Presupuesto de arquitecto por proyecto de casa de unos 90-100 m² (rosagq)

vespa27

Esmeralda
Si en vez de considerar el trabajo del arquitecto un gasto lo consideráramos una inversión; tal vez el dilema caro-barato pasaría a ser rentable-improductivo.
 
Dado que los precios de los arquitectos varían muchísimo de unas zonas a otras, la única manera que tienes de saber si en tu zona esos precios son baratos, caros o en línea con lo que se pide, es tener al menos tres ofertas de arquitectos de los que te guste lo que te presenten, o los trabajos que hayan hecho, y con ello comparar. De la misma forma que jamás te quedarás con el presupuesto del primer constructor que te lo presente, lo mismo sucede con los demás actores.

En nuestro caso vimos a 7 arquitectos. Uno ellos nos daba un precio excepcionalmente bajo (cosa no habitual en Asturias, donde todo es caro) y se descartó. Dos nos daban precios muy por encima de la media (uno es cierto que con muy buena pinta, el otro caro y sin habernos presentado ni una casa hecha por él) y se descartaron. Entre los cuatro centrales, entre los que no había mucha diferencia (el más barato 9.500 + IVA, el más caro rondaba los 12.000 + IVA) decidimos. Ahí ya más por intuición que por otra cosa. Y por ahora contentos, les costó empezar, pero ahora bien.
 

vorpal

VIP
A mí lo que me alucina es la gente que hace anteproyectos gratis para convencer al cliente
Es lo que hay, las putas cuatro rayas :mad:, con perdón, y el problema es que con el boceto que se les hace se van a ver a otros arquitectos y a regatear. Yo, aunque hago bocetos, el primer papel que se llevan mis clientes del despacho es una copia del presupuesto de honorarios aceptado. en la pantalla de mi equipo pueden ver lo que quieran, pero no sale nada sin primero comprometerse por lo menos a que pagarán esas horas invertidas.

La gente, en general, cree que esas "cuatro rayas" se hacen solas, o las hace el ordenador, y son incapaces de ver el trabajo de análisis que hay detrás. Lo mismo que el mecánico no cobra por el hecho de apretar un tornillo, sino que cobra porque sabe qué tornillo tiene que apretar, los arquitectos deberíamos poner en valor nuestro trabajo.

Vivimos en una sociedad que venera el low cost en todo. Queremos merluza gorda que pese poco, queremos bueno, bonito, rápido y que sea barato.

Espero y deseo que sentemos la cabeza, que sepamos valorar lo que tenemos cerca y pagarlo razonablemente. Cada vez me gusta más la economía circular, el comercio de proximidad, porque aunque pudiera ser un pelín más caro (que no lo es), hace que al menos mi dinero no se vaya lejos y puedo recibir un trato más directo, cercano...

Un arquitecto es un consejero, un apoyo en el camino proceloso de la autopromoción. En general, un arquitecto que cobre más que otro, no necesitará hacer tantos proyectos al año, y por tanto podría dedicarles más tiempo, lo que redundaría, en general, en un proyecto mejor.

Al final estamos hablando del chocolate del loro, ¿que son 5.000 € arriba o abajo en una operación que suele pasar de los 200.000?

Saludos.
 

lufegut

Titanio
Esta me la sé. 5.000 € son una limosna, al lado del sobrecoste que puede suponer para el promotor un mal proyecto, o una inadecuada supervisión de la obra. Y no solo hablo de sobrecoste en la ejecución de obra, que es lo más inmediato, sino de sobrecoste en operación y mantenimiento del edificio. Y ese se paga toda la vida.
 
Sirva como anécdota: me contaba un compañero que en una obra reciente, el ayuntamiento les negó la posibilidad de cortar la acera un par de días para hacer hacer un trabajo y obligó en un momento dado a colocar un andamio que no estaba contemplado en el proyecto para proteger la vía pública y mantener el paso. Es un gasto importante para semejante obrita.

El proyecto de este compañero no era un copia-pega. El plan de seguridad de la contrata, en cambio, sí. Ahí venia, 200 páginas, negro sobre blanco, que se iba a colocar andamio europeo tal tal y cual, con dibujos y todo. ¿Quién acabó pagando?

Este arquitecto, haciendo un buen proyecto y tomándose la molestia de llevar bien una dirección de obra y defender los intereses de su cliente, le ha ahorrado una cantidad superior a sus honorarios. Uno que cobrara 2.000 € menos por un trabajo chapucero y e ir a la obra dos veces le habría salido muy caro, en comparación. Los honorarios de este compañero, en cualquier caso, no eran para echar cohetes.
 
@alquimista79, ¿dices que Asturias es caro? Y tienes honorarios para 240 m² construidos entre 9.500 y 12.000 (quiero pensar que solo arquitecto), eso es barato, 12.000 podría ser un número para defenderse, pero con poco margen. Ratio 50 €/m², yo acabo de pasar honorarios de una promoción a ese ratio, más simple, más fácil (no tiene nada que ver promoción para cliente imaginario que para uso propio) y más metros. Yo no hago una vivienda a ese ratio.

No significa que lo que te han pasado sea un tirado, ni mucho menos, entiendo que el que se hace una vivienda le cuesta pagar todo sale de su bolsillo, pero esos honorarios no son caro, más bien baratos.

Vamos a tener que colgar las antiguas tablas de honorarios basadas en porcentajes y PEM (si no fuera porque podría considerarse ilegal...).
 
@Octopussy, así es, salvo los dos casos que menciono, que uno rondaba por abajo los 16.000 euros (discípulo del tan nombrado arquitecto cuyo nombre no escribiré, y que sí que tenía casas propias muy chulas), y otro que rondaba por abajo también los 17.000 euros, y que sólo pudo enseñarnos la cubierta de madera de ampliación de un restaurante, muy chula, pero ni una casa (era un chico joven de 30 y poco). Pero ten en cuenta que directamente no fui a ver a los que sabía que eran muy caros. El de un forero que ya no está por aquí, y que le había cobrado cerca de esos 12.000 por una casa de 90 m², caja de zapatos, totalmente simple y que, además, no se pasó por la obra ni para el replanteo. Eso sí, el estudio en una zona guay de la ciudad, y eso hay que pagarlo. El de mi cuñado, que le cobró 9.000 euros por la rehabilitación de una cuadra que no llega a 100 m² con un PEM ni la mitad del mío. Con esto te quiero decir que sí que hay precios bastante más elevados que los que expongo. Y con bajos, a lo que me refiero es que aquí no se ven los precios de 6.000 euros que se pueden ver en otras partes, como puede ser en grandes zonas de Castilla-La Mancha.

Los precios centrales eran para una casa de 180 m² + porche, sin llegar a los 240 m², y solamente arquitecto (proyecto + DO). Salvo el que escogimos de 9.500 que, en principio era para una casa de planta baja de 150 m² + porche y un bajocubierta de 85 m². Al final el bajocubierta se cayó y se convirtió en una planta 1ª que no llega a los 50 m², y la planta baja creció hasta los 157 m². Vamos, en total, 200 m² + 20 m² de porche. Al final, el PEM sale como unos 4.500 euros más que lo que ellas habían presupuestado, pero no modificaran honorarios. Por ahora bien, les costó empezar y dar con lo que queríamos, y de vez en cuando se nos salen de madre, como con la chimenea escondida en la esquina en los planos que he subido (que ya está corregido). Se les mete en el buen camino y listo. Horas se que han empleado en el proyecto, aunque sólo sea las que nosotros hemos pasado en su estudio (o lugar de trabajo más bien). Somos conscientes que no ofrecen servicios que otros arquitectos puede que si ofrezcan, como los renders, o ver tu casa con gafas 3D, y quizá no sean las más adecuadas para determinados proyectos de casas de muy alto standing, pero para lo que nosotros querían eran más que suficientes, y por ahora, así está siendo. Veremos en obra cómo se portan. Sabemos que harán visitas, lo cual ya es empezar por el buen camino.

Pero vamos, que están en el ratio de 50 euros/m² por el que tu acabas de presupuestar. 9.500 euros / 210 m² = 45 euros/m², asumiendo el porche al 50%.

Por curiosidad, según las fatídicas tablas, para un PEM de 154.000 euros, ¿cuánto saldrían los honorarios?

¿Para cuándo el método americano/canadiense? Compras los planos de la casa de entre una selección de, digamos un centenar de casas, que tiene el estudio, te hacen los cuatro cambios interiores que puedes querer, pagas tus 1.000 euros, presentas los planos para el permiso de obras y a meter la pala.
 
¿Para cuándo el método americano/canadiense? Compras los planos de la casa de entre una selección de, digamos un centenar de casas, que tiene el estudio, te hacen los cuatro cambios interiores que puedes querer, pagas tus 1.000 euros, presentas los planos para el permiso de obras y a meter la pala
Eso es lo que hacen los todo en 1 o si os que venden casas prefabricadas (en el buen sentido). No todos funcionarán así, pero más o menos.
 

lufegut

Titanio
¿Para cuándo el método americano/canadiense? Compras los planos de la casa de entre una selección de, digamos un centenar de casas, que tiene el estudio, te hacen los cuatro cambios interiores que puedes querer, pagas tus 1.000 euros, presentas los planos para el permiso de obras y a meter la pala
Ese es el método que ya emplean los arquitectos esos de baratillo. Copio y pego de un proyecto anterior y a correr. Lástima que el mismo diseño no funcione igual en todas partes, porque los terrenos, entornos y zonas climáticas tienden a ser diferentes y hacer que el mismo diseño no sirva para cualquier parte.

Como curiosidad, yo estudié en un instituto privado, cuyo edificio se hizo "reaprovechando" el proyecto de otro construido en Andalucía.
Recuero las clases en la planta de arriba, ente barreños recogiendo agua sin mucha nostalgia.
 
Por curiosidad, según las fatídicas tablas, para un PEM de 154.000 euros, ¿cuánto saldrían los honorarios?
No eran fatídicas, eran mínimos (alejados de los alemanes, pero bueno), el porcentual variaba levemente por comunidades, ya he comentado que el estudio donde estaba asociado antes de independizarme, cobraba por encima de esos mínimos y muchos más porque era realmente muy justo (del orden de un 20% sobre mínimos).

Pero vamos, que están en el ratio de 50 euros/m² por el que tu acabas de presupuestar. 9.500 euros / 210 m² = 45 euros/m²
El ratio te lo calculé en base a tus datos de tu post de vivienda, y mi ratio de 50 €/m² es para una promoción de 8 viviendas con garajes, como es lógico a mayor superficie el ratio baja y a menor ratio sube (es una cuestión de volumen de trabajo, los fijos se reparten entre el mayor metraje).

Ahora estoy haciendo una vivienda cuyo ratio va a estar cerca de 150 €/m² de arquitecto, el cliente me conoce (hice su vivienda, locales, reformas) y ni me ha pedido presupuesto de honorarios.
 
¿Para cuándo el método americano/canadiense? Compras los planos de la casa de entre una selección de, digamos un centenar de casas, que tiene el estudio, te hacen los cuatro cambios interiores que puedes querer, pagas tus 1.000 euros, presentas los planos para el permiso de obras y a meter la pala
Mejor el método somalí. Ni planos, ni arquitecto, ni nada. En plan aventura.
 
En todo caso, @alquimista79, al menos aplicaste un criterio que descarta el "tirado", el "elevado" y busca algo medio, aunque al final te has ido al de 9.500 (he creído entender), luego el ratio por 45 euros, precio de suministro y colocación de un porcelánico, el arquitecto técnico será a precio de falso techo :p:p:p
 

rosagq

Bronce
Ya sé que el debate va por otros derroteros, pero por si te sirve de algo, el PEM no te va a influir en la financiación que te da el banco. Si vas a utilizar un préstamo autopromotor, como me ha parecido entender, vas a necesitar tener proyecto visado y licencia de obras pagada. Y el importe que te van a prestar será el mínimo entre un porcentaje de la tasación de tu futura casa, que incluye terreno y proyecto (generalmente el 80%) y un porcentaje del presupuesto del constructor (no tiene por qué coincidir con el que se aplica a la tasación)
El debate va por muchos derroteros, este uno de ellos, gracias por responder. Veamos, sí, es un autopromotor lo que voy a pedir, y hasta ahora tenía entendido que el PEM sí que influye, pues el PEC sería el que le importa al banco, y ese se basa en el PEM (hasta donde ye averiguado y me han dicho). Sé que necesito el proyecto visado y la licencia de obras pagada, con lo cual sería nefasto que, después de gastar ese dinero, el banco no me diera financiación suficiente, es lo que intento averiguar antes de solar un euro. Me dicen que para la tasación de mi futura casa tienen en cuenta el suelo y el proyecto y que me darían un 80% de eso. En uno, de hecho, me pusieron el ejemplo: si el suelo vale 60 y la obra vale 100, te damos el 80% de 160 (lo cual supera en realidad el coste de la obra y eso es lo que no entiendo muy bien). En otro banco me dicen (por ser funcionaria) que me dan el 100% del coste real de la obra sin IVA (he intentado por activa y por pasiva que me diga a qué se refiere con "coste real de la obra" pues ese concepto como tal no aparece en el proyecto y no saco al del banco de esas palabras, como mucho parece referirse al PEC pero no pondría la mano en el fuego).

¿Me lo han dicho mal? ¿Yo no lo entiendo? ¿O sí lo entiendo y es así? Estoy bastante confusa con esto, la verdad. ¡Gracias!
 
Cada banco hace de su capa un sayo.

Por añadir opciones, hay bancos que piden presupuesto en firme de contratista y hay bancos que ellos tasan (tú pagas) el proyecto.
 

rosagq

Bronce
¿solo proyecto? ¿incluye dirección de arquitecto? ¿incluye desplazamientos? ¿incluye aparejador o AT? ¿es todo incluido?
Copio y pego lo que ya contesté:

¿Qué me incluye?
Arquitecto A --> Medición de la vivienda, estudio y propuestas de distribución, entrevista con técnicos municipales, levantamiento de planos, realización del proyecto básico y de ejecución para la rehabilitación, todos los trámites con el colegio de arquitectos, ayuntamiento (ya sé que la licencia de obra mayor no me va incluida, ni la licencia de primera ocupación... no sé si hay algo más, si me podéis echar una mano en eso os lo agradezco) y certificaciones con el banco, estudio de seguridad y salud, dirección de obra y coordinación de seguridad y salud, acta de recepción de obra, final de obra y licencia de primera ocupación. Me ha dicho que en mi ayuntamiento, si no se toca estructura, no es necesario un aparejador pues esa labor está autorizada para el arquitecto, y tampoco el estudio geotécnico por el mismo motivo, al no ser obra nueva (aun así, no sé si me convendría hacer dicho estudio de todas formas).

Arquitecto B --> Estudio de anteproyecto para la definición de la viabilidad del uso como vivienda (sin coste), proyecto básico y de ejecución (comprende proyecto constructivo, separata de instalaciones, estudio básico de seguridad y salud, estudio de gestión de residuos), dirección de obra (dirección de obras por arquitecto, dirección de ejecución por arquitecto técnico, coordinación de seguridad y salud). Luego especifica: toma de datos, redacción de estudio previo a edificación, redacción de proyecto básico y de ejecución, redacción del estudio básico de seguridad y salud, dirección de obras por arquitecto y por arquitecto técnico, coordinación de seguridad y salud, seguimiento de certificaciones de obra, control económico de las obras, emisión de certificado final de las obras, liquidación y seguimiento final de la obra. Me dice que, en este caso, sobre el estudio geotécnico, no se considera su ejecución (entiendo que quiere decir que no es necesario).

El caso es que el B me descuenta 1.200 € si no hace falta arquitecto técnico (ya le he preguntado que de qué depende, no le he dicho que el otro me ha dicho que no es necesario). El A no me ha puesto nada de la gestión de residuos... le preguntaré si va incluida y que lo especifique. La cuestión es que una me valora el PEM en unos 50.000 € (en base a unos módulos de edificación del Instituto Valenciano de la Edificación) y el otro me lo valora en 80.000 €. A ambos les he dicho que quiero un PEM lo más ajustado posible a la realidad para obtener la máxima financiación posible, aunque tenga que pagar más licencia de obras.

A esto añado: el arquitecto B, después de consultarle, me responde que puesto que no es una obra nueva (repito que la estructura ya está hecha: paredes exteriores y cubiertas. No hay suelo ni paredes interiores ni cables ni tuberías ni nada, estructura pelada, sólo paredes de bloque antiguas, de ladrillo en otras partes, y el tejado), no es necesario el aparejador, siempre que el ayuntamiento tenga constancia de que el uso anterior de la vivienda ya fue residencial, que sólo lo había incluido por si acaso). Entiendo, no sé si me equivoco, que el tener ya la estructura, aparte de ahorrarme, según parece, el aparejador, hace que el proyecto requiera menos trabajo y por tanto menos honorarios. No sé si estáis teniendo en cuenta esto, que no es obra nueva desde cero.

Un saludo y muchísimas gracias por toda vuestra ayuda.
 

rosagq

Bronce
Dado que los precios de los arquitectos varían muchísimo de unas zonas a otras, la única manera que tienes de saber si en tu zona esos precios son baratos, caros o en línea con lo que se pide, es tener al menos tres ofertas de arquitectos de los que te guste lo que te presenten, o los trabajos que hayan hecho, y con ello comparar. De la misma forma que jamás te quedarás con el presupuesto del primer constructor que te lo presente, lo mismo sucede con los demás actores
Cuando hablas de que te guste los trabajos que te presenten, ¿qué valoras ahí? Yo he acudido a ambos por recomendación, uno de ellos no me ha enseñado nada (tampoco yo le pedí, no pensé que fuera un factor a tener en cuenta) y el otro sí que me enseño una casa que habían rehabilitado donde había una cocina salón parecido a lo que yo le expliqué que me gustaría. Con el que he mencionado primero ahora, hablamos más bien de las posibilidades de construcción, al ser una vivienda fuera de ordenación pero que es legal rehabilitar, y no llegamos a hablar de distribuciones.

Hubo un tercer arquitecto, el que hizo el proyecto de rehabilitación original hace unos 10 años (sólo se hizo una pequeña parte, la rehabilitación de paredes y cambio de cubiertas) y los precios también van por el estilo. De hecho, palabras de uno de los dos que barajo ahora "los precios han bajado mucho". Yo, como dicen por ahí, lo considero efectivamente una inversión, aunque a mis padres les parezca una burrada pues consideran que la empresa constructora ya sabe construir y el arquitecto es solo papeleo. Yo no comparto esa visión para nada.
 

rosagq

Bronce
Es lo que hay, las putas cuatro rayas :mad:, con perdón, y el problema es que con el boceto que se les hace se van a ver a otros arquitectos y a regatear
Mmm... a mí nadie me ha hecho cuatro rayas. ¿Deberían? Lo que sí han mirado ambos es el proyecto antiguo, para saber de qué va la cosa, cuántos metros son (no son 120-130 construidos, sino unos 100 construidos, pero no creo que vaya la cosa de 20 metros).
 

rosagq

Bronce
Por añadir opciones, hay bancos que piden presupuesto en firme de contratista y hay bancos que ellos tasan (tú pagas) el proyecto
A mí hasta ahora los pocos que me financian rústico (esta es otra historia) se basan en el presupuesto del proyecto visado. ¿Qué quieres decir con que ellos tasan el proyecto? (que yo pago está más claro, jaja).
 
El primer problema ya lo has solventado, conseguir hipoteca sobre un fuera de ordenación, ¿se lo has dejado bien claro que es un edificio fuera de ordenación?

¿Qué banco te financiaría?

Un cliente ha hipotecado su casa para la reforma de otra vivienda fuera de ordenación.
 
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