Ordenanza: residencial exenta

#1
Hola a todos, soy muy novato, es que tengo una parcela que tiene una ordenacion que no se lo que significa,
Ordenanza Re: ¿residencial Exenta?
uso principal: residencial 2º y 3º grado
superficie máxima edificable 50% ¿del terreno ó incluidas las alturas?
ocupación máxima de parcela 50%, aqui si que entiendo que es terreno
edificabilidad: 2.0m2/ m2
si alguien me lo puede aclarar estaré muy agradecido.
gracias j.luis
 
#2
para que lo entiendas, se puede hacer una unifamiliar.

si el terreno tiene 1000 m2.
puedes construir 500 m2 y puedes ocupar como máximo 500 m2, claro que si lo haces en una planta.

si te fueses a dos plantas, deberías ir a 250 m2 por planta, con lo queno ocuparias mas que el 25% de la parcela.

la edificabilidad no es 2, sino 0.5 m2 de techo construido, por m2 de parcela.

Un saludo
 
#4
La respuesta la tendrás en las definiciones de las tipologías "residencial en 2º y 3er grado" de la normativa urbanísitica, que te indicarán si es residencial aislada, entre medianiles, en hilera,...

Sobre las edificabilidades, creo que hay datos ambiguos y/o redundantes, y en ese caso se te aplicaría siempre el mas restrictivo:

Por una parte parece que se regula la edificabilidad en función de la ocupación sobre el terreno y de la altura (supongo que regulada en los grados de tipología residencial 2º o 3º)

Por otra parte se habla de una superficie máxima construida del 50%, dato ambiguo, que carsanor identifica con lógica con una edificabilidad de 0.5 m2t/m2, pero creo que lleva razón EL_INUTIL_© porque según parece el parámetro de edificabilidad lo dan bastante clarito: 2 m2t/m2s. En todo caso, hay ambigüedad, mala cosa para parámetros urbanísticos.

Repasa bien la ordenanza de zona, para ver si especifica algun detalle más o puntualiza algo sobre estas ambiguedades, lo normal y deseable sería que la normativa estuviera redactada con claridad cristalina.

Saludos.
 
#5
Perdonar pero ayer no pude extenderme mas porque andaba en casa y no estaba el dia para muchas interpretaciones. Yo la verdad los temas urbanisticos parámetros, etc me lian bastante, porque cada plan que he visto es distinto y aparte he empezado muy tarde a ver estos temas, en Cadiz capital pocas cosas de estas se veían, alli tenemos muy poquito suelo, asi que a lo mejor digo alguna burrada

Yo lo primero que me pregunto es

Me estas dando los datos urbanísticos de solar o de terreno, entendiendo solar, como parcela edificable y terreno como suelo a ordenar y sin haber cedido? Porque me planteo estas dudas, porque como bien dice Vorpal hay parametros redundantes y parametros que faltan, asi que creo que jose luis esta mezclando cosas.

Como lo interpreto aun desde las carencias que la informacion tiene y mas aun mis conocimientos..........

Esto es una ficha de plan parcial o similar.....

Superficie maxima edificable es el parámetro aplicado a la superficie total del sector, es permisible edificar hasta el 5o% del total de la superficie BRUTA, del terreno ordenado.

Luego habla de ocupaciones y edificabilidades, pero ya sobre parcelas netas lo que me lleva a pensar en un dato que no he visto en ningún sitio altura maxima de la edificacion o numero de plantas, que deberá estar regulada en las dos tipologias permitidas 2º y 3er grado.

La verdad con estos datos poco mas puedo decir y esto solo son interpretaciones.

Cuando leo superficie maxima edificable, me recuerda mas a una ficha urbanisticas de un plan parcial o figura similar, no a una parcela-solar.

Ocupación maxima de parcela.... esto si me habla claramente de un solar o parcela neta o llamalo como quieras, esta claro.

Edificabilidad 2m²/m² parámetro que pude aparecer tanto a nivel de terreno como a nivel de parcela, pero que en los planes que conozco es edificabilidad en todo caso sobre parcelas netas.
 
#6
hola a todos, yo crreo que con esos datos puede edificar el 50% de la superfie de la parcela y hacer dos plantas o una planta y una entreplanta,
Por cierto ¿podeis explicarme la diferencia entre una planta y una entreplanta?
 
#7
gracias a todos por el interés por el interés que habeis puesto, intenté resumir los datos para no hacerme tan pesado. lo que tengo es esto:
plan xeral ordenacion municipal de quiroga.(lugo)
regulacion de suelo y ordenanzas (documento para aprobacion inicial)
ordenanza re: residencial exenta
definicion: espacio en ordenacion exenta destinado principalmente a residencia y usos complementarios, con espacios ajardinados rodeando la edificacion
ámbito territorial: el señalado en el plano de organización espacial
normas de uso. uso principal residencial 2º y 3º grado uso caracterist
restantes usos admitid: indust 2º grad comercial, dotac etc
normas de volumen: frente minim parcel 10m
retranqueos minim: frontal 5 m, restantes 3 m
separacion entre edificios = a la altura del mayor con un minim 5 mts
condiciones de parcelacion: superficie maxima edificable 50%
parcela minima 500 m2
condiciones de medicion y edificac:la altura maxim sera la establecida en los panos de ordenacion ó en su defect 4 plant, prioridad a la recogida en los planos.
ocupacion maxima de parcela. 50%
edificabilidad. 2.0m2/m2
otras determinaciones. los espacios libres deb acondicionarse a jardin etc
sera obligatoria la apertura de luces en todas las fachadas de la edific.
El terreno ó parcela, tiene 616 m2 y hace 14.75 de frente por unos 42 de fondo es llano, hay un camino por el frente, al que tendré que ceder 5 mts para ampliarlo.
perdón por el toston, que os estoy dando.
gracias, jose luis
 
#8
Con todas las respuestas que te han dado los compañeros, lo tienes que tener ya claro ;)

Superficie de parcela: 616m²

Superficie construida máxima de planta baja (ocupación máxima): 308m²

Altura máxima: 4 plantas o la reflejada en planos si fuera menor.

Superficie contruida total máxima: 1.232m²

Si te das cuenta es lo mismo decir 50% de ocupación máxima y 4 alturas, que edificabilidad de 2m²/m²

616m² x 50% x 4 = 1.232m²
616m² x 2m²/m² = 1.232m²

Esto siempre que te permitan 4 alturas, ya que en caso contrario no podrás llegar a la edificablidad máxima permitida de 2m²/m²

Y hasta aquí la teoría, porque ahora viene la práctica y Paco con la rebaja.

Fondo edificable: 42m(fondo parcela) - 5m(cesión) - 5m(retranqueo anterior) - 3m(retranqueo posterior) = 29m

Frente edificable: 14,75m - 6m(retranqueos laterales) = 8,75m

Superficie máxima susceptible de ocupación: 29m x 8,75m = 253,75m²

Como es menor que la ocupación máxima, nos quedamos con esta y entonces, la superficie contruida total máxima será,

253,75m² x nº de plantas

Para 4 plantas (máximo): 253,75m² x 4 = 1.015m²


Un saludo
Scaner

PD: Aunque existe una cesión para un camino, he considerado que los 616m² son tu parcela neta. Si no es así, rehaces los cálculos.
Y quedaría por resolver la separación entre edificios, que no termino de entender si se refiere al interior de la parcela o a las parcelas (edificos) colindantes.
 
#10
jose luis ha dicho:
gracias a todos por el interés por el interés que habeis puesto, intenté resumir los datos para no hacerme tan pesado. lo que tengo es esto:
plan xeral ordenacion municipal de quiroga.(lugo)
regulacion de suelo y ordenanzas (documento para aprobacion inicial)
Comprueba que esas ordenanzas han sido aprobadas definitivamente y publicadas en el boletin oficial correspondiente, porque si no no tienen validez.

Saludos.
 
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