Pérdida de edificabilidad en solar urbano por revisión PGOU

#1
Estimados colegas, un solar urbano proveniente de un Estudio de Detalle aprobado definitivamente en 1999, tiene una edificabilidad de 2.000 m2.

Solo se ha edificado sobre el solar 275 m2, quedando latente el resto de edificabilidad para una futura utilización.

¿Se puede legalmente quitar la edificabilidad no consumida en un SOLAR URBANO, por el hecho de no haberla consumido totalmente ?
 
#2
Seguro que Vorpal te dara una explicación mas detallada pero la respuesta es SI, ya que los planes tienen una vigencia y con la revision quedan anuladas las determinaciones anteriores, lo que puede suponer en este caso una perdida en edificabilidad y en otros casos una ganancia (aqui nadie se queja como es logico).
 
#3
la respuesta es SI pero con matices.

"Lo que el Señor nos da el Señor nos lo quita", o sea que ese DERECHO que te concede el plan puede ser retrocedido, es lo que hay, la Administracion puede perfectamente anular o contravenir un planeamiento anterior sin ningún problema.

matices: Los derechos se van obteniendo gradualmente con el cumplimiento de una serie de obligaciones, para el derecho a edificar (materialización de ese aprovechamiento POTENCIAL que tienes) has de cumplir previamente con unas obligaciones, mi "palabro" favorito ECU (Equidistribuir, Ceder y Urbanizar). Si has procedido a eso, tienes derecho a la edificación o en su caso a ser indemnizado por no poder materializar ese aprovechamiento.

En caso contrario, no tenías ese derecho, por no haber cumplido previamente con las obligaciones.

Saludos.
 
#4
El nuevo planeamiento general puede efectivamente modificar las condiones de esa parcela hasta el punto de impedir materializar la edificabilidad a la que tenía derecho según el PG o NNSS o el tipo de planeamiento anterior que hubiese, pero al tratarse de suelo urbano(se entiene consolidado) lo veo difícil.
Los nuevos planes tienden a aumentar la edificabilidad de manera significativa (en suelo urbano) con respecto a la que tenían(a no ser que el planemiento anterior se convalide sin modificaciones afectantes al aprovechamiento).

Un ejemplo: En cierta ciudad el nuevo plan general amplía una calle de 8 a 12m de ancho, con una cesión importante de suelo privado, pero como contraprestación se aumenta el número de plantas de las parcelas afectadas(en realidad el aumento es general), con lo que resulta que tienen más edificabilidad que antes.

No obstante, puede haber casos en los que ocurria lo contrario. Si no hay prisa por consumir esa edificabilidad, yo estaría atento a los avances del futuro plan general y sus plazos de alegaciones.
 
#5
Gracias amigos por vuestras opiniones.

No obstante me surge la duda de que en lla normativa urbanística autonómica en generaL y los Pgou´s en particular siempre se determina como CAUSA DE INCUMPLIMIENTO DEL DERECHO A EDIFICAR (con las consecuencias que ello conlleva, de ejecución subsidiaria de la Administración o expropiación) LA ASUSENCIA DE EDIFICACION Y NO LA EDIFICACION PARCIAL SIN AGOTAR LA EDIFICABILIDAD.

Estoy deacuerdo con vosotros que las revisiones pueden alterar las condiciones edificatorias a peor, pero para ello hay que basarse en algún tipo de incumplimiento de los deberes urbanísticos, circunstancia ésta que en el caso que os planteé no se ha producido.

Para más "inri" y ante la posibilidad de perder la edificabilidad latente, he planteado al ayuntamiento de la localidad del solar, la solicitud de vender las unidades de aprovechamiento excedentes a una Unidad de Ejecución dentro del mismo area de reparto y me dicen que no.


Mi incredulidad no tiene límites.
 
#6
Yo en todo caso y si tienes ganas de escribir me gustaria que dieras los datos porque todos aprendemos de estas cosas.

Comunidad autonoma o municipio.
Clasificación del suelo.
Si era ordenanza directa.
Que tenias.
Que te queda ahora.

Te pondre un ejemplo palpable si algun día vas a Cadiz, si entras por la Avenida alli los planes antiguos marcaron un numero de plantas bastante elevado, con el paso del tiempo se comprobo que afecta negativamente a la playa y de un plumazo quitaron hasta siete planta de altura, estamos hablando de solares de ordenanza directa. Hace ya muchos años de estos planes, no si se redactaron con la ley del 75 o con alguna posterior, pero vamos que asi son las cosas.
 
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