Planta baja en terreno en pendiente según el Plan básico autonómico de Galicia

xhermen

Novel
Concello con normas subsidiarias que al no tener aprobado el PGOM aplica lo que viene en el plan básico autonómico de Galicia. En las normas se establece para el tipo de suelo una profundidad edificable de 30 m en planta baja y de 20 m en plantas superiores.
Hasta ahora se venía aplicando para la definición de lo que era cada planta la rasante de la calle que establecía las alineaciones con lo que salían esquemas de sección en los que la planta baja era continua en esos 30 m. Si el terreno tiene desnivel todo lo que esté por debajo de planta baja sería sótano o semisótano dependiendo de su altura con respecto a la rasante de la calle.
Ahora con el plan básico autonómico se introduce para las parcelas de mas de 20% de desnivel (no se que pasa con las de menos) la rasante natural del terreno y la obligación de escalonar el edificio en sentido perpendicular a la alineación. La aplicación de esto en la práctica significa que desde la línea que va de 20 a 30 metros se produce un escalonamiento y la planta baja no puede ser continua, sino que por la parte de atrás tiene que tomar la cota del jardín, patio de manzana o lo que haya detrás. En el caso más extremo, cuando el desnivel entre la zona delantera y la trasera es igual o mayor a una planta es imposible comunicar las dos zonas del edificio a menos que este tenga sótano a calle.
Como en las normas aparece la edificabilidad supeditada a la planta (baja 30 m), en desnivel la zona de 20 a 30 metros pierde la utilidad.
Para mas inri según la definición de planta en la ley del suelo estipula que si tiene un desnivel mayor a 1 metro con la rasante natural del terreno en algún punto de su fachada la planta no puede ser considerada planta baja o que si está desenterrado en algún punto más de un metro tampoco puede ser considerada semisótano.
De la aplicación de esto según los técnicos del concello, cuando la diferencia de cotas entre delante y detrás sea mayor a un metro, sale un esquema escalonado sin sentido en el que la planta baja siempre es la que da al patio de manzana (cuando el terreno baja hacia él), la planta de calle es planta primera (puesto que está levantada en algún punto de su fachada, en este caso al patio o jardín) y sucesivamente. Ya que en las normas se establecen las alturas según el ancho de calle, las viviendas en desnivel construidas con el anterior criterio pasan a estar fuera de ordenación?...en teoría sobran plantas, por cada planta de sótano que añadan debido al desnivel tienen que restar una planta de piso.
La pregunta es, en un caso parecido: ¿Cuál es el criterio que se sigue en vuestros concellos con respecto al plan básico autonómico y la ley del suelo?
 

Arale

Esmeralda
la introducción así sin imágenes es difícil de digerir.
Lo primero, que tenga normas subsidiarias no quiere decir que desaparezcan, el PBA se aplicará de forma complementaria y subsidiaria en todo aquello que no esté definido en ellas. Si tienes la suerte de unas NSPM que definan más menos parámetros puede que tengas algo de suerte, si no... aplicas LSG y PBA.
Las edificaciones construidas con el anterior criterio no queda fuera de ordenación, ya que no dificultan la ejecución de planeamiento, se quedan en situación disconforme, y si hay suerte y tiene ordenanza sobre el tema o las NSPM dice algo podrán hacer más cosas que en las edificaciones en fuera de ordenación.
De lo demás sin ver... no sabría decirte.
 
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