Parcela en suelo urbano no consolidado (Carlapperez)

#1
Hola a todos.
Tengo una parcela en Gijón, en una zona que en la última década a crecido y mejorado. Está rodeada de adosados y chalets.
Teníamos la idea de construir una casa, ya que la que hay en la finca está en ruinas.
Cuando voy a urbanismo a intentar mover papeles para poder hacer la demolición, me dicen que en esa parcela no se puede hacer nada. Forma parte de un proyecto de actuación del ayuntamiento.
Resulta que mi parcela, junto con las dos colindantes (las 3 con edificaciones ruinosas), tenemos que parcelar en 13 y seguramente ceder para que pase un vial.
Mi finca, a diferencia de las demás, está cerrada por un muro y dispone de alcantarillado, luz y agua.

Ahora vienen mis preguntas:
• Si los vecinos de las otras dos parcelas no quieren hacer absolutamente nada, ¿mi finca queda inutilizable?
• Si pasa un vial por el medio de las parcelas y tienen que compensarnos los metros por otro lado, ¿qué pasa con mis muros?
• Si se te asigna la parcela en el lado opuesto a donde la tienes actualmente, ¿qué pasa con esa casa de piedra en ruinas que hay en la mía?
• Me dijeron que hay que dotar las fincas de sistemas de saneamiento, alcantarillado, instalaciones para que llegue el gas ciudad... ¿eso es obligatorio?
Y, por último:
• Me dieron una copia de los papeles que os pondré por aquí. Pone de plazo 3 años.
¿Esto qué significa?

Si en ese plazo de 3 años no se hace nada, ¿el ayuntamiento podría obligarnos?

Espero haberme explicado bien, para mí son temas desconocidos. Tengo esa parcela (herencia) y tenía mucha ilusión de hacer algo ahí, ahora ni siquiera sé si sera viable o si me compensa más ir buscando otra.
(No sé cómo se ponen las imágenes).

https://www1.sedecatastro.gob.es/Ca...leta=1758707TP8215N0001AX&ZV=NO&del=52&mun=24

Ref. catastral: 1758707TP8215N0001AX
 

antoni0

Gran maestro
#4
En esa parcela, en principio, ya que desconozco como está configurada, no se puede construir hasta que se pongan de acuerdo la mayoría de los propietarios de la unidad de actuación, hagan el planeamiento en su caso si fuera necesario, hagan la reparcelación, hagan la urbanización (completa, sí), y cedan al ayuntamiento su parte del pastel (normalmente el 10% del aprovechamiento, que no el 10% de la edificabilidad normalmente es más).
Mínimo dos años de tramitaciones, y una buena pasta.
 
#5
Si los vecinos de las otras dos parcelas no quieren hacer absolutamente nada, ¿mi finca queda inutilizable?
Sí.

Si pasa un vial por el medio de las parcelas y tienen que compensarnos los metros por otro lado, ¿qué pasa con mis muros?
No te compensan nada y tus muros irán al suelo.

Si se te asigna la parcela en el lado opuesto a donde la tienes actualmente, ¿qué pasa con esa casa de piedra en ruinas que hay en la mía?
Tendrás que hacer un proyecto de derribo, demoler y tirar al vertedero.

Me dijeron que hay que dotar las fincas de sistemas de saneamiento, alcantarillado, instalaciones para que llegue el gas ciudad... ¿eso es obligatorio?
Sí.

Me dieron una copia de los papeles que os pondré por aquí. Pone de plazo 3 años.
¿Esto qué significa?
Pregunta a los servicios técnicos, depende de cada ayuntamiento.

Si en ese plazo de 3 años no se hace nada, ¿el ayuntamiento podría obligarnos?
Si más del 50% quiere desarrollarlo, te obligará la junta de compensación.

Tengo esa parcela (herencia) y tenía mucha ilusión de hacer algo ahí, ahora ni siquiera sé si será viable o si me compensa más ir buscando otra
Sí, viable sí que es... Hace quince o dieciséis años hubiera habido tortas por desarrollar esa UA.
 
#6
De modo muy coloquial:

1.- De momento sí, en el sentido de que no puedes construir en ella, ni hacer actuaciones sobre la misma.

2.- Para empezar, si tienes un vial por medio de las parcelas, no se compensa nada, los viales son de cesión obligatoria. Si tus muros están encima, pues se deberán demoler, de hecho, no es que sólo las cedas, es que las calles las vas a pagar tú y los que estén en la unidad de actuación. Todo esto lleva una documentación de modo que todos pagáis y os beneficiáis en la misma proporción.

3.- Si la casa está en ruina y procede su demolición, pues se meterá en los costos de la operación y se paga entre todos.

4.- Evidentemente sí y, además, ya te he dicho, lo pagas tú, eso se llama urbanizar.

5.- Son los plazos "teóricos" que tiene para realizarse la operación, si no os pusierais de acuerdo, el ayuntamiento podría expropiar por un menor valor (habría que ver la ley del suelo de tu comunidad).

Todo esto te parecerá una locura, pues en esta "locura" es donde se gana dinero, recalificando y urbanizado terrenos, y esa unidad no es difícil, con poner de acuerdo a los dos propietarios grandes se tiene más del 50%.
 

davidn

Gran experto
#7
Tienes que juntar un 50% de los propietarios para poder desarrollar.
Si ya han pasado los 3 años y no logras juntar ese 50%, pide el cambio de gestión a cooperación.
 
#8
Un dato importante que le falta a tu exposición es la densidad de viviendas por Ha de la UA, si fuera alta podría ser que el genio de la lámpara llamara a tu puerta...
 
#9
¿En qué años se aprobó ese plan general? Te lo digo porque si es muy antiguo, es posible que se esté redactando otro.
El resultado serán 13 parcelas edificables con la cesiones ya realizadas, puede ser interesante ponerte en contacto con los otros dos propietarios y algún gestor de suelo profesional.

Como curiosidad, veo que es Asturias, un estudio de detalle se considera válido para desarrollar ese suelo, en Galicia excede con mucho para lo que sirve un ED.
 
#10
Mi comentario lo había escrito y se quedó sin enviar antes de leer todo lo que has enlazado, realmente un ED bastante facilito, para el que pregunta, desgraciadamente, sólo te va a suponer costes, pero claro, pasar de un SUNC a suelo urbano tiene su coste y, evidentemente, el suelo se revaloriza por ese cambio, pero si estás pensando en construir, solo lo verás como coste.
 
#11
Buenas, soy nueva en estos temas y mi caso es "algo parecido".

Me encuentro ante una parcela (provincia de Toledo) de 250 m² aproximadamente que está en venta y está considerada como suelo urbano no consolidado. La parcela no tiene vallado ni muros, ni nada, cuenta con:
- Calzada pavimentada.
- Servicios de luz y agua a pie de calle (desagüe también).
- Aceras pavimentadas.

La parcela se incluye dentro de una UA, según me dice el ayuntamiento, pero por desconocimiento del tema yo observo que la dotación para viales ya está hecha, las calles están asfaltadas y los servicios llegan a casi todas las parcelas (a la que quiero comprar llegan todos).

¿Qué se debería hacer para poder edificar una vivienda? El ayuntamiento me contesta siempre "cumplir con los deberes y equidistribución de cargas y beneficios" y no entiendo a qué se refiere.
Por favor, necesito ayuda, yo soy novata y no entiendo estos temas.
 
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