Presupuesto de reforma y ampliación de vivienda de dos plantas (SilviayGerard)

#1
Buenos días.

Somos lectores y seguidores de este foro desde hace aproximadamente un año, momento en el que decidimos cambiarnos de vivienda y comenzamos a buscar y recopilar información por Internet para nuestro nuevo proyecto de vida ;)

El caso es que después de mucho buscar y rebuscar al final nos hemos decidido y acabamos de firmar arras de una pequeña casa de pueblo apareada de unos 80 metros cuadrados distribuidos en 2 plantas (la típica vivienda rectangular alargada), la cual está cerrada desde hace unos 20 años y necesita de una reforma integral por lo que vamos a solicitar dos o tres presupuestos a diferentes arquitectos de la zona y nos gustaría conocer vuestra opinión experta en referencia al precio aproximado de lo que costaría reformar la vivienda así como qué incluye normalmente un proyecto y qué no estaría incluido.

La reforma interviene en la estructura de la vivienda, porque queremos quitar el tejado de tejas para dejar un tejado plano y así disponer algún día de una terraza (cuando nos recuperemos de la hipoteca...) y modificar la escalera actual de dos tramos situada en el centro de la vivienda para desplazarla a un lateral y que sea de un único tramo.

También queremos desplazar la pared de atrás de la casa 1 metro y 20 centímetros hacia atrás para ganar unos 10 metros cuadrados. Por último, también nos han recomendado echar en el suelo de la segunda planta un planché con varillas cogido a las paredes maestras laterales para reforzar la estructura general.

La fachada no se toca, salvo las carpinterías, pero por dentro hay que reformarlo casi todo, incluidas instalaciones de luz, agua y desagües.

Este sería el "plano" borrador que he preparado para que el arquitecto que me haga el presupuesto tenga una idea aproximada de lo que necesitamos:



Hemos pedido un informe técnico al ayuntamiento y en principio todo lo que deseamos modificar es posible realizarlo sin problemas.

¿A cuánto creéis que podría ascender este presupuesto?

¡Un saludo y gracias por adelantado a todos!

Silvia y Gerard.
 
#2
En planta baja sobra la escalera de caracol y en planta alzada falta la escalera, no concibo que la planta alzada tenga acceso por una escalera exterior y por un hueco en fachada a un dormitorio que debe ser atravesado para llegar a otro.

Si vas a hacer una reforma integral necesitas licencia y permiso de obra, busca un arquitecto.
 
#3
En planta baja sobra la escalera de caracol y en planta alzada falta la escalera, no concibo que la planta alzada tenga acceso por una escalera exterior y por un hueco en fachada a un dormitorio que debe ser atravesado para llegar a otro
La escalera de caracol sería para subir desde el patio hasta el terrado, no para subir a la planta alzada (si te fijas un poco, hay una escalera dentro de la vivienda que sube hasta el pequeño distribuidor de la segunda planta).

Si vas a hacer una reforma integral necesitas licencia y permiso de obra, busca un arquitecto
En mi mensaje ya he indicado que estoy buscando un arquitecto...
 
#4
La altura libre de la escalera debe ser como mínimo de 2,10 m. El rellano de la planta alzada te recomiendo que tenga como poco 1,20x0,90 m para ser funcional.

Esa reforma requiere ser estudiada, los condicionantes de ejecución y accesibilidad son importantes, conocer además los materiales, acabados, instalaciones, aislamiento, carpintería y tiempo o duración de la reforma es necesario para estimar el coste de la misma.

No resides en mi entorno, así que omito señalar coste alguno, no procede, puede ser erróneo y dar lugar a confusión. El presupuesto se estudia en proyecto.
 
#5
Calcula unos 1.000 euros por cada metro cuadrado construido de reforma. Eso sólo precio de la obra, y sigue subiendo, si te esperas un par de meses serán 1.100 o 1.200, la mano de obra está subiendo algo, pero lo que se ha disparado es el precio de los materiales.

A eso suma los cierres de parcela, aceras, honorarios técnicos, licencias, etc. Yo contaría con unos 1.400-1.500 en total. No tienes más que multiplicar.

El dibujo (no se puede llamar plano) ni lo comento, para no herir sensibilidades.
 

matatunos

Gran experto
#6
Ese baño en planta baja al que se accede desde el salón, tampoco está permitido.
 

lufegut

Gran maestro
#7
No SUELE estar permitido.
En varios municipios en los que trabajo, no tendría ningún problema.
Reinos de taifas dixit ;)
 

matatunos

Gran experto
#8
Ciertamente... las normas permiten cosas extrañas... yo no puedo tener una cocina con 246 de altura al techo, pero puedo tener un salón-escaleras-cocina-habitación todo diáfano, con un baño que da a la habitación.

En una reforma de ese calibre, lo más probable es que sea más barato tirarlo todo y empezar de cero, y seguro, seguro que los resultados van a ser ergonómicamente mejores... porque no podrás meter aislamientos contra la humedad por capilaridad bajo los tres muros que te van a quedar (según he entendido, básicamente es lo que quedará) y aislar el suelo interior del a casa... no sé tampoco hasta qué punto, porque por mucho que caves, en la cimentación de los muros vas a encontrar (o no) una zapata, que no puedes/debes tocar.

También es posible que si lo tiras todo, no puedas luego levantar nada, hay sitios que se puede rehabilitar una vivienda pero no tienen metros para construir desde la nada, aunque lo que quede de la vivienda sea un muro de fachada de un palmo de altura... si había vivienda, la había, y aunque la rehabilitación implique levantar el 99,9999% de la casa, es rehabilitación y no obra nueva.
 
#10
Calcula unos 1.000 euros por cada metro cuadrado construido de reforma. Eso sólo precio de la obra, y sigue subiendo, si te esperas un par de meses serán 1.100 o 1.200, la mano de obra está subiendo algo, pero lo que se ha disparado es el precio de los materiales
Hola @JoanLuis, creo que no me expliqué bien, lo que necesito es únicamente el precio del proyecto de obra, es decir, el trabajo del arquitecto o lo que serían sus honorarios por su trabajo más las tasas municipales (de constructor ya tengo uno de mucha mucha confianza).

El dibujo (no se puede llamar plano) ni lo comento, para no herir sensibilidades
Ya he comentado, @JoanLuis, que no es un plano, es un borrador que hice con una aplicación online para poder hacerme entender con el arquitecto sobre el proyecto de obra que debe realizar. Entiendo que para profesionales como vosotros el borrador que hice no llega ni a aprobado, pero entiende que no es mi profesión y nunca antes había hecho un borrador de plano... :giggle:
 
#11
En una reforma de ese calibre, lo más probable es que sea más barato tirarlo todo y empezar de cero, y seguro, seguro que los resultados van a ser ergonómicamente mejores... porque no podrás meter aislamientos contra la humedad por capilaridad bajo los tres muros que te van a quedar (según he entendido, básicamente es lo que quedará) y aislar el suelo interior del a casa... no sé tampoco hasta qué punto, porque por mucho que caves, en la cimentación de los muros vas a encontrar (o no) una zapata, que no puedes/debes tocar
Hola @matatunos.

Según nos ha comentado el constructor, la casita, a pesar de haberse construido en 1950, está muy bien de estructura, con unas vigas de madera muy bien conservadas y con unas paredes de 40 cm muy sólidas (sin ninguna humedad en planta baja visible).

Hemos valorado lo que comentas de empezar de cero, pero nos ha recomendado que no saldría más barato, nos recomienda rehabilitación porque saldrá mucho más barato. La normativa nos permite 7,55 metros de altura y hasta 9 metros de profundidad, motivo por el que hemos decidido desplazar la pared de atrás de la casa 1 metro y 20 centímetros hacia atrás, ya que ahora sólo tiene construidos 7 metros con 80 centímetros.
 
#12
Agradezco vuestros comentarios, pero ninguno ha podido facilitarme todavía un precio orientativo de lo que costaría el proyecto de obra de una rehabilitación como la que os comento, y reitero que sólo necesito presupuesto del arquitecto más las tasas, ya que la obra tengo claro quien la realizará.

Espero que alguien pueda echarme un cable...

Gracias de nuevo.
 

matatunos

Gran experto
#13
Pues por mi experiencia personal, en el proyecto del arquitecto saldrá un precio, que se llama PEM, presupuesto de ejecución material, ese PEM lo engordas un 20 o 30% y le sumas todas las tasas.

Mi casa era algo así, planta baja + 1, con suelo de tierra y paredes de piedra, con una pared de bloques al fondo (que he tirado, pero en mi caso para meterla más adentro y hacer un porche), he cerrado el hueco existente de la escalera para colocarla en otro sitio, y aun tengo que hacer todo el piso de arriba, que incluye cambiar el tejado entero, en mi caso, para dejarlo a dos aguas pero a un poco más de altura y cubriendo toda la planta de la casa (quiero techar la terraza), todo sobre una planta de solar de 90 m² (al final quedaran unos 140 útiles), entre la compra y las sucesivas fases de reforma acabare gastándome casi los 1.000 €/m² haciendo yo muchas cosas.
 
#14
Me permito explicarte el trabajo de un arquitecto (y no soy arquitecto):
Irá a ver la propiedad, levantará planos a escala, inspeccionará todo el edificio desde su formación y experiencia. Ten en cuenta que el arquitecto es uno de los 2 únicos profesionales con atribución legal para hacer esa inspección (el otro es el aparejador).
Se reunirá con vosotros las veces que haga falta, para dar forma a vuestro sueño. A partir de ese croquis tuyo lo desarrollará, te dirá qué se puede hacer y qué no, te dirá qué permite el ayuntamiento y qué no, te dirá qué soluciones son más económicas, cobrando lo mismo elijas lo que elijas.
Hará el proyecto y con ese proyecto los constructores te podrán ofertar la obra, no antes. Junto al aparejador hará la dirección de obra, comprobando que todo se hace correctamente, garantizando que no malgastáis vuestro dinero y que no os estafan.
Y lo que cuesta todo esto es el 10% de lo que te va a cobrar el constructor.

Pero si tu persona de confianza es el constructor, dile a él que te busque un arquitecto, seguro que tiene alguno barato y que no dé problemas.

Fíjate que para invertir un 10% pides opinión en un foro de profesionales y, espero, pedirás varias ofertas técnicas y económicas. Pero para la inversión del 90% (o más), ¿has pedido opinión a clientes? ¿has pedido ofertas?

No quiero desanimarte, pero es que esta situación la hemos vivido tantas veces que sabemos que es comprar muchos boletos para la rifa del desastre. Busca en el foro gente que tomó la misma decisión y los problemas que han tenido
 
#16
Hola, @Juan F. Bautista.

El constructor lo tengo claro, porque es un conocido de la familia desde hace años y realizó la reforma integral a mi cuñada y quedamos muy contentos, además de otros diferentes trabajos en mi casa, y sí, confío en él, además, he visto otras obras terminadas y también conozco a algunos clientes que son vecinos del barrio y, aunque no puedo asegurar que todo vaya a ir bien con él, creo que se merece mi confianza.

Sin embargo, de arquitectos tiene varios que son los que le dan los trabajos, pero no conozco a ninguno y el propio constructor me ha comentado que no le importa trabajar con un arquitecto nuevo porque puede que desde entonces le dé más trabajos...

Gracias @Juan F. Bautista por todas tus explicaciones y por tu ayuda.

Sigo esperando de algún arquitecto que pueda facilitarme un presupuesto aproximado del coste de los honorarios que incluya el proyecto básico y de ejecución para obtener la licencia de obras, así como la gestión de la documentación ante la administración local para conseguir la cédula de habitabilidad.

Un saludo a todos y a todas.
 
#17
Sin concretar mucho, un presupuesto del coste de los honorarios del proyecto básico y de ejecución, puede oscilar entre los 4.000 y los 20.000 euros, depende de muchas cosas, pero como coste aproximado te puede servir.
 
#18
Las tarifas del arquitecto serán las que te dé el arquitecto :) Lo siento, mucho más es difícil concretar, y yo, desde luego, no te voy a dar un precio ni en público ni en privado (pero sobre todo en público), entre otras razones porque no trabajo en la zona.
 
#20
Pues depende de cuántas horas quieres que dediquen al proyecto. Imagínate que el arquitecto factura lo mismo por hora que tú y haz la cuenta de cuántas horas dedicarías tú por 4.000 €.
 
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