Pozo preexistente no cumple lindes

Manana

Plata
La situación es esta: se pretende edificar una unifamiliar en un terreno con un pozo preexistente que no cumple distancia legal a linderos (5 m, y está a menos de 4). El concello manda requerimiento de entregar el permiso de la Confederación Hidrográfica o iniciar el trámite. Dado que el pozo ya estaba ahí, que está suficientemente lejos de la casa y que no se va a utilizar para la misma, ya que existe suministro canalizado, ¿pueden requerir esta autorización para dar licencia de obra?
 

cabronias

Titanio
Lo que te están pidiendo es que presentes la documentación de que el pozo es legal o que has iniciado los trámites para legalizarlo. Si el pozo no es legal, poco importa donde esté y el tiempo que tenga... porque legalmente, se debería cerrar.
 

Manana

Plata
Eso lo entiendo, y si les quieren abrir un expediente aparte por el tema del pozo pues vale, pero puede ser eso un condicionante para otorgar licencia de obra?
 

paules

Diamante
Por especular un poco y considerando que debiera ser el ayuntamiento quien expusiera sus motivos, se me ocurre.

Teniendo en cuenta que el alumbramiento de aguas subterráneas precisa de concesión demanial del órgano de cuenca y que la ejecución de pozos para la captación de dicha agua precisa de licencia, si no la tuviera, al incumplir la distancia mínima a linde, el ayuntamiento podría condicionar el cierre del pozo a la concesión de licencia de la unifamiliar.
 

ALYRODRI

Esmeralda
Si el pozo es el suministro de agua que necesita la vivienda, sin pozo no hay vivienda y es normal que uno condicione al otro. Ahora bien, si el suministro viene de otra fuente creo que el pozo y la vivienda deberían ser objeto de trámites no relacionados necesariamente.
 

paules

Diamante
Hummmmmmm, la presunta relación que entiendo podría tener.

De la exposición de @Manana deduzco que la propiedad pretende conservar el pozo a pesar de ser una construcción incumplidora de la normativa urbanística, lo cual lleva al ayuntamiento a condicionar la concesión de licencia para construir la vivienda a su desaparición, o así lo entiendo.

En esa tesitura veo razonable la exigencia municipal, teniendo en cuenta que la posible concesión demanial de aprovechamiento es un derecho.
Atendiendo al requerimiento el ayuntamiento podrá conocer si el derecho existe y se ha extinguido por cualquiera de los motivos legalmente previstos o si ni siquiera lo ha solicitado nunca, con lo cual ningún sentido tendría conservar una construcción sin uso en zona de retranqueo.

Según el artículo 53 del TRLA, el derecho al uso privativo de las aguas, cualquiera que sea el título de su adquisición, se extingue:

.- Por término del plazo de su concesión.
.- Por caducidad de la concesión.
.- Por expropiación forzosa.
.- Por renuncia expresa del concesionario.
 

Manana

Plata
Por si no me expliqué correctamente:
Se pide licencia de obra para construir una unifamiliar. En la parcela existe un pozo, que no se usará para dar agua a la vivienda puesto que existe suministro canalizado. Por mi parte, solamente me preocupé de que el pozo cumpliera la distancia a la vivienda requerida en el planeamiento.
Llega requerimiento donde indican que para concesión de licencia, deben aportar permiso de cuenca correspondiente o iniciar dicho trámite. No especifican si se debe esperar a la concesión de dicho permiso (que entiendo resultará denegado por no cumplir distancia a linderos) o si es válida la solución de cegar el pozo (algo a lo que están dispuestos los propietarios).

la normativa urbanística que condiciona la concesión de licencia para construir la vivienda a su desaparición
Lo que está señalado en negrita es exactamente lo que no tengo claro. ¿Es esto así? ¿Se puede denegar la licencia de obra de una vivienda unifamiliar por existir un pozo ilegal en la parcela? Teniendo en cuenta además que es un organismo diferente al ayuntamiento el que regula este tema.
 

lufegut

Titanio
Pues me temo que si no tenían idea de utilizar el pozo, lo mejor hubiese sido obviarlo totalmente en el proyecto.
Probablemente el técnico municipal ha visto el pozo en el proyecto, ha pensado que es un pozo que se iba a ejecutar, y ha pedido, como es lógico, el informe sectorial correspondiente.

Si el pozo no se va a utilizar, yo lo cegaría, y lo haría desaparecer del proyecto. Muerto el perro se acabó la rabia.
Y en caso contrario, lo legalizaría.
 

Manana

Plata
Pues me temo que si no tenían idea de utilizar el pozo, lo mejor hubiese sido obviarlo totalmente en el proyecto
Pues sí, hubiese sido lo más inteligente, pero a eso ya llego tarde. Lo incluyó el topógrafo en el levantamiento (normal) y no lo quité. Me ha pasado alguna otra vez que hubiera pozos en la parcela, pero es la primera vez que me supone algún problema.
 

Manana

Plata
Esta es de las que necesitan mínimo dos requerimientos para reforzar su autoestima (digo yo si lo harán por eso).
De hecho este es el segundo, y el pozo ya estaba ahí desde el principio, lo que me aumenta el cabreo considerablemente.
 

paules

Diamante
El pozo existente es incompatible con el planeamiento vigente, de ello se colige, puesto que según dices es ilegal, que es una construcción en fuera de ordenación absoluta condenada a desaparecer.

Ahora bien, si existe concesión administrativa o derecho adquirido anterior a la Ley de Aguas de 1985, parece razonable que el ayuntamiento se cerciore del conocimiento de su vigencia.
 

paules

Diamante
Por supuesto, ¿qué si no es?

La perforación, entubado, instalación de filtro, equipo de impulsión o la ejecución de cualquier otra actividad prevista en el proyecto presentado al tiempo de solicitar licencia municipal, son tareas necesarias para la construcción del pozo.
 

Arale

Esmeralda
Yo entiendo que si ese pozo no es aprovechable para la vivienda no puede condicionarla. Lo que no quita que quieran iniciar un expediente de reposición a la legalidad.

Yo a medida que me voy haciendo viejo, me voy dando cuenta de que cuando mandas un proyecto a un ayuntamiento cuanto menos cuentas, menos problemas. Como haya un tocapelotas, en cuanto ve algo que le sale de ojo... ya tienes lío
A eso le podemos llamar falsedad documental... Si nadie se entera libras, pero si nos enteramos... yo me he enterado de intentos de "cuele" y es bastante peor.

Por supuesto. Una cosa es el aprovechamiento, que es objeto de concesión y otra la obra civil necesaria para disfrutarlo, que es objeto de licencia/comunicación previa o el título habilitante que le corresponda.

Además, debemos tener en cuenta que los pozos ilegales (y no me refiero a retranqueos a linderos) puede condicionar captaciones de agua legales (públicas o privadas), la ubicación de fosas, el flujo de fuentes...
En su caso trataría de legalizarlo. Si no, hay que rellenarlo, no basta con tapiarlo.
 

Manana

Plata
Muchas gracias @Arale.

Tengo claro que lo mejor es que lo rellenen y así se lo he dicho, el pozo es ilegal y a mi entender no legalizable, así que lo mejor es que desaparezca. Lo que me fastidia es que condicione la licencia de la casa, que ya lleva bastante retraso entre requerimientos y covid, más cuando creo que no debería ser así.

Yo entiendo que si ese pozo no es aprovechable para la vivienda no puede condicionarla
¿Crees que pudo justificar esto de alguna manera para responder al requerimiento?
 

lufegut

Titanio
A eso le podemos llamar falsedad documental... Si nadie se entera libras, pero si nos enteramos... yo me he enterado de intentos de "cuele" y es bastante peor
Falsedad documental es un cosa, que no es de lo que estamos hablando. Con según que personas, es mucho mejor ser lo mas conciso posible.
Por el tono de tus intervenciones, no dudo que tu seas una persona juiciosa y razonable. Pero desgraciadamente no todos los técnicos son así. Y por aquí cualquier cosa sirve para poner una incidencia. Lo habitual es que en cuanto ven cualquier cosa que se salga de lo normal te pongan una incidencia "por si las moscas...".

Fíjate que en el acaso del que estamos hablando ya de buenas a primeras están retrasando una licencia, por algo que en principio no tiene nada que ver con el acto para el que se está solicitando...

Cuando hice mi casa, el técnico informó desfavorablemente la LPO, condicionándola a que hiciese un modificado de proyecto incluyendo el cerramiento de la parcela. Cerramiento que no formaba parte del proyecto que obtuvo licencia, que no era obligatorio hacer, y que dos años después, sigue sin existir. Previamente en proyecto informó desfavorablemente una instalación fotovoltaica (que no era necesaria para cumplir ninguna normativa), por puro desconocimiento de la normativa de aplicación. Pero como nunca había informado ninguna, y había oído que eso de la fotovoltaica era muy malo...

Yo no estoy hablando de omitir que vas a invadir un retranqueo o cometer una ilegalidad. Pero es cierto que con ciertas personas, a mas información que les das, mas riesgo de que te retrasen una licencia por nada.
 

davidn

Diamante
Pues si no lo hiciste tú, y es ilegal, tramita el permiso ante Confederación (la que te toque) para cerrarlo.
Te va a ser fácil, solo di que fue ejecutado por la anterior propiedad y que dado que no tienes intención de usarlo, que lo quieres cerrar. Así bloqueas cualquier actuación administrativa.

Y estoy con @lufegut, en cuanto veo un pozo en un topográfico lo borro echando virutas. Cuando no son ilegales están protegidos.
 

paules

Diamante
Tengo claro que lo mejor es que lo rellenen y así se lo he dicho, el pozo es ilegal y a mi entender no legalizable, así que lo mejor es que desaparezca. Lo que me fastidia es que condicione la licencia de la casa, que ya lleva bastante retraso entre requerimientos y covid, más cuando creo que no debería ser así.

¿Crees que pudo justificar esto de alguna manera para responder al requerimiento?
Posicionado en un criterio con el que parece discreparse en el hilo, considerado lógico atendiendo a la situación que describes he buscado en la ley gallega una disposición en su apoyo que creo haber encontrado en la redacción dada, al artículo 90 de la Ley del suelo de galicia, por el apartado 8 del artículo 13 de la Ley 7/2019, 23 diciembre, de medidas fiscales y administrativas. Dice el apartado 1 del citado artículo 90 lo siguiente:

"Los edificios, construcciones e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que resultasen incompatibles con sus determinaciones por estar afectados por viales, zonas verdes, espacios libres, dotaciones y equipamientos públicos quedarán incursos en el régimen de fuera de ordenación.

En estas construcciones sólo podrán realizarse obras de conservación y las necesarias para el mantenimiento del uso preexistente, debiendo renunciar expresamente los propietarios al incremento del valor expropiatorio"


Para el ayuntamiento, si tiene o no licencia el pozo y así saber si está construido antes o después de la aprobación definitiva del planeamiento le es muy fácil comprobarlo, lo mismo puede decirse respecto a su situación dentro de un espacio libre de edificación, cual es el comprendido entre el
lindero y la vivienda, de esa situación sacar la conclusión de que el pozo está en fuera de ordenación tampoco creo necesite mayor justificación.

Sin embargo, y no es una cuestión menor, sí parece tener dudas respecto a la posibilidad de que exista vigente una concesión administrativa de captación de aguas subterráneas, es decir, de que el propietario de la parcela pueda tener un Derecho preexistente que tenga el deber de respetar.
Si no existe concesión demanial y al ayuntamiento le consta que se construyó sin su autorización, la licencia para construir la vivienda debería condicionarse a la efectiva desaparición del pozo sin que el propietario del terreno tenga derecho a indemnización porque tal pozo "nunca ha existido".

Pero puede darse el caso de que habiendo construido el pozo sin licencia el propietario posea concesión administrativa vigente para extraer y usar aguas subterráneas, esto posibilitaría al titular de la concesión a legalizar el pozo solicitando la correspondiente licencia y adquirir el derecho a realizar las obras de conservación y mantenimiento precisas mientras no decaiga el Derecho concedido.

De las consecuencias que se derivan de una u otra situación es lo que a mi entender justifica el requerimiento.
 
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