¿Podéis contarme vuestra experiencia de autopromoción?

#1
:) Lo digo porque estoy leyendo y me pierdo un poco.
Simplemente si podemos hacer entre todos un listado cronológico de los pasos que hay que dar y un coste aproximado, así como los impuestos que tiene cada cosa (iva...). Es para saber como es mejor contratar las cosas y que agente lo debería hacer.

Es decir , por ejemplo.
proyecto de obra, licencia, subcontratación a constructora, seguros, acometidas, tasas, control de calidad, dirección de obra, boletines instalaciones, etc.

bueno pues si podeis contar vuestra experiecia y errores que no volveriais a cometer.

Gracia a todos!:rolleyes:
 
#2
Hola @toto, en mi caso estoy a la espera de empezar a construir en cuestión de un par de semanas.

Mis pasos hasta ahora han sido los siguientes:
- Información legal de la casa o terreno a comprar (ayuntamiento, registro civil).
- Buscar Banco para concesión de préstamo.
- Comprar terreno o casa.
- Escriturarla a mi nombre (pues en mi caso fue una casa).
- Buscar Arquitecto.
- Realizar proyecto.
- Entregar proyecto visado en el ayuntamiento.
- Mientras tanto contactar con varias constructoras para pedir presupuesto, en mi caso fueron tres.
- Recoger licencia de obra aprobada por el ayuntamiento.
- Firmar contrato con la constructora que elegí, (siempre asesorado por mi arquitecto).
- Empezar a construir, que es en la fase que me encuentro, espero no tener muchos dolores de cabeza.

Todo este tiempo me ha llevado 10 meses.

No se si me he saltado algún paso.

Espero haberte orientado.
 
#3
Con respecto a los precios decirte que es muy variable, aunque existe el referente del PEM, a este se le aplica un % pero cada ayuntamiento tiene un porcentaje distinto, a mi personalmente se me ha aplicado el 3,10% del PEM por la licencia de urbanismo; lo mismo pasa con las minutas de los arquitectos y de los enganches de luz y agua, depende de la empresa suministradora y de la zona.
Como ves es todo muy relativo.
 
#4
Supongo que ya habrás leído el primer tema de esta sección, que está pegado y se llama "Recomendaciones para el autopromotor":
https://www.soloarquitectura.com/foros/threads/recomendaciones-para-el-autopromotor.5502/

Después de esto es recomendable que vayas visitando poco a poco los diferentes hilos de otros autopromotores para que vayas viendo los diferentes incidencias que han podido padecer.

Yo también quiero ser autopromotor, ya veré si finalmente doy el paso o me quedo en el camino. También cuento con los consejos de dos buenos amigos que se han construido sus propias viviendas y la conclusión personal que saco después de, quizás un par de años en este foro y la experiencia de estos amigos es que ser autopromotor da muchos dolores de cabeza pero a la larga suele merecer la pena.

Que económicamente puede ser rentable o no, dependiendo de tu grado de contención.

Que pretender construirse la casa de la Preisler o el Florentino con un sueldo, por muy bueno que sea, no es posible.

Que hay gastos que son inversiones, como por ejemplo los buenos aislamientos y las carpinterias exteriores y otros que son simples dispendios y por lo tanto para reducir el presupuesto hay que incidir sobre los segundos y nunca sobre los primeros.

Que una casa de 120 metros es tan digna como una de 250, puesto que la dignidad es un estado mental y no una cifra en unos papeles.

Construye lo que puedas pagar y aún así prevé gastos extras de mínimo un 10%. No construyas y luego pienses cómo pagarlo, que casas a medio construir hay cientos o miles.

Que hay materiales una mala fama infundada, como por ejemplo los tabiques de PYL (Pladur, Knauf, Iberplaco), que no debes descartar.

Que un buen arquitecto es importante, no sólo por saber plasmar en papel lo que tú quieres o necesitas, sino también por el conocimiento que se supone que deben tener y que no todos tienen, para emplear las mejores técnicas y materiales que lleven a construirte una vivienda con la mejor calidad al mínimo precio y que debe velar para que todo se haga según sus disposiciones. Por el mismo motivo también es tan importante el aparejador.

Que la elección de la constructora es también vital. Tienes que tener referencias, no conformarte con el presupuesto más barato, que existe la posibilidad se quiten de en medio y que les hayas pagado de más, con lo cual no volverás a recuperar ese dinero o que te hagan una porquería que luego tengas que derribar y te salga más caro o una casa con humedades o defectos que afecten no sólo a tu bolsillo y tranquilidad, sino también a tu salud y a la de los tuyos (no digo seres queridos porque a veces hay que convivir con la suegra :LOL:).

En fin, que yo conociendo todo esto, si puedo hacerlo, lo haré, pero no sé si esto es apto para todos los corazones.

¡Se me olvidaba!. Si se va sobrado de presupuesto, todo es más facil, lo que pasa que se suele caer en el error de si se tiene 100, pensar en gastar 110 y no 90 y si se tiene 150, 110 ya no vale y hay que ir a 160.

Un saludo.
 
#5
Gracias, en cuanto a cerrar precios con la constructora, osea llave en mano, ¿ es posible? Realmente hay algún contrato que luego no me anden con contradictorios... salvo que yo quiera mejoras, ampliaciones o en el proyecto no exista algo descarado). Cual es la forma de pago más a mi favor que se acepta hoy en día?
O sea retención del 10% hasta final de obra se acepta en algún caso?
El arquitecto deberá pasarse todas las semanas como norma?
El levantamiento topográfico se puede hacer con el arquitecto?
bueno paro porque di no no se termina, jeje!
 
#6
Me temo que no puedo contestarte a varias de tus preguntas.

Precios llave en mano: seguro que sí, para los contradictorios está tu arquitecto y aparejador, si todo está bien medido en proyecto y la construcción se atiene estrictamente al mismo, no debe haber problemas. Por eso es tan importante unos buenos arquitecto y aparejador y que sean de mutua confianza.

Sobre la forma de pago, no puedo contestarte, creo que se retiene un 5%.

El arquitecto se puede pasar todas las veces que quiera, tendrás que acordarlo con él. No sé si debería figurar en su contrato u hoja de encargo. Tampoco sé si es necesario que el arquitecto se pase cada semana o con el aparejador es suficiente. Como todo depende, si la constructora es de fiar o no, de la confianza entre los miembros de la dirección facultativa, etc.

El topográfico lo hace una empresa diferente y creo que es obligatorio que así sea. A mi me lo pre-presupuestaron en 1500 €, pero los precios son libres y los estudios pueden ser más o menos exhaustivos, por lo que no hay un precio único.

Por cierto los modificados o reformas con la obra empezada suelen salir muy caros. Es mejor que planifiques hasta el último enchufe o giro de puerta antes de poner un ladrillo.

Un saludo.
 
#7
Ir pensando que retener al día de hoy esta francamente complicado, mas cuando los precios están ajustados y no se saca material sin dinero por delante, desde luego un diez por ciento impensable, todavía un 5% sería posible si así se pacta y asume por la contrata.
 
#8
bueno pues si podeis contar errores que no volveriais a cometer
Haber contado para la construcción de mi casa con un constructor, bueno con dos.

No me han quedado fuerzas para hacerme otra casa, pero si volviera a empezar contrataría yo todo y coordianaría la obra yo solito (como hice en el 65% de mi casa). Fue absolutamente agotador...
Pero en el otro 35% además de igual de agotador me tomaron el pelo, lo que es mucho peor :rolleyes:

En la obra hay dos cosas prescindibles: el comedor y el constructor.
 
#10
Qué contento se te ve, @A.Manolete, con tu nueva casa. :D ¡No pierdes ocasión de ponernos fotos, aunque estén repes! ;);) Es una casa super chula y hecha con muy buen gusto :)
 
#11
Pues la inspección nos la hicieron y allí no había comedor... eso sí, tampoco había ni una sola bolita de papel de aluminio del bocata :D. To'Dios comía el menú del día... como señores :)
Eso sí, el extintor nos lo pillaron caducado :rolleyes:
 
#12
Sí es como las novias... hay que enseñarlas... sobre todo cuando te cuesta mucho conseguirlas :D
Además así le doy oportunidades a los constructores a meterse conmigo y con la casa...
 
#13
Pues yo también volveria a hacer mi vivienda. De echo estoy en ello. Dolores de cabeza si, pero y lo bien que se siente una cuando esta en su casa y ve como va subiendo y que es capaz de hacerlo? Yo contraté cuadrilla de albañiles y les surtia todos los materiales, contraté fontanero, electricista, carpintero y poco mas. Me salio muy bien de precio y con unos materiales muy buenos. La diferencia y los descuentos me los llevaba yo y me dio para comprar materiales para el vestidor y hacerlo tambien.
 
#15
El tema está en el tiempo del que se disponga para atender a la obra.
Si contratas por separado o estás muy encima o es un descontrol.
Ciertamente yo opino que con un buen proyecto y un buen contrato "atando flecos", es decir cumpliendo planos, pliegos particulares y generales, CTE, incluso cualquier elemento para obtener al cédula de habitabilidad vamos.
En este caso y teniendo conocimientos, pues no debería haber muchos contradictorios.
Es decir, si falta un enchufe, a) es por gusto, pues se paga, b) es necesario s/ normativa... pues no se paga.
Así con todo supongo y remates, pues ya sabemos cargaderos, tirantes, llaves de atado, roturas de puentes térmicos, retacados, placa WR en zonas húmedas... todo esto es decir en la unidad totalmente terminada y rematada y s/ las buenas costumbres de cosntrucción, y si sabes de esto nadie te puede venir con contradictorios, entiendo yo. O por lo menos lo intentaré dejar bien claro antes de empezar.
Por todo esto entiendo que si consigues retener el máximo al final siempre tendrás tu el poder y no al revés.

De todas formas, se me ocurre que entre todos podríamos poner una lista de contradictorios u olvidos que sirvan para evitar que sucedan a los nuevos en esto.
 
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