Pasos para promoción

dmontes

Novel
Hola a todos
Tengo unos terrenos recientemente recalificados y voy a convertirme en promotor para hacer la casa de mis hermanos y vender el resto. Llevo un par de meses estudiando el tema y os pongo todos los pasos a seguir que he ido viendo por si alguno le sirve de ayuda. Tambien lo tengo en MS Proyect por si alguno le interesa y bastante mas desarrollado

Promotora
Constitucion socidad
Incripcion Registro Mercantil
Fiscalidad
Seguro Responsabilidad Civil Empresarial
Asesoria Fical-Laboral-Contable
Junta de Compensacion
Aprobacion Definitiva del Plan Parcial
Redaccion proyecto Estatutos y Bases Junta
Aprobacion Inicial
Publicacion BOP y y notificacion Afectados
Adhesion Junta compensacion
Formulacion Alegaciones
Aprobacion Definitiva
Publicacion BOP y y notificacion Afectados
Constitucion Efectiva Junta Compesnsacion
Estatutos y bases Junta Compensacion
Proyecto Urbanizacion
Aprovacion JC Urbanizacion
Proyecto reparcelacion
Cesion de terrenos Ayuntamiento
Aprovacion JC reparcelacion
Aprovacion Municipal
Escritura publica y Registro de la propiedad
Registro de la inscripcion
Urbanizacion
Licencia de urbanizacion
Obras de Urbanizacion
Plan de Simultaneidad
Inspeccion GMU
Aprovacion Ayuntamiento
Desarrollo proyecto
Contratacion Arquitecto
Contratacion Aparejador
Estudio Registral
Anteproyecto
Estudio de mercado
Estudio Geotecnico
Licencias de catas arqueologicas
Proyecto Basico
Estudio Financiero
Proyecto Telecomunicaciones
Examen Topografico
Acta de Protocolorizacion de fotografias
Plan de control de los materiales
Contratacion OCT
Seguro de responsabilidad decenal
Licencia de obras
Solicitud Licencia obras
Tasas Ayuntamiento
Pago impuesto construccion
Avales municipales
Proyecto de Ejecucion
Contrato acometida agua y alcantarillado
Contrato acometida luz
Calendario de gastos e ingresos
Prestamo hipotecario
Contratacion empresa tasacion
instalacion cartel publicitario
Proyecto de seguridad y salud
Empresa Constructora
Plan de Obra
Solicitud Presupuesto de obra
Eleccion Empresa constructora
Contratacion empresa Constructora
Acta de replanteo. Tira de Cuerdas
Solicitud a los servicios Tenicos Municipales
Plan de Seguridad
Seguro Todo Riesgo Constuccion
Comunicación Delegacion Trabajo
Escritura Obra Nueva y Division Horizontal
Preparacion documentacion
Tasas Notaria
Tasas Delegacion hacienda
Tasas Registro propiedad
Tasas Catrasto
Comienzo Obras
Varios
Movimiento tierras
Cimentacion
Estructura
Cubierta
Albañileria
Pavimentos
Revestidos
Enyesados
Carpinteria Interior
Carpinteria exterior y acristalamiento
Fases de control
Control certificaciones de obra
Coordinacion de suguridad en fase de ejecucion
Anotacion incidencias en el libro de ordenes
Autorizar modificaciones
Controlar plazo de ejecucion
Preparar documentacion
Recepcionar la obra
Escritura de obra nueva terminada
Entrega Viviendas
Acta de recepcion de la obra
Certificado final de la obra
Boletines de instaladores
Contratacion de suministros
Cedula de habitabilidad
Presentacion proyecto Ayuntamiento
Licencia 1ª ocupacion
Entrega de la edificacion
Escrituras
Envio de datos de compradores al banco
Escritura distribucion cedito hipotecario
Escritura de compreventa
Escritura de subrrogacion o cancelacion de hipotecas
Libro del Edificio
Constitucion comunidad propietarios
Buscar Administrador de fincas
entrega libro del edificio
Alta fiscal del edificio
Alta catastro
Post-venta
Vicios ocultos de la edificacion
Comercializacion
Montaje oficina de ventas
Busqueda Local
Adecuacion local
Compra material
Preparacion Informacion comercial
Publicidad y metrial promocional
Aplicación gestion web
Desarrollo sistema calidad
Poliza de seguro/aval cantidades entregadasa cuenta
Proteccion de datos carácter personal
Modelos de Contratos
Ventas indirectas
Ventas directas
Formacion
Analisis competencia
Plan de ventas e ingresos
Plan de gastos gestion y comercializacion

Lo que no tengo claro son el tema de impuestos
AJD en Obra Nueva
AJD en Division Horizontal
¿A que afecta, cuento se paga en % y cuando?
Un saludo a todos

 
parece que lo tienes mas claro que yo....
Creo que eran un 0,5 % cada uno de los dos del PEM, y creo que se hace una vez tienes la licencia de obra, obtenida con el proyecto básico o con el de ejecución. Ya que te será necesario para pedir los prestamos.

Un saludo
 
A, tambien habrá que ir al notario y registro para en la reparcelacion, para identificar cada una de las fincas resultantes, posiblemente necesario para que te den licencia de obra., bueno, veo que ya lo has contemplado.
 

vorpal

VIP
Yo personalmente en mis planificaciones para promotores hago lo siguiente:

- Evito (siempre que me sea posible) tener en consideración todas las tareas relacionadas con el urbanismo, por la sencilla razon de que distorsionan la planificación de la operación, ya que en general los plazos previstos jamas se cumplen y luego hay cosas de difícl previsión / gestion (por ejemplo, ¿que pasa si algun propietario no se adhiere a la junta de compensacion? no queda mas remedio que ir a expropiación ¿que pasa con la resolución de las alegaciones?)

- El listado que tareas que propones es bastante completo, pero lo encuentro algo desordenado. Tienes muchas tareas muy detalladas pero los procesos los encunetro desordenados. ¿Donde haces la planificación general de la operación? ¿donde "predimensionas" lo que te va a salir?


Otra cosa: hablas de licencia de urbanización. Es pacífico y hay copiosa jurisprudencia y doctrina que dice que las obras de urbanizacion conforme a un proyecto de urbanizacion aprobado definitivamente NO PRECISAN LICENCIA.

- El AJD (Impuesto sobre actos jurídicos documentados) se aplica sobre cualquier documento notarial. En tu caso se creo que se aplicará sobre el valor de tasación que te hayan dado al solicitar el préstamo hipotecario, ya que en la escritura quedará registrada la carga de hipoteca sobre esa obra. El hecho impositivo se produce en la formalizacion de la escritura y el pago se realizaría normalmente liquidándolo a traves de los honorarios del notario o en las oficinas de recaudacion de tu Comunidad Autónoma.

Saludos.
 

dmontes

Novel
Primero muchas gracias a todos por vuestras respuestas.

Respecto al post de Vorporal comentarte que YO no tenia idea de esto y que he ido tomando nota de todos los pasos para no dejarme atras ninguno y tener en cuenta todo lo que podia pasar.

Efectivamente estan algo desordenados en cuestion de tiempo, pero lo he sacado de MS Project que es donde le haces referencia al espacio temporal. Puede ser que una tarea que este al principio de la lista, debas ejecutarla al final de todo el proceso. Ha sido fallo mio pero era la manera mas rapida de ponerlo

En cuanto a la licencia de urbanizacion, lo saco de lo que leo: Memoria de un plan parcial de Córdoba. Cito:
" Toda obra de urbanización estará sujeta a licencia, con arreglo al artículo 5.2.2. de las NNUU del PGOU. El promotor prestará las garantías establecidas y será obligatorio solicitar inspección a la Gerencia Municipal de Urbanismo en las etapas de replanteo y antes de concluir las instalaciones de alcantarillado, agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público (artículo 5.2.4 NNUU PGOU)
En Córdoba cobran por todo:(

Pregunta
¿La cesion obligatoria del 10% al ayuntamiento se hace de los m/techo que tengo que destinar a VPO?
 

vorpal

VIP
dmontes ha dicho:
¿La cesion obligatoria del 10% al ayuntamiento se hace de los m/techo que tengo que destinar a VPO?
Desconozco con detalle la Legislacion urbanística de Andalucía, pero lo normal es que la cesión del 10% de aprovechamiento sea un 10% del aprovechamiento TOTAL del ámbito de gestión (sector, unidad de ejecución o actuación,...).
Esa cesión debe ir a engrosar lo que suele denominarse el PATRIMONIO MUNICIPAL DEL SUELO, que en la mayoría de las comunidades autónomas debe destinarse a vivienda protegida o usos de fin social.

Saludos.
 
:eek:, Vorpal tiene un alma gemela ;), o eso o has buscado muy bien por este foro las estupendas explicaciones del mismo.

Un saludo.
 

davidn

Diamante
Otra cosa: hablas de licencia de urbanización. Es pacífico y hay copiosa jurisprudencia y doctrina que dice que las obras de urbanizacion conforme a un proyecto de urbanizacion aprobado definitivamente NO PRECISAN LICENCIA.
Discrepo ligeramente de lo dicho por Vorpal, entiendo que las obras de urbanización si precisan licencia (aunque esto pueda variar en alguna comunidad autónoma). Lo que no generan son TASAS, es decir, no hay que pagar ningún impuesto. Bastante hay ya con la cesión obligatoria y gratuita.

Un saludo.
 

vorpal

VIP
Discrepo ligeramente de lo dicho por Vorpal, entiendo que las obras de urbanización si precisan licencia (aunque esto pueda variar en alguna comunidad autónoma). Lo que no generan son TASAS, es decir, no hay que pagar ningún impuesto. Bastante hay ya con la cesión obligatoria y gratuita.

Un saludo.
Amigo Davidn, hay copiosa jurisprudencia pacífica al rspecto.
Mañana si tengo tiempo la miro y te la facilito.

Saludos
 

vorpal

VIP
En general, la innecesariedad de licencia de obras para el proyecto de urbanización se sustenta en el art. 1 punto 9º del Reglamento de Disciplina Urbanística.

Tambien se desprende la innecesariedad de la licencia de municipal para las obras amparadas por un proyecto de urbanización, de los artículos 122 de la LS/76 y del art 58 del RGU, y al 28 y concordantes de la LGT (ley general tributaria)

Así lo refleja la STS de 22.11.94.

Saludos.
 
Vorpal, por lo que he leído en las normativas a las que haces referencia. Si haces un estudio de detalle y se aprueba no es necesario solicitar licencia.
También interpreto que si necesito ejecutar una acometida en una via pública, al estar contemplado en el proyecto de edificación y en el estudio de detalle no sería necesario pedir licencia de obra menor, por poner un ejemplo.¿correcto?
 

vorpal

VIP
Vorpal, por lo que he leído en las normativas a las que haces referencia. Si haces un estudio de detalle y se aprueba no es necesario solicitar licencia.
La licencia se solicita para obras. El estudio de detalle no es una obra, por tanto no necesita licencia, ya basta con todo el procedimeinto administrativo necesario para su aprobacion.

También interpreto que si necesito ejecutar una acometida en una via pública, al estar contemplado en el proyecto de edificación y en el estudio de detalle no sería necesario pedir licencia de obra menor, por poner un ejemplo.¿correcto?
Si las obras de la acometida están reflejadas en el proyecto de edificación(dudo que lo estén en el estudio de detalle por no ser el cometido de este el detallar obras de ninguna clase) la licencia otorgada para dicho proyecto ampararía todas las obras en él contenidas.

Saludos.
 
Gracias por la aclaración. Es que aquí te piden licencia de obra menor para acometidas y otros cientos de cosas contempladas en el proyecto.
 

vorpal

VIP
Gracias por la aclaración. Es que aquí te piden licencia de obra menor para acometidas y otros cientos de cosas contempladas en el proyecto.
Ojo, tal vez lo que tengas que pagar sea la tasa por enganche o acometida, no el ICIO de las obras correspondiente a la acometida.
Saludos.
 

davidn

Diamante
Discrepo ligeramente de lo dicho por Vorpal, entiendo que las obras de urbanización si precisan licencia
Pues lo he mirado y tiene razón Vorpal, efectivamente las obras de urbanización no precisan licencia sino aprobación. Esa aprobación equivale a la licencia.

Un saludo.
 
Arriba