Piso a reformar, ¿plan correcto?

Buenas. En breve formalizo compra de un piso para reforma integral, tengo el siguiente plan (basado en mi experiencia de hace años en obra civil y en opiniones que me ha dado un familiar arquitecto), ¿os parece razonable? Aprovecho para intercalar alguna consulta.

(Inmobiliaria me va a sacar un plano detallado del inmueble en DWG).

1º) Aclararme yo mínimamente, listar mis prioridades y hacer alguna distribución básica en AutoCAD (lo controlo bien).

2º) Contratar un arquitecto para proyecto y DO posterior, totalmente independiente, sin conflicto de interés con ninguna constructora u oficio. Para ello, pedir precio a 2 o 3 y elegir por confianza y precio. Para el presupuesto del proyecto, consensuar una base de precios para trabajar (¿cuál recomendáis? Me acuerdo de Centro únicamente).

3º) Dar el proyecto a 3-5 constructoras con las mediciones ciegas, para que me pasen precio. Advertirles de que firmaríamos un contrato de servicios incluyendo no solo los precios unitarios, sino plazos, cláusulas de rescisión si hay problemas, como gestionar posibles modificados, etc. Elegir constructora por confianza y precio.

Posibles variantes de este punto:

3.1) Poner asterisco a algunas de las partidas del proyecto (ej: suelo, ventanas, cocina): * Estas partidas podrá contratarlas el cliente directamente * (¿es justo dar a la constructora un % o cantidad, por coordinar a dicho proveedor externo?).

3.2) Si el arquitecto proyectista + DO tiene suficiente experiencia en obra, plantearle lo siguiente: suponiendo que el margen medio de las constructoras es un 20% respecto a los oficios que subcontratan, entonces si el precio medio por unidad de obra es 100 (media de las 3-5 constructoras antes citadas), entendemos que la constructora paga 80 al oficio y se lleva 20 por coordinarlo y como legítimo beneficio. Pues bien, pasamos de constructora y mi arquitecto DO (reitero, con buena experiencia en obra) ejerce de coordinador de oficios con objetivo de coste 80 por unidad de obra. Hacemos un contrato según el cual el % final ahorrado nos lo repartimos 50% DO y 50% cliente. Es decir, si la unidad acaba costando 85, habríamos ahorrado 15 respecto a la "opción constructora", y yo como cliente le liquidaría unos honorarios de 7,5. Los oficios los elegiríamos consensuadamente. SÉ QUE ESTA OPCIÓN ES ARRIESGADA, PERO AUN ASÍ LA PLANTEO.

4º) Ejecutar la obra, con mi arquitecto ejerciendo como DO de su propio proyecto, ya sea supervisando a una única constructora o bien coordinando los oficios.

¿Opiniones? ¡Gracias!
 

Klubeck

Novel
Me parece muy buena idea si quieres ahorrar costes, pero hay riesgos como me comentó mi arquitecto, por si luego hay algún error en la obra.
 
Cuando hablas de riesgos, entiendo que te refieres no al plan completo, sino a la opción de coordinar oficios, ¿no?

¿El plan completo lo ves bien? Es que intuyo que contactar directamente con la típica empresa de reformas puede ser un error gravísimo de inicio.
 

DYM-R

Esmeralda
Dibujar puedes dibujar todo lo que quieras, pero en reformas de pisos, todavía tiene menos sentido. Pilares, bajantes, muros de carga, elementos que no pueden modificarse... Cuando tienes libertad, cualquier persona puede hacer algo decente en un plano si mira planos de otras casas, otra cosa es que sea apropiado para cada uno. Pero cuando se tiene libertad y metros a cascoporro. En un espacio dado, cuanto más condicionantes y más reducido es el espacio, más se complica la tarea de diseñar, y más se ve la mano/ojo del arquitecto, pensando espacios difíciles de imaginar.
 
¿Estás hablando de la reforma de un piso o de construir El Escorial? Menudo rollo para una obrina. Como te pusieras con una obra de verdad no sé el plan que te plantearías.
 

bicilindro

Titanio
Otro que ha descubierto la rueda, el agua mineral y el pollo frito.
Venga, ya te lo hago yo: la obra te va a costar 1.000.000 de euros. La coordino yo con mi base de precios y un programa de CAD que tiene hasta milímetros, y lo que sobre, la mitad para ti.
Riesgo cero. Guaranteed.
Pago por adelantado, eso sí.
 
¡Contratado! La única condición que te pongo es que cuando acabe la obra te hagas un test de coeficiente intelectual. Si sale mayor de 50, te hacemos una estatua en la Plaza de Colón.
 

bicilindro

Titanio
Y psicólogo.
Edito: te das cuenta que al final ahorras un hipotético 10% y te comes todo el trabajo y el riesgo tú.
Suponiendo una obra de 200.000 euros, el 5% de tu proyesmanayes son 10.000. Si la obra se desmadra y se pasa 20.000 euros, y es muy normal en una reforma tu arquitecto no cobra. Luego se va. Y tú te comes el riesgo, la reanudación y la refinalización.
Está todo inventado. Si no quieres riesgos, precio cerrado a precio de precio cerrado.
 
Es una pena que para dar una respuesta medianamente aprovechable, hayas tenido que poner una 1ª respuesta absurda y ofensiva a la que yo haya tenido que contestar otra boutade.

Se trata de una reforma integral de un piso de 200 m², hecha a pulmón, en el contexto de una operación bastante cara para desarrollar un proyecto familiar a 50 años vista. Jugándonos nuestro dinero, ganado con mucho esfuerzo. Comprenderás que estemos tratando de acertar y, por supuesto, de que no se nos vaya de las manos. Si te molestan mensajes como el nuestro, ¡mejor no contestes! Muchas gracias.
 

sparus

Diamante
Iba a contestar, pero visto lo visto, me lo ahorro :censored:
Suerte.
 
Mi intención es obtener respuestas educadas y constructivas, que puedan generar un debate y ayudar a los que, como yo, tratamos de acertar. Agradezco mucho ese tipo de respuestas, aunque me puedan decir que mi planteamiento es una completa locura y que lo mejor es irme a un llave en mano, abrir la cartera y cerrar los ojos. Pero desde el respeto y las ganas de ayudar, no desde las ganas de ridiculizar.
 
Si el arquitecto proyectista + DO tiene suficiente experiencia en obra, plantearle lo siguiente: suponiendo que el margen medio de las constructoras es un 20% respecto a los oficios que subcontratan, entonces si el precio medio por unidad de obra es 100 (media de las 3-5 constructoras antes citadas), entendemos que la constructora paga 80 al oficio y se lleva 20 por coordinarlo y como legítimo beneficio. Pues bien, pasamos de constructora y mi arquitecto DO (reitero, con buena experiencia en obra) ejerce de coordinador de oficios con objetivo de coste 80 por unidad de obra. Hacemos un contrato según el cual el % final ahorrado nos lo repartimos 50% DO y 50% cliente. Es decir, si la unidad acaba costando 85, habríamos ahorrado 15 respecto a la "opción constructora", y yo como cliente le liquidaría unos honorarios de 7,5. Los oficios los elegiríamos consensuadamente. SÉ QUE ESTA OPCIÓN ES ARRIESGADA, PERO AUN ASÍ LA PLANTEO
Me parece que eres muy optimista con los márgenes que te vas a ahorrar.

Incluso pronostico que te puede salir más caro que un llave en mano, y con más quebraderos de cabeza...

Suerte, la vas a necesitar.
 

cabronias

Titanio


El primero punto es un error, pero estoy tan cansado de decirlo, que hoy no me voy a molestar en explicarte por qué. Lo siento, no tengo ganas.

Una constructora no se lleva el 20% ni en sus mejores sueños húmedos. Si pones el *, en contrato, para indicar que puedes quitárselo al constructor, imagino que también estarás dispuesto a compensarle la parte de costes indirectos y gastos generales que tiene repercutidos en esa partida, ¿no?... es que si le quitas la partida y no le compensas ese coste, está perdiendo dinero... y, en consecuencia, se curará en salud y meterá más carbón en la caldera.

Para que el punto 3.2 o 4 te salga bien, no vale cualquier arquitecto, no te vale el 95% yo diría. Y no porque no tengan capacidad, sino porque para ese trabajo hay que tener experiencia y el rol de arquitecto que hay en España, no está enfocado a ese trabajo. Tendrías que buscarte uno con perfil de project manager... y estar dispuesto a pagarlo.
 
Entendido.

Si descartamos la contratación de oficios por separado, la otra opción que planteaba era tener un buen proyecto y pasarlo ciego a 3-5 constructoras para que pasen oferta por la ejecución completa, y elegir a una de ellas, respetando los precios unitarios que haya ofertado. Con la idea de que durante la ejecución el arquitecto proyectista haga de supervisor e intente que su proyecto se haga con las mínimas variaciones posibles.

¿Esta opción también es mala o puede funcionar? Es que si no, creo que la única opción que me queda es un llave en mano.
 

Leonidas

Plata
Yo te entiendo que quieres que el presupuesto no se salga de lo que en un principio tienes previsto, pero en una obra eso es muy difícil.

Si encima es reforma, puede haber sorpresas escondidas que a simple vista no se ven.

No estás comprando un coche que sabes lo que cuesta exactamente, ya que tiene años de desarrollo. Estás comprando algo a medida y que si tienes experiencia en obra civil sabes que habrá desvío del presupuesto casi con toda seguridad.

Si haces un llave en mano es más caro precisamente porque la experiencia de estas empresas les dice que siempre hay imprevistos y que al final no se cumple el presupuesto al 100%.

Es algo que tienes que valorar tú mismo y ver cuánto tiempo le puedes dedicar en el caso de que no contrates un llave en mano.
 

bicilindro

Titanio
Es que los coches tampoco cuestan lo mismo.
Ni se venden al conce al mismo precio ni al cliente. Hay descuentos por rappel, por flota... y los accesorios.
Suponiendo que hablamos de 200 m² y 60-80 k, lo siento, pero no hay mucho margen para proyesmanayers ni cumbres internacionales.
Yo intentaría, si no hay más dinero (hay reformas de dos millones sin pestañear) pensar en baño + cocina + puertas + pavimento + pintura y que no pase de 45-60 k en los primeros presupuestos.
Y no contrates al más barato. Contrata al que te recomiende el arquitecto.
 
Creo que una reforma de un particular debería ser distinta de la típica obra civil, o al menos esa debe ser la aspiración del promotor.

En obra civil el proyecto suele ser muy malo, lo que supone un gran problema. Y luego hay otro problema peor: no hay un cliente ni unos intereses que defender. Hay un funcionario que representa al cliente (la Administración), pero casi siempre más preocupado de las comisiones y las gambas, es decir, el dinero público se la suda. Este no obstante es otro debate.

La reforma por distintos motivos ha de ser integral, lo que implica demolición completa de todo en primer lugar. Me gustaría no gastar más de 85 k incluyendo los honorarios del técnico, las tasas municipales y el IVA (del 10% espero) de las obras. Me gustaría pensar que con un buen proyecto no existirá un control al 100% (por supuesto sé que eso es imposible), pero sí un mayor control que con otros métodos de trabajo. Creo que salvo que me propongan un llave en mano interesante, tiraré por ahí...
 

vorpal

VIP
En mi opinión, sin conocer cómo es ese pedazo de piso de 200 m², tampoco es tan complicado ni puede haber tantas desviaciones o incertidumbres como en otro tipo de obras, siempre que lo estudie bien un profesional.

Habrá cosas que no podrás tocar: estructuras, instalaciones generales... que te van a condicionar la solución de distribución. Salvo que sepas muy bien de qué va el tema, no te líes a hacer distribuciones, deja que se encarguen de eso los profesionales.

85.000 € con todo para 200 m² se te queda quitando impuestos, honorarios y demás en 60.000 € como mucho, o lo que es lo mismo 300 € brutos/m².

Lo que más impacto va a tener en el precio van a ser las calidades que elijas. Según tus gustos y preferencias (y los de la parte contraria :ROFLMAO:) te puedes encontrar que no te llegue ni para la cocina.
En suelos se te va a ir un pico por los m² que tienes, y cuidado con las carpinterías exteriores e interiores, que son también muy golosas. El año pasado cambié yo 11 ventanas en mi despacho y, sin ser nada del otro mundo (PVC con triple cristal), se me fueron 10.000 € como el que no quiere la cosa.

Saludos.
 
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