Ordenanza: residencial exenta

Hola a todos, soy muy novato, es que tengo una parcela que tiene una ordenacion que no se lo que significa,
Ordenanza Re: ¿residencial Exenta?
uso principal: residencial 2º y 3º grado
superficie máxima edificable 50% ¿del terreno ó incluidas las alturas?
ocupación máxima de parcela 50%, aqui si que entiendo que es terreno
edificabilidad: 2.0m2/ m2
si alguien me lo puede aclarar estaré muy agradecido.
gracias j.luis
 
para que lo entiendas, se puede hacer una unifamiliar.

si el terreno tiene 1000 m2.
puedes construir 500 m2 y puedes ocupar como máximo 500 m2, claro que si lo haces en una planta.

si te fueses a dos plantas, deberías ir a 250 m2 por planta, con lo queno ocuparias mas que el 25% de la parcela.

la edificabilidad no es 2, sino 0.5 m2 de techo construido, por m2 de parcela.

Un saludo
 

vorpal

VIP
La respuesta la tendrás en las definiciones de las tipologías "residencial en 2º y 3er grado" de la normativa urbanísitica, que te indicarán si es residencial aislada, entre medianiles, en hilera,...

Sobre las edificabilidades, creo que hay datos ambiguos y/o redundantes, y en ese caso se te aplicaría siempre el mas restrictivo:

Por una parte parece que se regula la edificabilidad en función de la ocupación sobre el terreno y de la altura (supongo que regulada en los grados de tipología residencial 2º o 3º)

Por otra parte se habla de una superficie máxima construida del 50%, dato ambiguo, que carsanor identifica con lógica con una edificabilidad de 0.5 m2t/m2, pero creo que lleva razón EL_INUTIL_© porque según parece el parámetro de edificabilidad lo dan bastante clarito: 2 m2t/m2s. En todo caso, hay ambigüedad, mala cosa para parámetros urbanísticos.

Repasa bien la ordenanza de zona, para ver si especifica algun detalle más o puntualiza algo sobre estas ambiguedades, lo normal y deseable sería que la normativa estuviera redactada con claridad cristalina.

Saludos.
 
Perdonar pero ayer no pude extenderme mas porque andaba en casa y no estaba el dia para muchas interpretaciones. Yo la verdad los temas urbanisticos parámetros, etc me lian bastante, porque cada plan que he visto es distinto y aparte he empezado muy tarde a ver estos temas, en Cadiz capital pocas cosas de estas se veían, alli tenemos muy poquito suelo, asi que a lo mejor digo alguna burrada

Yo lo primero que me pregunto es

Me estas dando los datos urbanísticos de solar o de terreno, entendiendo solar, como parcela edificable y terreno como suelo a ordenar y sin haber cedido? Porque me planteo estas dudas, porque como bien dice Vorpal hay parametros redundantes y parametros que faltan, asi que creo que jose luis esta mezclando cosas.

Como lo interpreto aun desde las carencias que la informacion tiene y mas aun mis conocimientos..........

Esto es una ficha de plan parcial o similar.....

Superficie maxima edificable es el parámetro aplicado a la superficie total del sector, es permisible edificar hasta el 5o% del total de la superficie BRUTA, del terreno ordenado.

Luego habla de ocupaciones y edificabilidades, pero ya sobre parcelas netas lo que me lleva a pensar en un dato que no he visto en ningún sitio altura maxima de la edificacion o numero de plantas, que deberá estar regulada en las dos tipologias permitidas 2º y 3er grado.

La verdad con estos datos poco mas puedo decir y esto solo son interpretaciones.

Cuando leo superficie maxima edificable, me recuerda mas a una ficha urbanisticas de un plan parcial o figura similar, no a una parcela-solar.

Ocupación maxima de parcela.... esto si me habla claramente de un solar o parcela neta o llamalo como quieras, esta claro.

Edificabilidad 2m²/m² parámetro que pude aparecer tanto a nivel de terreno como a nivel de parcela, pero que en los planes que conozco es edificabilidad en todo caso sobre parcelas netas.
 

erguti

Plata
hola a todos, yo crreo que con esos datos puede edificar el 50% de la superfie de la parcela y hacer dos plantas o una planta y una entreplanta,
Por cierto ¿podeis explicarme la diferencia entre una planta y una entreplanta?
 
gracias a todos por el interés por el interés que habeis puesto, intenté resumir los datos para no hacerme tan pesado. lo que tengo es esto:
plan xeral ordenacion municipal de quiroga.(lugo)
regulacion de suelo y ordenanzas (documento para aprobacion inicial)
ordenanza re: residencial exenta
definicion: espacio en ordenacion exenta destinado principalmente a residencia y usos complementarios, con espacios ajardinados rodeando la edificacion
ámbito territorial: el señalado en el plano de organización espacial
normas de uso. uso principal residencial 2º y 3º grado uso caracterist
restantes usos admitid: indust 2º grad comercial, dotac etc
normas de volumen: frente minim parcel 10m
retranqueos minim: frontal 5 m, restantes 3 m
separacion entre edificios = a la altura del mayor con un minim 5 mts
condiciones de parcelacion: superficie maxima edificable 50%
parcela minima 500 m2
condiciones de medicion y edificac:la altura maxim sera la establecida en los panos de ordenacion ó en su defect 4 plant, prioridad a la recogida en los planos.
ocupacion maxima de parcela. 50%
edificabilidad. 2.0m2/m2
otras determinaciones. los espacios libres deb acondicionarse a jardin etc
sera obligatoria la apertura de luces en todas las fachadas de la edific.
El terreno ó parcela, tiene 616 m2 y hace 14.75 de frente por unos 42 de fondo es llano, hay un camino por el frente, al que tendré que ceder 5 mts para ampliarlo.
perdón por el toston, que os estoy dando.
gracias, jose luis
 

scaner

Bronce
Con todas las respuestas que te han dado los compañeros, lo tienes que tener ya claro ;)

Superficie de parcela: 616m²

Superficie construida máxima de planta baja (ocupación máxima): 308m²

Altura máxima: 4 plantas o la reflejada en planos si fuera menor.

Superficie contruida total máxima: 1.232m²

Si te das cuenta es lo mismo decir 50% de ocupación máxima y 4 alturas, que edificabilidad de 2m²/m²

616m² x 50% x 4 = 1.232m²
616m² x 2m²/m² = 1.232m²

Esto siempre que te permitan 4 alturas, ya que en caso contrario no podrás llegar a la edificablidad máxima permitida de 2m²/m²

Y hasta aquí la teoría, porque ahora viene la práctica y Paco con la rebaja.

Fondo edificable: 42m(fondo parcela) - 5m(cesión) - 5m(retranqueo anterior) - 3m(retranqueo posterior) = 29m

Frente edificable: 14,75m - 6m(retranqueos laterales) = 8,75m

Superficie máxima susceptible de ocupación: 29m x 8,75m = 253,75m²

Como es menor que la ocupación máxima, nos quedamos con esta y entonces, la superficie contruida total máxima será,

253,75m² x nº de plantas

Para 4 plantas (máximo): 253,75m² x 4 = 1.015m²


Un saludo
Scaner

PD: Aunque existe una cesión para un camino, he considerado que los 616m² son tu parcela neta. Si no es así, rehaces los cálculos.
Y quedaría por resolver la separación entre edificios, que no termino de entender si se refiere al interior de la parcela o a las parcelas (edificos) colindantes.
 

vorpal

VIP
jose luis ha dicho:
gracias a todos por el interés por el interés que habeis puesto, intenté resumir los datos para no hacerme tan pesado. lo que tengo es esto:
plan xeral ordenacion municipal de quiroga.(lugo)
regulacion de suelo y ordenanzas (documento para aprobacion inicial)
Comprueba que esas ordenanzas han sido aprobadas definitivamente y publicadas en el boletin oficial correspondiente, porque si no no tienen validez.

Saludos.
 
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