Poner nuevos balcones y ascensor en fachada

JCM

Plata
¿cómo hacéis los técnicos la valoración de lo que es económicamente viable/inviable?
Está tasado, artículo 2.4 de la Ley 8/2013, de de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas:
"Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes."

También esto tiene sus interpretaciones, como todo.
 

JCM

Plata
Para hacer las cosas bien y pensando en grande, en estos edificios antiguos, que además de la accesibilidad tienen grandes carencias en aislamiento térmico y acústico, acceso a telecomunicaciones, problemas en las cubiertas, etc., debería plantearse una rehabilitación integral financiada con fondos públicos de forma que los propietarios puedan pagarlo en un plazo suficiente para que las cuotas sean asequibles e imponiendo igualmente la imposibilidad de vender los pisos hasta tanto no se haya completado ese plazo, dado que la revalorización va a ser de cajón, financiando incluso el desalojo del edificio mientras duren estas obras y poder hacer una verdadera puesta a punto.
Pero eso requeriría una política de vivienda enfocada en los menos favorecidos y no en los intereses de fondos buitre.
 

JCM

Plata
el problema es que partimos del desconocimiento del coste real de la solución alternativa
Bueno, al céntimo no, pero con una aproximación bastante cercana sí.
Pero para eso hay que gastarse los dineros en buenos proyectos, buenos técnicos, pero ya sabemos la cultura del proyecto que hay en España, o al menos por mi zona; "me lo hacen por 3000 €, si le quitas mil, te lo doy a ti".
Así, desde luego, no.
 

Arale

Esmeralda
Pues te voy a dar mi opinión, @lufegut. En Galicia tenemos una norma de accesibilidad del 2010, en la cual tendría en cuenta lo que dicen 2 artículos en este caso, además de lo que ya te cita @JCM:

Los proyectos de reforma, rehabilitación o restauración de edificios de titularidad privada de uso residencial de vivienda que afecten a un porcentaje de la superficie inicial superior al que se establezca reglamentariamente o que sean objeto de cambio de uso habrán de realizar las obras necesarias para adecuarse a las condiciones de accesibilidad que se determinen reglamentariamente para cada supuesto, en función del uso, superficie y grado de intervención. En aquellos casos en que el coste derivado de la adaptación al cumplimiento de estos requisitos resultase desproporcionado respecto al coste total de la obra, se realizará una propuesta alternativa, que requerirá el dictamen favorable de la Comisión Técnica de Accesibilidad

Lo que me lleva a que se considera proporcionado:

Ajustes razonables: medidas de adecuación del entorno físico y social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que, de manera eficaz y práctica y sin que supongan una carga desproporcionada, faciliten la accesibilidad o participación de una persona con discapacidad en igualdad de condiciones que el resto de la ciudadanía. Para determinar si una carga es o no proporcionada, se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que suponga su no adopción para las personas con discapacidad, la estructura y características de la persona, entidad u organización que ha de ponerla en práctica y la posibilidad que tenga de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda.

Para accesibilidad suele haber ayudas del ministerio gestionadas por las comunidades autónomas. En Galicia se encarga el IGVS y la mayoría de los ascensores que se ponen van con esas ayuda.
Los técnicos municipales no podemos entrar a valorar si tú tienes capacidad económica o no, tenemos que valorar el coste de la inversión y la proporcionalidad de la misma.
 

lufegut

Titanio
Creo que eso está más o menos claro, pero yo estaba hablando más bien del caso en que se propone una actuación de mejora de la accesibilidad apropiándose del espacio público, frente a una actuación interior, técnicamente compleja, y económicamente más gravosa.
 

Arale

Esmeralda
Yo seré siempre más partidaria de la actuación interior, frente a la exterior, y me temo que todos los técnicos municipales. Y para la exterior debe haber propuestas alternativas. Dentro de ello valorar artículo 2.4 de la Ley 8/2013. De las que cumplan este requisito, ¿cuál es la menos lesiva al interés general? Me da igual que sea más gravosa para los propietarios.

El interés general será ocupar el menor espacio posible que permita garantizar una circulación peatonal lo menos alterada posible (recordemos que en las calles hay personas ciegas, en silla de ruedas, carritos de bebés...). Puede que la solución menos gravosa sea parcial entre espacio público y privado... Cada caso es un mundo y mojarse más sin más información me parece muy arriesgado.
 

lufegut

Titanio
Yo seré siempre más partidaria de la actuación interior, frente a la exterior, y me temo que todos los técnicos municipales
Yo creo que es lo más normal, preferir siempre la actuación interior sobre la exterior.
Lo que pasa es que en muchos casos, esa preferencia se transforma en una negativa sistemática. He ahí el problema.
Creo que un problema generalizado entre los técnicos municipales (no digo que sea tu caso 😜), son los prejuicios, y la falta de flexibilidad para aceptar puntos de vista diferentes a los suyos.
Más bien al contrario, lo que he visto muchas veces es actuar como si los proyectistas fuésemos trileros intentando siempre colarles un gol por la escuadra.
 

Arale

Esmeralda
Jajajajajaaj me temo que cualquiera con años de experiencia aprecia bien quién pretende meterles un gol... es como algo que se ve, no sé explicarlo. En mi anterior ayuntamiento me lo pasaba teta con mi compañero haciéndole cantar a la gente que te venía con "goles".

Mira, lo mejor, sin duda es hablar claro, ¿qué quiere la comunidad? ¿han pedido ayudas? ¿qué propuestas baraja el técnico redactor del proyecto? Y de ahí buscar que encaja dentro de lo que se considera mejor para el interés general. Los que redactáis siempre podéis echarnos la culpa a los municipales... ;)
 

JacoboCGB

Platino
Entrando en la casuística no se puede descartar ninguna solución: ni dentro del edificio ni fuera de la construcción.

¿Las casas tienen eje de simetría?, solo algunas. ¿Un ascensor debe de quitar superficie a los residentes?, si se hiciese con equidad, debería ser la solución. Pero ¿y si este ascensor solo quita superficie a los de la letra B y nada los de la A? ¿y si se quita superficie de dos pisos pero a otros dos no se les quita nada? ¿es justo?

Claro, cuando el volumen del ascensor descuenta a todos por igual la solución es cristalina. Pero si la casa no es simétrica la cosa se tuerce.

Que con los balcones ocurre igual, la nueva zona de acceso comunitario puede tirar de balcones de unas viviendas y no de otras, con la precisión de que los balcones son elementos comunitarios supeditados al uso común, no ocurre así con las superficies interiores de las viviendas.

Sobre la viabilidad económica, lamentablemente las construcciones de este tipo suelen ser humildes, tal vez no en origen pero con el tiempo han quedado segregadas de la población con más recursos porque antes que irse a una casa sin ascensor el comprador prefería irse a una con él.

Si metemos en la ecuación aquella moda de hacer que media casa estuviera a un nivel y la otra media a otro, a mitad de escalera, complicamos más la solución técnica.

En otra analogía, más de ingeniería civil, la solución de los túneles de la M-40, cuya dimensión obligaba a invadir terreno del parque natural de El Pardo. Se solventó haciendo que fuesen a diferente nivel, montando parcialmente uno sobre el otro, un sobrecoste brutal tanto económico como de plazo, todo por no ocupar -si no recuerdo mal- una franja de unos 15 m del perímetro del parque.

Fue una solución de abogados, de purismo legal. No se trataba de salvar la Alhambra o la Sagrada Familia, sino de terreno de encinas y maleza que perfectamente podría haberse agregado una superficie igual en otro lateral del parque para mantener su superficie global, un intercambio de "pillo de aquí pero repongo más allá". Ese concepto aún no existe con claridad en lo que llamamos "impacto medioambiental", aunque empiezan a atisbarse cosas como la reposición de árboles tomando la edad del talado como referencia. Cuando esté bien reglado veremos muchas cosas que surgen y actuaciones ambientales compensatorias inmediatas. Por ahora, cualquier actuación es ponerse en manos de un juez tras varios años denunciado.

Volviendo al ascensor, un contraargumento. Si no se puede/permite/obtiene la dotación del ascensor, ¿la casa se obliga a mantener unas condiciones del siglo XIX en el XXI? ¿es justo impedir que la gente consiga su confort actualizado en base al hipotético suelo "público", pero suelo que también les pertenece a esos vecinos, más aún cuando por proximidad inmediata tienen un lógico mayor derecho? ¿debe un residente de Embajadores pensar y decidir sobre la afección que un ascensor le provoca en Barajas?

Lo de poner el baremo en 12 mensualidades puede ser muy inviable económicamente para la gente de recursos mínimos. Y sí, las CC. AA. hacen y deben incentivar con subvenciones, pero en Madrid ya vimos lo que pasó con las de hace una década, que años después de su concesión el dinero no había llegado en muchos casos, obligando a que los vecinos costeasen en muy poco tiempo la obra que teóricamente iba a ser pagada en un buen % por la Administración.

Como todos, yo lo simplifico pensando en que tal vez algún día un conocido, amigo o pariente o yo mismo viva en uno de esos edificios y desde luego le apoyaría al máximo en que consiga su ascensor, incluyendo cediendo (o devolviendo) ese suelo público que necesita y que su promoción ya aportó al efecto. Que si fuese que la comunidad quiere una piscina y un tenis en suelo público lo veo de otro modo.
 

Arale

Esmeralda
Entrando en la casuística no se puede descartar ninguna solución: ni dentro del edificio ni fuera de la construcción.

¿Las casas tienen eje de simetría?, solo algunas. ¿Un ascensor debe de quitar superficie a los residentes?, si se hiciese con equidad, debería ser la solución. Pero ¿y si este ascensor solo quita superficie a los de la letra B y nada los de la A? ¿y si se quita superficie de dos pisos pero a otros dos no se les quita nada? ¿es justo?
Ningún técnico municipal va a entrar a valorar esto, son cuestiones ajenas a nosotros. Es un problema que debe solucionar la comunidad.
 

ALYRODRI

Esmeralda
Hay cuestiones de conveniencia muy razonables y muy bien argumentadas, que no dejan de ser cuestiones de conveniencia y no de imposibilidad.
 

JacoboCGB

Platino
Ningún técnico municipal va a entrar a valorar esto, son cuestiones ajenas a nosotros. Es un problema que debe solucionar la comunidad
Yendo al fondo del ejemplo, si el técnico vetase la solución exterior, ¿debe la comunidad instar una expropiación de las superficies de unos pocos vecinos para conseguir la implantación? ¿esa es la solución a la que obliga el ayuntamiento?, porque si no hay otra es muy cómodo ser el que echa balones fuera.

El técnico no entra, claro, es lo cómodo. En plata, "Que se jodan si no hay solución, entonces. O que se jodan solo algunos" (Modo exageración on).

Hubo de ser la accesibilidad el concepto al que por fin después de medio siglo algunas casas comenzaron a tener salvaescaleras en zonas comunes, ascensores a pesar de algunos votos negativos en junta, etc. La capacidad de veto del minoritario siempre ha sido insalvable hasta entonces. Y no pocos ancianos confinados en sus casas durante años sin apenas poder acceder a la calle (esto lo entendemos más mejor ahora).

Ahora es la imperturbabilidad de la zona pública la que veta pero si es el ayuntamiento el que planta un mobiliario urbano tiene patente de corso. Pues hombre, la norma es la que es, pero hay que irse a su sentido y ver más allá. Si no hay procedimiento estandarizado al respecto, configúrese.
 

Arale

Esmeralda
Las licencias se otorgan salvo derecho de propiedad y sin prejuicio de terceros. A mí plin si no se entienden, llámale como quieras, no es mi competencia. A mí ya me queda justificar por qué no me vale ocupar la vía pública, que las denegaciones de licencias tienen que ser motivadas, no nos olvidemos.
Y corregidme si me equivoco (supongo en la legislación de propiedad horizontal se aclara), me temo que a día de hoy que se niegue uno no es motivo para no poder ejecutarlo... por motivos de accesibilidad, claro.
 

Djobi71

Esmeralda
Os recuerdo que el Documento de apoyo DA DB-SUA/2, en su anejo B, concretamente punto B.3 Tipos de intervención para la instalación de ascensores en edificios existentes, ya establece un orden del tipo de intervención que, en función de los aspectos jurídicos, ofrece de menos a más dificultades para su ejecución. En este orden, la instalación de ascensores en fachada ocupando suelo público está por delante de la ocupación de espacios privativos, que sólo podrían darse con el acuerdo de los propietarios, o si es de aplicación el supuesto de expropiación.

Conozco varias ordenanzas municipales sobre instalación de ascensores que han adoptado directamente este mismo orden.

Y ya a nivel práctico, ocupar parte de las viviendas para colocar el ascensor es condenar la intervención, ya que en el 99% de los casos no habría acuerdo (dile al propietario de un bajo que además de tener que pagar el ascensor que no va a usar, tiene que ceder un trozo de su casa).

Personalmente, he hecho muchos proyectos de ascensor ocupando vía pública. Y me parece estupendo que el suelo público se use para eso.
 

ALYRODRI

Esmeralda
ya establece un orden del tipo de intervención que, en función de los aspectos jurídicos, ofrece de menos a más dificultades para su ejecución
Evidentemente, desde la calle a nivel técnico hay menos dificultades para su ejecución, lo que no quiere decir que sea legal, salvo que se den los supuesto del artículo 24 del Real Decreto Legislativo 7/2015.

Conozco varias ordenanzas municipales sobre instalación de ascensores que han adoptado directamente este mismo orden
Yo conozco muchas ordenanzas municipales y PGOU directamente ilegales. ¿Os suena Marbella y Jesús Gil y los bloques en zona verde?
Con eso lo único que quiero decir es que los precedentes son un mal sustituto de los planteamientos legales.

Y ya a nivel práctico, ocupar parte de las viviendas para colocar el ascensor es condenar la intervención, ya que en el 99% de los casos no habría acuerdo (dile al propietario de un bajo que además de tener que pagar el ascensor que no va a usar, tiene que ceder un trozo de su casa)
Es como en las juntas de compensación, la cesión no tiene que ser gratuita. Efectivamente, si quien asume la instalación es el dominio público todos los vecinos contentos: más barato, la comunidad no tiene que compensar al del bajo, etc. Es como en las unidades de ejecución que consiguen colar en los PGOU sin dotación alguna, los dueños de los terrenos se quedan muy contentos (tanto el que tendría la zv encima como el que hubiese tenido que compensarlo), la ciudad en cambio sale perjudicada.

Ojo, que hay casos en los que no va a poder ser de otra manera, lo que no acepto es que se cuele inconveniencia por imposibilidad, ni el axioma de que dentro los pisos no se actúa por sistema.
 

Djobi71

Esmeralda
Es como en las juntas de compensación, la cesión no tiene que ser gratuita. Efectivamente, si quien asume la instalación es el dominio público todos los vecinos contentos: más barato, la comunidad no tiene que compensar al del bajo, etc. Es como en las unidades de ejecución que consiguen colar en los PGOU sin dotación alguna, los dueños de los terrenos se quedan muy contentos (tanto el que tendría la zv encima como el que hubiese tenido que compensarlo), la ciudad en cambio sale perjudicada
Al del bajo no. A todos los vecinos afectados, que en viviendas de dos plantas por mano serán todos, ergo nadie cobra. Lo que digo es que muchos, por no decir todos, los vecinos que en otro caso serian favorables, si les dices que tienen que dar un cachito de su casa serán votos desfavorables, y en definitiva el ascensor no se pondrá. Es así.

Y las ordenanzas a las que me refería son, en principio, legales y, que yo sepa, no cuestionadas por nadie.

Evidentemente, desde la calle a nivel técnico hay menos dificultades para su ejecución
Jurídico. El DA DB-SUA/2 habla de ordenarlas según su dificultad jurídica. A nivel técnico puede que sea más fácil o puede que no.
 
Creo que eso está más o menos claro, pero yo estaba hablando más bien del caso en que se propone una actuación de mejora de la accesibilidad apropiándose del espacio público, frente a una actuación interior, técnicamente compleja, y económicamente más gravosa
El problema no es mucha veces que no se tenga dinero, sino que no se quieran gastar tanto dinero en eso (la gente sin dinero suele recibir ayudas).

Caso verídico:
Arquitecto propone poner ladrillo caravista oscuro en lugar de caravista claro, y la propiedad de un chalet dice que no tiene dinero.
Al poco tiempo le piden modificar el baño porque han decidido meter un pedazo de jacuzzi.

Pues eso, que por querer hacer un favor, no vas a meterte en un lío como técnico municipal, cuando la gente muchas veces echa morro a ver si cuela...
 

lufegut

Titanio
Gente con jeta la hay en todos los bandos, es inevitable. Pero en esta zona hay mucho técnico informando que lleva el no en la boca por sistema (salvo para algunos, claro). Al jeta leña, pero lo que no se puede hacer es dar leña por sistema porque hay jetas por el mundo.
 
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