Plan parcial, medición de PGOU -> medición topográfica

#1
Se trata de un Plan Parcial con una ficha (de Plan General) muy pormenorizada: el suelo del Sector contiene ya la ordenación y para realizar la ficha multiplican la medición sobre plano de cada tipología por sus respectivos coeficientes de edificabilidad y de homogeneización. La medición topográfica del suelo delimitado por el PGOU resulta superior a la del PGOU. ¿Que medición os parece que debe utilizarse para otorgar el aprovechamiento?

Gracias de antemano.
 

davidn

Gran experto
#2
Si el plan no dice algo así como "los cálculos se realizarán conforme a la realidad física..." me temo que tendrás que tomár los valores de aprovechamiento de la ficha.

Otra cosa son los repartos entre distintos propietarios, ahí si que has de ir a la realidad física.
 

antoni0

Gran maestro
#3
Yo lo hablaría con el técnico municipal. En mi opinión manda la realidad física si el aprovechamiento está referido a m2. Si es cantidad total, es la que manda. Si en la ficha figuran las dos, en mi opinión manda el parámetro por m2 sobre superficie real.
 
#4
Yo lo hablaría con el técnico municipal. En mi opinión manda la realidad física si el aprovechamiento está referido a m2. Si es cantidad total, es la que manda. Si en la ficha figuran las dos, en mi opinión manda el parámetro por m2 sobre superficie real.
Me sumo a esta opinión.

En todo caso repasaría los documentos del P.G.O.U.
 
#5
Gracias por vuestras respuestas.
En la ficha del Plan General el aprovechamiento está referido a m2, a partir de los
cuales, una vez homogenizados (en al propia ficha) se obtiene el aprovechamiento medio del sector. Por otra parte, la ordenación detallada que ya contiene el PGOU, según el mismo resulta vinculante.
Por cierto, yo soy la técnico municipal. la discrepancia de criterios se produce con el informe tecnico de la comunidad autónoma. así que necesito una justificación lo más clara posible al respecto.
¿Alguien sabe si existe jurisprudencia sobre este tema? podría ayudar.
 

sparus

Gran experto
#6
Si es una cuestión de jurisprudencia, consulta al secretario o al asesor jurídico del ayuntamiento, que para eso están. Seguro que encuentras sentencias en ambos sentidos.
 

davidn

Gran experto
#7
Hola, Parabeles. Me gustaría saber, solo es curiosidad, cual es tu criterio y cual el de la comisión regional.

En principio entiendo lo que te dije, que si no hay alguna salvedad los parámetros máximos de aprovechamiento son los que fija la ficha y no los resultantes de aplicar los multiplicadores a la superficie real de la parcela. O como mucho el menor de ambos.

Hay que tener en cuenta que la memoria de los planeamientos han de justificar exaustivamente densidades máximas de viviendas, crecimientos, etc... que están en factor de esos resultados absolutos, erroneos o no.

No conozco jurisprudencia ya que nunca he tenido que pleitear por eso. Se lo dejo a los leguleyos del foro.
 

antoni0

Gran maestro
#8
Sigo opinando como antes. El hecho de que el Plan general tenga errores, por otra parte lógicos, en la medición del área de ontervención, no debe afectar a los derechos de los propietarios salvo que el Plan expresamente diga otra cosa. Es decir, en mi opinión, si el Plan no dice expresamente que los máximos son las cantidades totales de aprovechamiento, lo que manda es el aprovechamiento unitario, porque en caso contario para qué poner el parámetro unitario? Sobra.
 
#9
Esto que comentáis supongo que dependerá de la comunidad autónoma. En Castilla y León, por ejemplo, lo que vale es la realidad física, a la que se le aplican los coeficientes. Si no recuerdo mal viene en el Reglamento de Urbanismo (Norma Autonómica) y es lo más lógico, porque de otro modo se está desperdiciando aprovechamiento. Nunca jamás coincide la realidad física con lo que viene en el PGOU, que normalmente es algo inferior. Lo de la ficha, del PGOU, que parece lo más sagrado del mundo, no tiene por qué serlo tanto, de hecho si cambia la norma autonómica los coeficientes que valen son esos, no los de la ficha.
En todo caso, dependiendo de la seguridad que tengáis en ese Ayuntamiento, los informes autonómicos no son vinculantes para la aprobación de ordenación detallada. Conozco ayuntamientos que se pasan por el forro sistemáticamente los informes autonómicos para este tipo de cosas.
 
#10
Me sumo también a la opinión de wabuo (tal vez porque compartamos comunidad autónoma
[*]).

Aplicando la reducción al absurdo: Si la superfiecie real del sector fuese el doble (o la mitad) ¿Qué parámetros se conservarían? Se multiplicarían por 2 (o por 0,5) ¿el aprovechamiento lucrativo? ¿las dotaciones? ¿los espacios libres públicos?

O, aplicando la lógica: se aplicarían los mismos parámetros a la superficie real.

Todo ello suponiendo que en el P.G.O.U. no determine (cosa improbable aunque no imposible) el número máximo de viviendas para todo el término municipal (o como lo llaméis; nunca me he aclarado muy bien con el tema de los Concejos, las parroquias, etc.).

También podrías solicitar, impulsar o realizar una modificación puntual del P.G.O.U. "con objeto de adecuar el planeamiento a la realidad física".

[*] Artículo 171 (del Reglamento de Urbanismo de C. y L.)
Modificaciones de los ámbitos de gestión o de los plazos para cumplir deberes
En todos los municipios, corresponde al Ayuntamiento la aprobación definitiva de las modificaciones de cualesquiera instrumentos de planeamiento urbanístico cuyo único objeto sea alterar la delimitación de las unidades de normalización o de las unidades de actuación, o bien los plazos para cumplir los deberes urbanísticos, conforme a lo dispuesto en los artículos 154, 155, 158.1 y 165.
Además, para la aprobación de estas modificaciones no es obligatorio lo dispuesto en los artículos 153, 156, 157 y 158.2, salvo que se incurra en alguno de los supuestos en los que la legislación del Estado exige la solicitud de informe preceptivo.

--NOTA: los artículos citados se refieren a la formación y aprobación de los planes y sus correspondientes informes, etc.

Un saludo y suerte.
 
#11
davidn, mi criterio ha sido siempre aplicar los coeficientes del PGOU a la superficie real de cada manzana (previamente medida sobre plano y calificada con su respectiva tipología edificatoria).
Hasta ahora, la superficie real era inferior a la que figuraba en la ficha del Plan General y no tuve ningún problema por aplicar un aprovechamiento medio inferior al de éste.
En este caso, donde la superficie real es superior a la que consta en el PGOU, es cuando informan desfavorablemente porque entienden que debería partir del aprovechamiento medio del Plan General y distribuirlo o aplicarlo a una sola tipología.
Saludos y gracias a todos por vuestra ayuda.
 
#13
Desde luego, si es algo que no viene especificado en el Reglamento o Ley del Suelo o como se llame en Galicia... pues estás a expensas del criterio del técnico de turno (que en cualquier caso con buenos argumentos se puede cambiar/dulcificar). En cualquier caso es algo que debería pelear el propietario del suelo no? Esto con un buen abogado experto en urbanismo tira de jurisprudencia y asunto concluido (si es que es favorable, claro).
 

davidn

Gran experto
#14
Sigo opinando como antes....
Antonio, no quiero entrar en polémica, pero si tuvieras que hacer la tasación de una finca para la hipoteca de un banco p. ej. ¿que aprovechamiento tomarías?.

Entiende que te hago esta pregunta porque valoro tu acreditada experiencia en tasaciones y valoraciones.
 

sparus

Gran experto
#15
En líneas generales, comparto el criterio de antoni0 de prevalencia de la realidad física sobre las previsiones del PGOM. El propio RGU indica en el Art. 103º que, en caso de haber diferencias entre los títulos y la realidad física -sí, ya sé que no es lo mismo que el caso que nos ocupa- prevalecerá la segunda. Y por algo el aprovechamiento se expresa habitualmente en unidades

En Galicia, LOUGA permite (Art. 123º) correcciones de hasta el 20% de la superficie de los polígonos, con tal de que se respete la ordenación.

Hay que entender que las variaciones que se pueden producir serán, habitualmente, de índole menor en el conjunto del planeamiento. Diferencias de más de un 5% en la superficie de un ámbito sólo pueden entenderse como una grave deficiencia en la delimitación del polígono, y eso no puede repercutir negativamente en el desarrollo al hacer menos interesante económicamente su ejecución. Sensu contrario, si la superficie real del polígono fuese menor que la estimada en el PGOM, la materialización del aprovechamiento resultaría más ventajosa para los propietarios, que por tanto estarían tentados a recortar en todo lo posible los límites del ámbito para beneficiarse de una mayor edificabilidad.
 

davidn

Gran experto
#16
:)Si todos opinásemos lo mismo esto sería muy aburrido.

Pero yo sigo opinando lo mismo:D
 

antoni0

Gran maestro
#19
No recuerdo haber hecho nunca valoraciones hipotecarias.
Lo más próximo valoraciones para cobertura de provisiones de entidades aseguradoras que también se rigen por la ECO pero un poco más extricta.
Pero sin duda que en ese caso, o incluso en expropiación de parte de la Administración, o perito tercero en Tribunales, emplearía el criterio que he expuesto.
 
#20
¿Erratas en la superficie de un sector?

Hola Perabeles, y "cia"
¿Has verificado si la superficie a que se refiere es la bruta o la de derecho?, la de derecho puede sumar o descontar los sistemas a adscribir para equiparar el aprovechamiento. Es muy habitual no considerarlo, consultalo con el técnico municipal y con el equipo redactor del plan.
Para valorar... ni lo dudes la menor ... ¡es así!
 
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