Permiso para poder abrir ventanas

xagutxu

Novel
Hola a todos:

Hace unos años compré un pajar en un terreno urbano, pero en dos lados linda con terreno no-urbano de otros dueños. Lamentablemente, el pajar tiene solo dos ventanas muy pequeñas (más bien respiraderos) en esas dos paredes, pero no puedo abrir ningún agujero más a no ser que obtenga permiso de los dueños de las tierras antes mencionadas (o eso creo).
He hablado con uno de ellos y está dispuesto a darme el permiso, pero no tengo ni idea de qué documento hay que firmar para este propósito. ¿Alguien me puede guiar en algo...?

Gracias de antemano,

xagutxu
 

Ruskin

VIP
No creo que tengas que pedir permiso, no vas a crear ninguna servidumbre. De todas formas tenemos abogados en el foro, espera su respuesta.

Saludos.
 

pao

Diamante
¿No es una servidumbre de luces?

@xagutxu ¿los muros donde quieres abrir las ventanas están en los linderos con esas fincas?

... y un pajar con ventanas en suelo urbano :rolleyes:
 

xagutxu

Novel
Antes de nada, gracias, Ruskin, por tu rápida respuesta.

Yo pensaba que necesitaba el permiso, ya que, cuando me surgió la duda, llamé al ayuntamiento del pueblo (en Álava) donde está situado el pajar, y el arquitecto del ayuntamiento me dijo que sí creaba servidumbre... Yo le dije si no importaba el hecho de que el terreno colindante fuera rural, pero él me dijo que no, que siempre se crea servidumbre. ¿Quizá le entendí mal...?
 

pao

Diamante
Entonces abres luces (ventanas) a un terreno que no es tuyo, por lo tanto lo que generas es una "servidumbre de luces" que te tienen que ceder los propietarios afectados.
 

Ruskin

VIP
Aunque espero que lo diga @Legu..., veamos lo que dice el Código Civil (este es un tema clásico):

Artículo 532.
Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes.
Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre.
Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.
Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.
No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Según esto las servidumbres de luces o de vistas son discontinuas y aparentes, y

Artículo 539.
Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título.

Mientras no haya título no hay servidumbre.
 

xagutxu

Novel
Bien, y la servidumbre se crea tanto si el terreno colindante es urbano como rural, ¿no?

Y -el motivo de la pregunta inicial- para que me cedan la servidumbre de luces (no sé si lo que se cede es la servidumbre o algún derecho...), hay algún documento estandar que pueda conseguir en Internet? Tendría que ir al notario, ¿no?
 

xagutxu

Novel
Vaya, me he quedado de piedra... Yo daba por sentado que necesitaba un permiso de los dueños de las tierras colindantes...
 

Ruskin

VIP
Aquí ya no lo tengo tan claro, leer un texto legal puedo (sobre todo porque el profesor de Legislación nos machacó con esta parte del CC), pero las actuaciones se las dejo a los profesionales. No obstante, me arriesgaré a dar una opinión: las ventanas las puedes abrir (sin pedir permiso), como el terreno es rústico no pasará nada... mientras lo siga siendo, y como esta circunstancia puede cambiar, podría en un futuro construir y taparte las ventanas (sin pedirte permiso). Todo esto se arregla con un título, como dice la ley. Si tu vecino está de acuerdo, hacerlo constar en escritura pública. Si lo tenes claro ir a la notaria, si no consultad antes con un abogado.

Ah, el CC, en cuanto a la manera de adquirir una servidumbre, no distingue entre terreno si el terreno es urbano o no, sólo del tipo de servidumbre.
 

pao

Diamante
Necesitarás un acuerdo (supongo que notarial) pero del tema ya no sé más. Alguien aparecerá que sepa más de los aspectos jurídicos.
Como ya te dijo @Ruskin es una servidumbre de luces y vistas.
 

xagutxu

Novel
Sí, bueno, el dueño de un terreno está dispuesto a darme el permiso, pero he oído que el otro quiere pedirme dinero... Pensaba no abrir ninguna ventana en esa pared...
En cuanto al documento que os solicitaba, por lo que he entendido no hay ningún documento, ¿no? Tendría que ir a una notaría para que me donara un título (perdón por mi ignorancia...)?
 

Ruskin

VIP
Yo creo que si estáis de acuerdo en la propia notaria os pueden asesorar, aunque como he dicho antes, quizás una visita previa a un abogado sería mejor. A mi no se me ocurre nada más.
 
Yo creo que es CONTINUA y aparente...:

Se toma luz y aire independientemente de que el dueño esté o no. No creo que influya para nada que haya que hacer obra para abrir ventana.
Sería discontinua si hubiera paso de personas por un camino, por ejemplo... :rolleyes:

Y no creo que haga falta título para eso, la prueba es que pasados X años las servidumbres de luces y vistas pueden pasar a ser definitivas...
 

Ruskin

VIP
La de vistas no es continua (nadie está asomado a una ventana el 100% del tiempo), ni las de paso, etc..., y la de luces (ya he hecho un paréntesis antes) no estoy seguro del todo pero eso es un ventanuco a la altura del techo con reja, casi ninguno cumple con luces.
 

antoni0

Platino
Abrir una ventana al predio del vecino (da igual que sea urbano o no) o a menos de 2m de distancia está sujeta al código civil. Si se abre, pasados 10 años en presencia 20 en ausencia y 30 sinjusto título ni buena fe (digo los años de memoria) da lugar a una usucapion de la servidumbre de luces.
Si la ventana se abre, pero se le pone una reja que impida asomarse + una red que impida tirar objetos, no se crea la servidumbre, ni el vecino la puede tapar, ni hay que pedir permiso (al vecino) para hacerlo.
pero hay que tener en cuenta las leyes forales, porque en esto de la servidumbre de luces, lo que suele mandar es el derecho foral, y no conozco cual es el vasco.
En algunas zonas (Aragón por ejemplo) abrir ventanas nunca crea servidumbre de luces. Se pueden abrir y el predio teóricamente sirviente las puede tapar cuando quiera, o alternativamente si quiere obligar a poner red y reja.
 
Si la ventana se abre, pero se le pone una reja que impida asomarse + una red que impida tirar objetos, no se crea la servidumbre, ni el vecino la puede tapar, ni hay que pedir permiso (al vecino) para hacerlo.

... siempre que sea de un máximo de 30x30 cm. y colocado a un altura tal que impida las vistas sobre el vecino, ya que en tal caso es una servidumbre de luces, y no de vistas.
 

antoni0

Platino
como ya he dicho antes:
pero hay que tener en cuenta las leyes forales, porque en esto de la servidumbre de luces, lo que suele mandar es el derecho foral, y no conozco cual es el vasco.

Lo de los 30x30cm no es en todo el territorio.
 

xagutxu

Novel
Bien. Entonces está claro que necesito que me den permiso para poder abrir unas ventanas para poder yo asomarme y disfrutar del paisaje...
¿Alguien me puede decir qué tengo que hacer para conseguir ese permiso? ¿Ir al notario... y qué más, para qué...?

Gracias (perdón por mi ignorancia, no tengo ni idea de estos temas...),

Xagutxu
 

antoni0

Platino
El permiso (civil) te lo da el propietario del terreno. mejor si está ante notario, pero yo creo que con dos testigos que firmen es suficiente. Es un contrato privado válido y no creo que sea necesario elevarlo a escritura pública. Y si en ese contrato figura que le pagas algo por la servidumbre pues fenomenal.
Los permisos del Ayuntamiento, licencia de obras, te lo da el Ayuntamiento.
 
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