Presupuesto de arquitecto por proyecto de casa de unos 90-100 m² (rosagq)

Dado que hacen de su capa un sayo, aquí algún banco especifica que el proyecto tiene que estar completo y algunos añaden el presupuesto de al menos un contratista. Si por pedir que no quede, como yo digo, no es fácil decirle a uno, olvídate de que te prestemos 100.000, con tus ingresos tu riesgo máximo va a esta en 80.000, por poner un ejemplo.

Ya te digo que a mi cliente la directora se lo dijo claro, pero ustedes no van a tener problema, es decir, que de un modo u otro obtendrían el dinero porque serán buenos clientes para el banco.
 

rosagq

Plata
He hablado con mi arquitecto, me ha dicho lo siguiente:

"Tu vivienda, como bien sabes, se encuentra en clave 51, donde es necesario tener 10.000 m² de parcela mínima para construir, por tanto, tu vivienda está fuera de ordenación en cuanto al plan general de ordenación urbana. No obstante, salió una disposición en la LOTUP que da amparo a todas las viviendas construidas con anterioridad al 1975, que es tu caso. Cuando se realiza una inscripción en el Registro de la Propiedad, sobre una declaración de obra nueva, el Registro notifica al ayuntamiento para que se postule al respecto de la situación urbanística de la vivienda. Una vez el ayuntamiento comunica que la vivienda se encuentra fuera de ordenación, se pone como nota marginal en la nota simple. Ahora bien, este ayuntamiento no contesta las notificaciones del Registro, y por tanto, rara vez se ven esas notas. Igualmente, yo no paro de ver hipotecas sobre viviendas fuera de ordenación, y posteriores al 1975, en zonas inundables donde nunca podrán obtener licencias de ocupación. La última que vi fue de Bankia. Así que es cuestión de encontrar al banco que menos pegas te ponga."

En fin, que por escrito yo por supuesto ni sueño con que me pongan que me darían el crédito, pero me dicen que elevan la consulta (que la hicieron en su día, pero lo vuelven a preguntar con esas palabras exactas) para asegurarse. ¿Eso me asegura algo? No, pero supongo que aumenta la probabilidad (sobre todo, porque si ya me dicen que no, no muevo nada).

Si me dicen que por esta zona es habitual (y es que aquí la mayoría de las casas están en esa situación, por lo que no me extraña) y los bancos me dicen que sí, pues me la tendré que jugar.

Lo que sí que me piden es el proyecto visado por el colegio de arquitectos, ¿eso se puede hacer solo con el básico?
 

lufegut

Titanio
Sí, el básico no es de visado obligatorio, pero se puede visar, si lo pagas. De hecho, pagando, el colegio te visa cualquier cosa tan feliz y contento.
 

rosagq

Plata
Sí, eso parece, por los comentarios que he leído en otros hilos también.

Me dice uno de los bancos que lo que les importa es que me den la licencia de primera ocupación, y esa sí que me la darían.

A todo esto, ¿existe algo llamado "licencia de segunda ocupación"?
 

rosagq

Plata
Por otra parte, ¿qué significa que una edificación esté consolidada? Me lo mencionan en otro banco: "Entendemos que si consigue una licencia de obra emitida por el ayuntamiento, se está admitiendo que aunque no esté dentro de ordenación, el ayuntamiento considera que es una edificación consolidada".

Se trata, recuerdo, de una vivienda situada en terreno rústico, que tiene luz pero no agua (pues no tiene licencia de primera ocupación, imprescindible para dar de alta el agua, pero que la tendría al término de la obra).

Edito: me informa el arquitecto de que mi vivienda está consolidada por antigüedad. Y de que hay una nueva modificación en la ley del suelo (por lo menos en esta comunidad) y ahora las infracciones no prescriben NUNCA.
 
¿Qué comunidad? Hay una ley del suelo por cada comunidad.
 
Por una sencilla razón, la prescripción de dicha infracción permite escriturar y registrar las viviendas, mucha gente no se para a leer lo que pone el Registro y la escritura o, incluso aunque lo lea, no lo entiende y debe comprender que esta comprando una vivienda que se construyo de modo ilegal, en la mayoría de los casos, por lo que no hubo técnicos, control de obra, geotécnico, etc.

Evidentemente, si nos remontamos a viviendas como la que tú recoges, nadie espera que lo tenga, pero el problema son las viviendas que se construyeron después del CTE, ilegales y que ya está prescrita la irregularidad y se pueden registrar e inscribir.

Antiguamente, estas casas se compraban y se vendían, sin papeles, con contratos privados, etc. y el que compraba sabía que estaba comprando algo que se ejecutó de modo ilegal, hoy en día, no se enteran, hasta que tienen que sacar hipoteca, esta mañana estuve en BBK Bank Cajasur y, efectivamente, me confirmaron lo que ya sabía de otras entidades, vivienda fuera de ordenación no se efectúan hipotecas de ningún tipo.

Por cierto, y aunque no sea el caso, conozco a quien le queda calculo que ahora unos 12 años de hipoteca y de la casa ya no queda ni un ladrillo, puesto que le metieron mano, cuidado con las compras raras.
 

rosagq

Plata
Ya. En mi caso la vivienda no se construyó de forma ilegal, sino que la ley cambió después de construida. He leído en otros hilos sobre gente que se planteaba comprar casas en esas situaciones y, viendo los problemas en que se iban a meter, desistieron. Yo, en todo caso, querría poner un toldo de esos de chapa (o lo que sea) para el coche y sé que no puedo... pero es algo en lo que no me va la vida si me lo hacen quitar. ¿Pillaron de oficio a ese que dices?

En cuanto a los bancos, en BSCH me dicen que si me van a dar la licencia de primera ocupación no habría problema, aunque después me ha dicho que lo iban a preguntar en hipotecario y me decían algo ya seguro 100% (no sé a quién habrían preguntado antes). En Ibercaja me han dicho algo parecido, que si me van a dar la licencia de obras y de primera ocupación después entienden que la casa está consolidada (el arquitecto me ha dicho que sí, por antigüedad).

En mi caso no es compra rara, sino terreno con casa vieja donado para que la acabe yo. Haría el proyecto con el arquitecto, pediría mi licencia de obras y después la de primera ocupación. La cuestión es asegurarme de que me financiarán (lo más que pueda, claro, pero si es que no, debo saberlo antes para no hacer nada) y entonces empezar a soltar pasta en aras de una futura financiación.

Muchísimas gracias por tu ayuda.
 
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