Preocupación por cambios en la edificabilidad de una parcela

#1
He dado una señal de reserva para la adquisición de una parcela que actualmente es edificable, pero el municipio está tramitando un nuevo Plan General urbanístico. En el borrador de dicho plan la parcela no se ve afectada por cambios y parece que va a quedar como está. Me gustaría saber si en el plan definitivo suelen modificar grandes cosas sobre el borrador o si solo hacen pequeños retoques.

¿Que os parece? ¿corro mucho riesgo?
Gracias.
 
#2
Solo buscaba un consejo.....no se si seguir adelante o no.
Hay quien me dice que si comienzo la obra con un proyecto basico ya no me la paralizan aunque pase a ser no edificable. ¿Es asi? ¿Sabeis algo de esto?
 
#3
Lo mejor es que en el contrato de compraventa de la parcela que tengas especifiques claramente una clausula resolutoria que te permita retractarte de la compra en caso de que se viera afectada la edificabilidad de alguna forma.

Los cambios en el planeamiento forman parte del "ius variandi" por tanto, no ha lugar compensacion económica ninguna salvo que ya tengas un proyecto aprobado y con licencia, y en ese caso lo normal es que la indemnización alcance exclusivamente el coste de los honorarios técnicos por la redaccion del proyecto y de las pruebas o ensayos sobre el terreno necesarios.

Tambien podría haber una indemnizacion en caso de que tu parcela fuera el resultado de un proyecto de reparcelacin anterior y se hubiera escriturado con un determinaado aprovechamiento en el Registro de la Propiedad, pero esto es mas dudoso y podría no ser claro. Hay expertos dicen que "lo que el planeamiento da, el planeamiento lo puede quitar".

Recuerda tambien que con el proyecto básico pueden darte una licencia urbanísitica (que no es lo mismo que la autorización o permiso de inicio de obras). Esas licencias caducan , y si caduca pierdes todo derecho de indemnización.

Saudos.
 
#4
Gracias vorpal. La clausula que mencionas nos fue imposible de conseguir. El vendedor se niega rotundamente porque insiste en que es edificable y que en el borrador del plan no sufre cambios.... nos va a presentar una licencia urbanistica que tiene validez para tres meses, pero nos queda la duda hasta que se apruebe el plan definitivo.
 
#5
Pues si tan seguro está el vendedor ... ¿por qué le tiene miedo a esa clausula?. Algo no huele bien.

Date una vueltecita por el Ayuntamiento, no vaya a ser que haya gato encerrado.

El borrador del plan es "papel mojado" lo válido es el plan aprobado definitivamente.

Prueba con una clausula que difiera el pago final o total del terreno a la aprobación definitiva del plan. Vamos, yo no compraría un terreno en esas condiciones si no me aseguran que podré tener un aprovechamiento urbanístico determinado.

Insisto en que en el contrato debe figurar algo que ate al vendedor y que le obligue a resarcimiento de daños en caso de que luego no te den esa edficabilidad o aprovechamiento. Si se niega, que te lo diga por escrito, así en caso de presunta estafa tendrás claras pruebas de su dolo.

Saludos.
 
#6
Tienes mucha razón. El vendedor se aprovecha de que tenemos mucho interes en conseguir esa parcela.
En cuanto a lo del ayuntamiento, dicen que no existe conflicto con esa zona y que no tiene por que cambiar, pero que no pueden garantizarlo.
Esta a punto de aprobarse en pleno en el ayuntamiento y quedaría pendiente de aprobarse a nivel de la Comunidad. ¿Te daría mas garantías así?
 
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