al ser anterior, no se aplica tal artículo.

De todos modos, es un bonito tema de debate.
 

perabeles

Bronce
Estoy completamente de acuerdo contigo LUIS. Es más, antes se me olvidó citar la Ley Estatal 2/2008 actualmente vigente, que en su artículo 16, al hablar de lo que llama actuaciones de transformación urbanística, dice que los promotores de éstas tienen la oblibación legal de entregar a la administración actuante el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de edificabilidad que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística. Así que está claro, la Administración no tiene que contribuir.
 

paules

Diamante
Evidentemente, @LUIS_24, desde la entrada en vigor de la Ley del Suelo actual las cosas han cambiado, pero es que caso planteado por Edu no se encuentra en esa situación, es muy anterior.

Debemos tener en cuenta que la urbanización tiene mas de 30 años, lo cual comporta necesariamente que su desarrollo tubo que llevarse a cabo conforme a las determinaciones del RDL 1346/1976, de 19 de abril, o incluso podría darse la circunstancia que de la ley del suelo de 1.956.

El artículo 84.2 de la ley del 76, incluso el 18.4 de la ley del 98, establecen la obligación de ceder gratuitamente a la administración el 10% del aprovechamiento medio del sector sin indicación de que sea en forma de suelo urbanizado. Asimismo el artículo 186.2 del RGU obliga a participar en los costes de urbanización a la administración titular de dicho aprovechamiento.

Cierto es que esa obligación establecida en el reglamento lo es para el sistema de cooperación, pero la jurisprudencia reaccionó determinado que también en el de compensación es aplicable esa norma, en evitación de un enriquecimiento injusto de la administración.

La cláusula por las que los propietarios están obligados al mantenimiento de la urbanización mientras no se alcance el grado de edificabilidad estipulado, no significa, “ per se “, que la urbanización no haya sido cedida y ocupados los terrenos correspondientes al 10% de aprovechamiento lucrativo por el ayuntamiento. Creo que el dato indicado por Edu, de que el ayuntamiento es propietario de un gran número de m2. de terrenos avala esa consideración.

Con independencia de que el ayuntamiento cumpliera con su obligación inicial de contribuir en los costes de urbanización, ahora, al “ reurbanizar “, debe contribuir a sufragar esos costes como un propietario mas. Incluso me atrevo a sugerirle a Edu que también está obligado a costear los del mantenimiento, en la misma proporción, hasta alcanzar la edificabilidad del 60% estipulada, que es cuando deberá hacerse cargo de la totalidad de la urbanización.
 

LUIS_24

Esmeralda
Gracias Paules. La verdad es que ha resultado un interesantísimo debate, que me ha ayudado a fijar conceptos.
 
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