Plan Parcial Competencias

#1
Hola a todos, solo una pregunta, sabeis si un Ing. Industrial tiene competencias para realizar un Plan Parcial de un aarea industrial?
Es competencia exclusiva de Arquitectos?y los arquitectos técnicos?
Gracias
 
#2
Un Plan Parcial es una figura de planeamiento que convierte suelo urbanizable en suelo urbano.

Que yo sepa, las únicas titulaciones que aportan competencias para poder desarrollar y firmar figuras de planeamiento son los arquitectos y los ingenieros de caminos, ni arquitectos técnicos ni ingenieros industriales o de otras ramas distintas a caminos tienen competencias para redactar figuras de planeamiento.

otra cosa sería el proyectode urbanización, que no es una figura de planeamiento.

Saludos.
 
#3
hola! aprovechando el tema que habeis sacado del plan parcial quiero hacer una preguntita, dirigida más que nada a los arquitectos (que son los que dominan de este tema):

si en un terreno urbanizable, del cual se ha presentado ya el plan parcial al ayuntamiento, se quiere comprar una parcela (o lo que con el PP aprovado sería una parcela); qué opciones de compra hay? Es que quiero ponerme en contacto con el propietario pero quiero tener claro todas las posibilidades y/o problemas que me puedo encontrar.
Con el terreno ya urbanizado supongo que tendría un precio, pero si lo compras antes de urbanizarse y luego tienes que colaborar con la urbanización la "parcela" tendrá otro valor, no?
Si se comprara antes de que fuera suelo urbano, habría problemas para inscribirlo en el Registro? luego tendría que hacerse alguna modificación?

Muchísimas gracias!!
 
#4
Hola Llufriu, te respondo:

La palabra mágica en el desarrollo urbanístico es ECU: EQUIDISTRIBUIR, CEDER Y URBANIZAR.

Si compras un terreno sito en un sector de suelo urbanizable antes de la aprobacion del PP, tendrás que "comerte" los marrones de la equidistribución, la cesión y la urbanización.

Normalmente la equidistribución y la cesión se llevan a cabo mediante un proyecto de reparcelación encargado por la junta de compensaciion (formada por la mayoria de los propietarios, mayoría de suelo se entiende). Suele ser un proceso laborioso.

Luego llega la urbanizacion, costeada por los propietarios en proporción al aprovechamiento que reciben en el proyecto de reparcelacion.

Como en la vida misma, se aplica la regla de "tonto el último" o sea que el propietario del suelo va a cargar sobre éste todos los gastos que haya padecido hasta el momento de vender, en este caso serían los gastos de gestión y los gastos de urbanizacion, o sea que si compras antes, podría ser que pudieras comprar más barato (tampoco es 100% seguro) pero tendrías que comerte todos esos marrones de la gestión y la urbanización, o sea que los gastos irian a tus costillas.

Lo que está claro es que hay mucha gente que no le gusta verse envuelta en los follones normales que tiene la gestión urbanísitica y que esperan a comprar al final, cuando ya está todo gestionado y urbanizado, por lo que al final te puedes encontrar con mucha competencia a la hora de ir a comprar un suelo, y he visto casos donde un propitario se frota las manos y hace su agosto particular poco menos que subastando su terreno.

Si fuera yo el que tuviera que compar ese suelo, intentaría comprarlo lo antes posible (no me da miedo la gestion urbanística como ya habrás imaginado :) :) aunque no le pierdo nunca el respeto, ojo) siempre y cuando no me importe tener una inversion "bloqueada" durante un tiempo, aunque tambien es cierto que está la posibilidad de "darle la pasa" o hipotecarlo si necesitara caja en un momento dado.

Saludos.
 
#5
Pues muchas gracias Vorpal!!
Miraré a ver que puedo hacer, primero tengo que ponerme en contacto con el propietario y negociar.
Lo que me da un poco de miedo es lo que me tendría que gastar en la urbanización. Porque si compras la parcela ya urbanizada sería un precio cerrado, y si tienes que hacer las obras tu, ya se sabe que muchas veces hay desviaciones en los costes y demás. Pero supongo que si es a porcentaje de tu parcela no puede subir muchísimo, no?
Supongo que la pregunta será algo compleja, pero si se trata de un terreno a urbanizar de 26.000 m2 y mi futura parcela tendría 800 m2 (según plan parcial) de cuanto dinero estaríamos hablando? Me basta una aproximación, pq no tengo ni idea de costes en cuanto a urbanización.

Gracias otra vez!
 
#6
Vamos a hacer la cuenta de la vieja:

Costes de urbanización aproximados: 100 €/m2 de calle. Si sabes los m2 de calle puedes conocer de forma aproximada los costes de urbanización.

Calcula aproximadamente los otros costes: honorarios de proyecto de urbanización (aprox. un 5% del coste de urbanizacion) y honorarios de gestiones varias (reparcelacion, redaccion del PP), que será por lo menos otro tanto igual a la urbanización.

saca el porcentaje de participación de tu futura parcela en el PP y aplica ese procentaje a los gastos totales, y tendras aproximadamente un número gordo de cuanto te puede costar la broma.

Saludos.
 
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