Piso a reformar, ¿plan correcto?

Y añade que seguramente tú conseguiste un mejor precio, al menos a mí los suministradores siempre me hacen buen precio.
 
En mi opinión, sin conocer cómo es ese pedazo de piso de 200 m², tampoco es tan complicado ni puede haber tantas desviaciones o incertidumbres como en otro tipo de obras, siempre que lo estudie bien un profesional.

Habrá cosas que no podrás tocar: estructuras, instalaciones generales... que te van a condicionar la solución de distribución. Salvo que sepas muy bien de qué va el tema, no te líes a hacer distribuciones, deja que se encarguen de eso los profesionales.

85.000 € con todo para 200 m² se te queda quitando impuestos, honorarios y demás en 60.000 € como mucho, o lo que es lo mismo 300 € brutos/m².

Lo que más impacto va a tener en el precio van a ser las calidades que elijas. Según tus gustos y preferencias (y los de la parte contraria :ROFLMAO:) te puedes encontrar que no te llegue ni para la cocina.
En suelos se te va a ir un pico por los m² que tienes, y cuidado con las carpinterías exteriores e interiores, que son también muy golosas. El año pasado cambié yo 11 ventanas en mi despacho y, sin ser nada del otro mundo (PVC con triple cristal), se me fueron 10.000 € como el que no quiere la cosa
Tomo nota de todo lo que dices y me alegra leer tu primer párrafo, efectivamente, deberíamos ser capaces de acotar las incertidumbres, pues en términos absolutos esto no deja de ser una obra pequeña, no es el Canal de Panamá, y si todos (arquitecto, cliente y constructor) tenemos claras las cosas, los problemas deberían minimizarse. Entre otras cosas es un edificio en el que se hacen reformas todos los años y hay operarios de mantenimiento que siempre ayudan a planificar bien las instalaciones, desagües, etc., y si elegimos una constructora que ya haya trabajado aquí creo que también será positivo.

Me acaban de pasar el plano, conozco bien el edificio y le tenía pegados varios cintazos al piso, y he comprobado que la medición es muy realista. El piso, excluyendo la terraza (que no la voy a tocar ni incorporar), tiene 165 m² construidos (152,5 útiles en el estado actual). Respecto a los 225 m² de Catastro (que incluyen la parte proporcional de zonas comunes) la cosa cambia de cara a estimar costes. Por cierto, el piso tiene 3 balconeras de 220 alto x 290 de ancho (no pondremos persianas aquí), 3 ventanas de 120 alto x 290 ancho y 1 ventana de 120x120. Al no tener patio de luces, hay un cierto ahorro en carpinterías exteriores respecto a otros pisos de igual tamaño (que los he visto con hasta 14 huecos). Como siempre, el demonio está en los detalles.

Echando un número gordo AUN A RIESGO DE LAPIDACIÓN:
* Suelo colocado 50 €/m² x 155 m² = 7750
* 5,5 ml de cocina incluyendo encimera y electrodomésticos = 9000
* Alicatado de 100 m² (4 cuartos húmedos) 25 €/m² = 2500
* 5 lavabos, 3 inodoros, 3 platos de ducha = 8500
* 5 splits Mitsubishi = 5000
* 8 puertas = 2500
* 10 ml de armarios = 5000
* 7 huecos de carpintería exterior aluminio RPT = 7000. Conozco al proveedor e intuyo este precio, me puso unas carpinterías similares en Sierra Nevada hace 3 años con una relación calidad/precio excelentes. Si tuviese que externalizar una única partida, sería esta.
----
TOTAL 47.250. No queremos ni domótica, ni hornos inteligentes, ni hidromasajes ni nada que 3 niños pequeños puedan destrozar. Y no dejamos de estar en una capital de provincia, un familiar arquitecto en nómina de una constructora de reformas en Madrid me dice que los precios aquí deberían ser más baratos que en Madrid o Barcelona, máxime en la situación actual.

Hasta 85.000 quedarían unos 35.000 € para demolición, instalación agua fría, agua caliente (es central), luz y datos, albañilería, pintura, instalación de calefacción (es central) incluyendo radiadores, iluminación (sin luminarias, tengo mis motivos), IVA + tasas (aquí trataremos de ser eficientes, que no temerarios) y honorarios del proyectista-director de obra.

Aprovecho para pedir recomendación sobre bases de precios. ¿Cuál usaríais en un proyecto así? Aun sabiendo que el precio final lo marcará la constructora y la realidad del mercado local.

¡Buenos días y gracias!
 
Suelo colocado 50 €/m² x 155 m² = 7750
Puede ser.

5,5 ml de cocina incluyendo encimera y electrodomésticos = 9000
Quita los electrodomésticos (mínimo casi 3000 €), quita la encimera de granito (1000 €), y te quedan 5000 para toda la cocina, que será baratita.

Alicatado de 100 m² (4 cuartos húmedos) 25 €/m² = 2500
Alicatado de 20x20 cutre, porque con formatos grandes, rectificados o porcelánicos, se puede ir al doble mínimo (sólo ya el material a partir de 20 €/m² y la colocación otro tanto).

5 lavabos, 3 inodoros, 3 platos de ducha = 8500
Ahí vas muy sobrado, salvo que incluyas los muebles de baño. No olvides algún bidé y bañera (y más con críos).

5 splits Mitsubishi = 5000
Vale, pero valora un sistema centralizado.

8 puertas = 2500
No olvides la colocación.

10 ml de armarios = 5000
Barato carpintero, si es a medida y forrado.

7 huecos de carpintería exterior aluminio RPT = 7000. Conozco al proveedor e intuyo este precio, me puso unas carpinterías similares en Sierra Nevada hace 3 años con una relación calidad/precio excelentes. Si tuviese que externalizar una única partida, sería esta
Ya sólo en esa partida, con los huecos que tienes, me parece que vas bastante corto... O es flojita. Y más si incluye colocación.

Súmale el IVA, que como sea del 21% se va bastante.

Aprovecho para pedir recomendación sobre bases de precios. ¿Cuál usaríais en un proyecto así? Aun sabiendo que el precio final lo marcará la constructora y la realidad del mercado local
NINGUNA.
Precios reales.
O coger una base de precios y meterle un 20% más. Ej: Preoc.

¡Buenos días y gracias!
De nada.
Creo que vas muy justo. Será una reforma modesta. Olvídate del diseño...
 

Dadico

Plata
¿Pero de qué tamaño se ponen las carpinterías en general, @arckko7?

Estoy de acuerdo en casi todo lo que has dicho, en alguna cosa no, pero en esto de la carpintería lo que menos.

Yo tengo 9 huecos y 2 puertas por 7000. Una de dos, o en mi vivienda tenemos ventanas para enanitos o estáis acostumbrados a poner ventanales enormes 😅 La ventana más pequeña que tengo es de 0,60x1,20 (baño), la más grande 2,20x1,20 (salón). Todo de Kömmerling 76, con su doble argón, bajo emisivo y vidrio de seguridad.

O mis huecos son enanos o me han hecho un precio surrealista, una de dos :LOL: Esto sí, lo mío es PVC, no aluminio.
 

Dadico

Plata
Soy consciente de que no tengo grandes huecos, una cosa normal. La mayoría de los huecos son de 1,50x1,20. ¿Pero tanta diferencia en precio?

Esto viene porque @jacklalanne decía 7 huecos = 7000 €, si los huecos no son exagerados sí es posible.
 
¿Pero de qué tamaño se ponen las carpinterías en general, @arckko7?

Estoy de acuerdo en casi todo lo que has dicho, en alguna cosa no, pero en esto de la carpintería lo que menos.

Yo tengo 9 huecos y 2 puertas por 7000. Una de dos, o en mi vivienda tenemos ventanas para enanitos o estáis acostumbrados a poner ventanales enormes 😅 La ventana más pequeña que tengo es de 0,60x1,20 (baño), la más grande 2,20x1,20 (salón). Todo de Kömmerling 76, con su doble argón, bajo emisivo y vidrio de seguridad.

O mis huecos son enanos o me han hecho un precio surrealista, una de dos :LOL: Esto sí, lo mío es PVC, no aluminio
Tus huecos son pequeños.

Y en RPT te vas casi a precio de PVC x 1,5.

No has leído los huecos que tiene el OP.
No valen 7000 € ni de coña, al menos en mi zona...
Una ventana de 1,6x1,4 ya me costaba 1000 €, con persiana y fijo en antepecho.
Por cierto, el piso tiene 3 balconeras de 220 alto x 290 de ancho (no pondremos persianas aquí), 3 ventanas de 120 alto x 290 ancho y 1 ventana de 120x120. Al no tener patio de luces, hay un cierto ahorro en carpinterías exteriores respecto a otros pisos de igual tamaño (que los he visto con hasta 14 huecos). Como siempre, el demonio está en los detalles
 
¡Gracias! Voy teniendo claro qué hacer, a ver si me animo a ir poniendo avances.
 
Arriba