¿Presupuesto abierto o cerrado?

jurama

Novel
Hola a todos

Como muchos de vosotros a los que os he leido en muchos posts, mi novia y yo no hemos decidido a sumergirnos en una aventura, la de ser autopromotores y construirnos nuestra propia casa, pero a medida que pasan los dias, con las peleas con el ayuntamiento y lo que os he leido, creo que va a ser la aventura de nuestra vida.

Hoy justo nos han concedido la licencia de obras (despues de un año de dura pugna)por lo que ya ando buscando con mas ahinco quien nos construya y como hacerlo, con presupuesto abierto o cerrado, ¿que opinais?, se que abierto es mucho mas laborioso pero por otro lado creo que tb puedes controlar mejor la obra, no te expones tanto a que te dejen tirado a medias por cese o algo asi y no se si hasta podra salir mas barato (gente nos ha dicho que si), la duda con esto y con alguna otra cosa que ahora no me percato es:

¿Qué compensa mas, pres abierto o cerrado?

La 2ª parte de mi consulta es saber (siempre aprox. Se que no se puede saber fijo) a cuanto puede ascender el coste de la construcción, la casa consta de:

· PB con 155.33 m2 utiles y 184.76 m2 construidos (ya incluido garaje de 33m2 y sala instalaciones de 4m2)
· P1 con 74m2 utiles y 105 m2 construidos

La casa es en L (con garaje adosado –haciendo un tipo de T en PB) y tejado a 2 aguas.

Las calidades que pensamos instalar es: altas en cuanto a aislamientos y fachada-carpinterias exteriores e impermeabilizaciones; y medias o medias altas en interiores (según presupuesto). Siempre he estimado un precio de 600-700 €/m2, ¿estoy equivocado?

Por ultimo, ¿alguien conoceria constructoras que trabajen bien en la zona de Coruña y que sean de fiar? Bien constructoras que lleven todo o empresas de estructuras y revestimientos ext.

Gracias de antemano.
 

Ruskin

VIP
Yo ya me he pronunciado varias veces sobre mis preferencias sobre presupuesto cerrado o abierto, por tanto no me repetiré, y pare decir algo nuevo te diré que si se hace bien, ambas formas son válidas.
Presupuesto abierto o "a medir" es la forma tradicional en que se ha contratado siempre en España, y es la forma habitual en que contrata el Sector Publico por ejemplo, si lo haces así no olvide que la medición debe estar muy bien hecha y que los contratistas deben aportar precios descompuestos (imprescindible).
Presupuesto cerrado, o mejor "precio cerrado", siempre sin mediciones, deben medir los contratistas para poder dar un precio cerrado, si dan precios unitarios sobre las mediciones del proyecto ya no es "precio cerrado", sera una cosa parecida. Necesitas un proyecto muy bien definido y no cambiar nada durante la obra.

Los precios te los darán los constructores a los que les solicites, aprovecha, ahora están a la baja.

Saludos.
 

jurama

Novel
gracias, ya suponia que se habia hablado de ello, pero llevo buscando y buscando y no daba con ello.
un saludo
 

Greg58

Oro
Aunque normalmente se trabaja a precio abierto es decir como te ha dicho Ruskin midiendo lo que realmente se ejecuta y partiendo de las mediciones del proyecto.
Para el promotor es más cómodo y con menos sorpresas el precio cerrado, en el que el constructor a partir del proyecto realiza sus propias mediciones antes de contratar la obra, responsabilizandose de ellas, por lo que una vez comenzada la obra no se producen desvios del presupuesto original salvo que se realicen partidas de obra nueva que no estén reflejadas en el proyecto.
Esta forma de contratar requiere que tu técnico supervise las mediciones que te realiza la contrata para comprobar que están correctamente realizada, cosa que se realiza normalmente comparandola con la de proyecto, una vez consensuada por las partes se proceder a firmar el contrato con el constructor.
Sin embargo no todos los constructores quiren realizar las obras a precio cerrado, ya que para hacerlo precisan de un buen asesoramiento técnico propio de su empresa y además asumen mas riesgo.
 
Muy barato me parece lo que pones. Mínimo yo contaría con 1.000 €/m2 - 600 €/m2 garaje...
Aparte licencias, proyecto, notaría, etc... :cool:
 

ciudalcampo

Esmeralda
presupuesto cerrado, menos sorpresas y todo mas amarrado. aunque es cierto que tener algo de cintura...
 
El presupuesto cerrado tiene sus pegas, salvo que se pacten TODAS las calidades de TODO te puedes llevar disgustos.

Por ejemplo, un conocido, fontanero de profesión, me comentaba que en su día presentó un presupuesto para una unifamiliar (bastante genérico por cierto, sin desgloses muy pormenorizados), al cual el promotor le respondió: "si bajas 1000€ la obra es tuya", él aceptó en el acto, ante la perplejidad (y satisfacción) del promotor. ¿El "truco"? no se habían definido las marcas y modelos de los materiales/piezas/equipos a utilizar, salvo el de la caldera (los sanitarios los aportaba el propio promotor). El margen o beneficio del fontanero aumentó ligeramente a pesar de rebajar el precio porque recortó en calidades (suele trabajar con muy buenos materiales).

Para el caso: ¿alguien cree que si un constructor se encuentra con un desvío importante en sus cálculos y el promotor no acepta un incremento en las cantidades acordadas, dicho constructor no hará cuadrar dichos números recortando de donde pueda?

Yo soy partidario del precio cerrado, pero hay que definir muy bien todo lo que va a llevar tu casa, pormenorizando al máximo todos los detalles: marcas y modelos, cantidades, montaje o colocación...

De todas formas, hay que ser justos y asumir que si hay algún error no imputable al constructor o alguna modificación sobre la marcha esta debe repercutirse.

Saludos.
 

jofrean

Novel
Yo tengo un presupuesto de precios unitarios sobre mediciones del proyecto. Eso sí, las mediciones del proyecto fueron revisadas a conciencia y hasta ahora (estamos con la tabiquería interior) no ha habido variaciones muy significativas.

Por m2 el presupuesto de construcción sale a unos 800€/m2 de vivienda IVA incl., pero es una segunda vivienda pensada para el verano, con lo que no tengo instalación de calefacción (pondré unos emisores eléctricos por si voy algún día en invierno), ni aire acondicionado (es en la costa de coruña).

Por otra parte, aunque es un presupuesto bastante completo, incluyendo conceptos que no figuran en el proyecto, faltan cosas como el cierre y la urbanización de la parcela, y en los acabados habrá cosas que seguro se van a desviar, porque en el presupuesto pones sanitarios Roca Meridian, pero luego la jefa empieza a mirar catálogos y....así que mejor de cara a hacer números tirar un poco para arriba.
 
Me refiero a errores del proyecto Ruskin, si el arquitecto se ha equivocado en algo (error u omisión) esto no se le puede cargar al constructor, al menos en mi opinión.

Saludos.
 

kabe

Esmeralda
Deduzco, por tanto, que se le ha de cargar al arquitecto.

PS: de todas formas, soy muy malo con las deducciones. :D:D
 
Buenas

Yo tengo presupuesto abierto y la partida de cara vista se me ha ido unos 6000 € de más... Lo demás está según presupuesto salvo algunos aislamientos que he puesto adicionales que no venien en proyecto (cantos de forjado) y alguna cosilla en la cubierta.

Como es para vivir a diario, instalo calefacción + ACS por geotermia.

Por cierto, he gastado mucho en el tereno porque está muy inclinado, hecho que encarece la construcción.
Yo he calculado, ahora que ya empiezo interiores, que me saldrá a unos 1000 €/m2, con 230 m2 en dos plantas + 110 m2 de garaje...

Un saludo
 

ciudalcampo

Esmeralda
creo que el presupuesto cerrado tendrá menos desviaciones, ahora, es tarea de ambos firmantes comporbar que esta todo, que no faltan pues elementos esenciales de la construcción, de los acabados o accesorios.

es cierto que el constructor puede intentar quitarte de otro sitio si existe una desviación, pero supongo que antes de eso, te lo comentará y podeis llegar a un acuerdo.
 

Ruskin

VIP
Deduzco, por tanto, que se le ha de cargar al arquitecto.

PS: de todas formas, soy muy malo con las deducciones
Los errores del constructor los paga él, los del arquitecto su cliente, y la solución a esto no es "presupuesto abierto" (que es una expresión que no significa nada) o "presupuesto cerrado". De todas maneras, llevo muchos años en esto y nunca he visto en España un verdadero contrato a "precio cerrado", ya que siempre se incluyen las mediciones valoradas, eso, aunque exista la consabida clausula de "el precio será cerrado e invariable, y bla, bla, bla..." hace que el precio, a la hora de la verdad no sea cerrado, no lo olvidéis.
 

ciudalcampo

Esmeralda
En efecto, un contrato de los que se denominan cerrados, puede incluir en vez de una cifra concreta, un intervalo. Pero este intervalo estaría bien que fuese respetado, considerando que los clientes normalmente desconocemos el precio unitario de los servicios (incluyendo en el termino servicios mano de obra y materiales) que recibimos en la construcción, un presupuesto en condiciones también puede ser uno que tengas las partidas expresadas de la siguiente manera:

por ejemplo:
Electricidad sotano: 2-3 dias de trabajo 100 euros dia= 200/300 euros.

En fin las cifras, el concepto y demás es totalmente inventado y probablemente no tenga ninguna lógica.

A lo que voy, de esta manera un constructor, arquitecto o aparejador, puede trabajar de forma cómoda y el cliente sabe por cuanto le va a salir la obra como máximo, y saber si puede afrontar la obra considerando que todos los intervalos quedasen en el extremo mas caro.
 

jurama

Novel
@Kin: gracias, me he leido el post que me has indicado y es el mejor que he encontrado acerca de mi duda.
@Ruskin: Leyendo lo que has puesto en otros posts, lo que saco de conclusion es que pena no haberlo leido hace 1 año!, es cuando empezamos con el proyecto. Lo que pasa es que tuvimos el problema que de 1ª no tuvimos mucho tiempo porque el ayuntamiento nos dijo que en 6 meses cambiaba el plan urbanístico y que paralizarian las licencias hasta que se concretara el nuevo, (a fecha de hoy aun no hay nada de nada, solo humo, por lo que hubieramos tenido tiempo para dar y tomar). el caso es que por ello hay cosas del Proyecto que hay que modificar, no muchas pero hay cosas, (el arquitecto nos comento que no habia problemas a posteriori, por lo que no valia la pena cambiar nada por ahora para no tardar mas y arriesgarnos, pero veo que si hubiera sido bueno pararnos algo mas en ello).
Se que "presupuesto abierto" no quiere decir nada pero lo puse de esa forma para indicar a contratar por partidas (como lo "opuesto" a precio cerrado).
@TOLEDOGT: ¿los 1000 € es contando con lo del terreno e incluyendo el garaje o solo los 230m2? ¿el precio es incluyendo la geotermia (supongo que si) y cuantos pozos has practicado (o vas a practicar)?
@Absolute: Estoy de acuerdo contigo, creo que hecha la ley hecha la trampa, y siempre va a haber algun lado en el que te la pueden meter (bien bajando calidades, algo que no quiero puesto que voy a vivir alli, o bien aumentando considerablemente el precio estipulado)

Gracias a todos, por contestar y darme vuestro punto de vista, me es de gran ayuda y visto lo visto creo que voy a tener que contratar por partidas.

Un saludo.
 
Ruskin ha dicho:
De todas maneras, llevo muchos años en esto y nunca he visto en España un verdadero contrato a "precio cerrado"
Yo si, un par de ellos, en una de ellas el sistema fue el siguiente.

Proceso de ofertas, se realizó sobre el proyecto (muy definido en cuanto a acabados, modelos, etc.... eran VPO ) y sus correspondientes mediciones.

Terminado es proceso se seleccionaron las tres "mejores" ofertas (lo de mejores ya te imaginas, las tres mas baratas), y se les invitó a hacer su precio cerrado sobre el proyecto, es decir se obvian las mediciones y se miden ellos el proyecto completo (respetando calidades), con la excepción del bajo rasante que quedaba con las mediciones y a justificar lo realmente ejecutado (es decir precio de cada partida es lo que quedaba).

Finalmente eligieron el "mejor" y así fue claro, una obra de 16-18 meses duro tres años.

El resultado económico analizado a posteriori fue que la obra costo un 13,25% mas de lo que habría costado a precio "abierto" dinero estúpidamente gastado.
 

Ruskin

VIP
Efectivamente, @Octopussy, pero de eso no tiene la culpa el precio cerrado. Yo comprendí esto hace unos veinte años, en un proyecto de los Estados Unidos, con su correspondiente oferta, que para resumir cumplía los siguientes requisitos:

1) Proyecto definido hasta en los más pequeños detalles, no se dan mediciones ni ningún documento parecido a los licitantes, solamente unos planos completísimos y unas especificaciones técnicas muy concretas
2) La oferta era una única cifra: el precio del contrato, no se necesita nada más.

El proceso de licitación no duró más que uno español por el procedimiento ordinario, que como sabes son 26 días naturales, tiempo suficiente como para medir la obra, estudiar los precios, confeccionar un presupuesto y redactar la proposición.

El proceso de adjudicación puede durar cinco minutos, ya que las empresas además de haber sido previamente seleccionadas o invitadas, por tanto tienen acreditada su solvencia técnica y financiera, han presentado toda su documentación administrativa así como una fianza provisional. Por otro lado saben que la cifra que se oferta es lo que se va a cobrar (ni un centavo de $ más) y la obra la tienen que hacer, ya que en ello se compromete su futuro.
 
Arriba