Presupuesto para cerrar terraza

#1
Buenos días, nos hemos comprado una vivienda unifamiliar en Jerez de la Frontera, de 2 plantas; la planta de arriba consta de recibidor, 2 dormitorios, 1 baño, y 1 terraza (solarium) a la cual se accede desde el recibidor de aproximadamente 25 metros cuadrados, nuestra intención es cerrarla para hacer otra habitación.

Hemos solicitado presupuestos, y sin entender nada nos parece desorvitado y desproporcionado: nos dicen que contemos que como mínimo nos costara 600 euros metro cuadrado, independientemente del material utilizado a partir de ese precio lo que queramos, no entiendo nada, de que se componen los 600 euros, nos han llegado a pasar presupuesto por 33.000 euros, eso si lo hacemos solicitando los permisos oportunos, arquitecto, proyecto, etc, se que la pregunta es dificil pero alguien podria decirme si las cantidades que nos dan estan dentro de lo normal, o por el contrario nos quieren tomar el pelo.

Nuestra ídea es que tuviera azotea en lugar de teja, y así eliminamos la colocación de tejas que según nos dicen encarece la obra; colocariamos 2 ventanas y paredes como las del resto de la casa, es decir ladrillo y todo el tema de aislamiento que lleva. La terraza cuenta con un muro de 1.30, lo cual digo yo que ya facilitará la obra.

Agradecería que algún experto pudiera ayudarnos porque la verdad es que estamos un poco desesperados.
 
#2
Sobre precios, aunque hay mucho escrito, todo es relativo.

600 euros por m2, en "reforma", no parece que sea una tomadura de pelo (hombre, tal vez un poco caro si sea, al menos en Madrid). Más concretamente habría que ver el mercado en la zona, las condiciones para ejecutar la obra (en estos aspectos no te puedo ayudar ;) ) y las calidades contempladas.

Aún así, como bien has escrito, te hará falta un técnico. Lo más normal es que pidais varios presupuestos y que, con ayuda de dicho profesional, los compareis.

Un saludo.
 
#3
Beagleeee que vives en jerez de la fra. lugar famoso por donde las ampliaciones ilegales las demuelen aunque sean a cabezazos.

En primer lugar yo me enteraria si se puede ampliar legalmente, porque me imagino que va a ser que no y ya sabes, se le tiro a Bertin la ampliacion ilegal pues imagina lo que puede llegar a pasar con la tuya si lo fuera.

600 €/m² no es ninguna locura en esta zona, yo estoy a unos 100km tuyos en el campo de gibraltar y aqui saldría probablemente incluso algo mas de eso 600 €/m².
 
#5
La reforma la hago de forma legal, ya se que es algo inaudito por la zona en la que vivo, yo no soy de aquí, me comentais que 600 euros metro cuadrado no es una exageración, en Madrid, claro, pero si ese es un precio razonable para Madrid, por una sencilla regla de tres, y comparando los precios de la vivienda en las dos zonas, me tendria que costar menos de la mitad, Jerez sigue siendo de los municipios más baratos de Cádiz.
Yo soy de Madrid, y tanto por familiares como por amigos, tengo una referencia en precios, y os dire que cuando digo los presupuestos que me han dado por aquí se escandalizan.
Agradeceria seguir recibiendo respuestas a mi mail inicial comentandome más sobre el tema, gracias.
 
#6
BEAGLE ha dicho:
La reforma la hago de forma legal, ya se que es algo inaudito por la zona en la que vivo, yo no soy de aquí, me comentais que 600 euros metro cuadrado no es una exageración, en Madrid, claro, pero si ese es un precio razonable para Madrid, por una sencilla regla de tres, y comparando los precios de la vivienda en las dos zonas, me tendria que costar menos de la mitad, Jerez sigue siendo de los municipios más baratos de Cádiz.
Creo que esa regla de tres que aplicas no es correcta. Tanto es así, que en otros mensajes donde se había hablado del precio por m2 construido, se veia que Madrid no era de los sitios más caros (hay mucha oferta). Lo que encarece el precio de la vivienda no es la construcción (que también) si no el suelo. Seguramente otros compañeros del foro de la zona Sur, te podrán comentar algo sobre los precios de reforma que te han dado.

Saludos.
 
#7
EL_INUTIL tiene mucha razón y visto cómo está el tema por la zona, comprueba la ocupación y la edificabilidad en tu ayuntamiento y haz que el técnico te firme que cumple la ordenanza de aplicación (edificabilidad, tipología, materiales, condicones estéticas y de forma etc) para cubrirte en salud.
 
#8
Jerez sigue siendo de los municipios más baratos de Cádiz.
Efectivamente, por la sencilla razon de que el costo del suelo es mas barato que en el resto de la provincia, no hay mas razon, pero la construccion en la provincia de Cadiz es bastante cara porque tenemos demasiados inconvenientes.

Malos canales de distribucion.
Pocos distribuidores de un mismo producto (hay muchos que solo esta en Sevilla).

Te puedo poner como ejemplo BEAGLE que comparados tres presupuestos recientes, muy recientes, de tres chalets en tres zonas distintas de españa el orden de menor a mayor precio fue Madrid, Huelva, Cádiz.

Porque madrid es mas barata curiosamente, porque hay muchas mas competencia, aqui si quieres un coche de una determinada marca, pues tendras que ir a un concesionario, por poner un ejemplo Volkswagen solo hay dos en toda la provincia, Jerez y Cádiz (el de los barrios pertenece al de Cadiz), cada uno pondra su margen comercial, sin embargo puedes encontrar el mismo coche mas barato en Madrid, porque hay muchos concesionarios y cada uno aplica su margen comercial segun le convenga.

En cuanto a la legalidad, de verdad, espero que hayas consultado en el ayuntamiento, porque es raro que hayas comprado una unifamiliar y el promotor haya dejado metros sin construir. En muchos años que llevo en este mundillo NUNCA he visto dejar edificabilidad en unifamiliares, en bloques..... Solo en chalets en cierta zona he visto dejar edificabilidad por que claro es dificil vender un chalet con 1.200m² construidos y aun asi se hacen y se venden.
 
#9
Todo el tema de permisos esta preguntado, tengo una edificabilidad sin consumir de 75 metros cuadrados, puedo cerrar el solarium sin ningún problema, incluso puedo cerrar el porche, hacer garaje y cerrar tenderedo, que si sumo todo alcanza esa edificabilidad mas, menos, el tema del cerramiento lo he hablado con el propio arquitecto de la casa, y es el que me ha dicho que por menos de 600 euros metro me vaya olvidando, con un plazo de ejecución de unos 2 meses, la verdad es que con lo que me decis no me animais en absoluto, porque con todo lo que tengo que hacer en la casa, la reforma se me dispara, he estado mirando sistemas de cerramientos alternativos al ladrillo, y que por supuesto reducen el tiempo de obra, pero es que el arquitecto me dice que no me puede hacer presupuesto, que hay que ponerse en marcha, solicitar permisos a urbanismo, y que el coste ya se ira viendo según vayamos ejecutando la obra en función de los materiales que vayamos utilizando, etc, etc, me tendría que hacer un presupuesto antes de empezar verdad?, os que por esta zona las cosas funcionan así?, y si comienzo la obra y en un momento determinado veo que no llego con el dinero que hago?, la paro, me esta costando mucho llegar a un entendimiento con el tema de la construcción con todo aquel que hablo por aquí, de verdad que no creia que era tan complicado este tema.
 
#10
Sobre lo raro de la edificabilidad en unifamiliares, a lo que yo he comprado lo definen como unifamiliar, es un chalet independiente, no es adosado, ni pareado, dentro de una promoción de 20 viviendas, con zona de paso común.
 
#11
Estupendo Beagle, me refiero a que tengas la edificabilidad y sea legal tu ampliacion.

El coste de la obra si se puede estimar bastante decentemente a nada que el arquitecto tenga experiencia en la zona, no quiere decir que sea exacto, porque eso no existe, pero muy aproximado solo con los m² y las calidades que decidas introducir, tiene que saber mas o menos de cuanto estamos hablando. Yo desde luego asi sin ser un gran conocedor de la obra te diría que sin cuartos humedos (baños) y calidades mas que decentes debe rondarte los 600€/m² + IVA, ten en cuenta tambien que son 25m², es decir "un chapu" por lo que suelen salir caros, a mi particularmente ya me gustaria que por aqui las viviendas estuviera a ese precio el m², para que te hagas una idea de referencia, 16VPO+Locales+Garajes, una obra grandecita ya casi nos sobrepasa ese precio m², y estamos hablando de VPO a las que tenemos claro que se le pierde dinero pero son municipales.

Yo cuando me preguntan aqui por un chalet "normalito" el precio de construccion son 1.000€/m² sin incluir vallas, ni piscinas ni esas cosas, si tiene calidades extras 1.200€/m² y la verdad me equivoco muy poquito.
 
#12
Tengo la edificabilidad, y es legal la ampliación, en eso no hay problemas, bueno solamente que aquí el ayuntamiento tarda un siglo en darte los permisos, pero si puedo realizar la obra, el cerramiento consiste solamente en poner tejado, paredes y 2 ventanas, no hay baño, ni ningu tabique que levantar dentro ni lleva nada de especial, bueno dentro de lo que yo entiendo por especial, estamos mirando todo tipo de cerramientos, que opinas de los paneles sandwiches, crees que son una buena opción, me imagino que el material será más caro que el ladrillo, pero los tiempos de ejecución son menores, abarata eso el coste total de la obra?.
Lo que más desconcertada me tiene es que cuando hablais de precio x metro, a que os estais refiriendo, que me incluye a mi en los 600 euros, se va todo en mano de obra, no es lo mismo 1 m de obra con ladrillos, etc, es decir lo tradicional, que 1 m de paneles u otro elemento similar, que es lo que se incluye en el precio, el arquitecto de la obra me tiene loca, dice que primero diseñemos el proyecto, que luego nos ponemos en marcha y ya se va fijando el presupuesto, no debería darme un presupuesto antes de decidir nada?.
 
#13
Beagle tu obra no es tan simple como piensas .
el cerramiento consiste solamente
, para empezar necesitas una estructura para techar la terraza, puesto que supongo que no esta techada, por lo que tendras que hacer la estructura para soportar dicho techo, eso no son simples paredes.

Lo que dices que tienes levantado de 1m, a lo mejor hay que quitarlo, el suelo que tengas habra que levantarlo, y asi poco a poco.... al final no es tan simple como parecen las "obritas".

El presupuesto de obra se hace cuando se tiene el proyecto definido, y este aun asi será estimado, puesto que los precios los pondran los contratistas, depende quien contrates asi sera el presupuesto final. Otra cosa es que te de lo que yo llamo un norte, es decir, si vienes a construirte un chalet y me dices me quiero gastar 15.000.000ptas, yo amablemente te invito a un cafe y te dare el disgusto de que o doblas esa cantidad o no podemos ni empezar a trabajar.

¿Cuanto te pensabas gastar? Porque si pensabas que esa obra (incluido licencia y proyecto y todas esas cosas) si son hablando en pesetas entre 1 y 2 millones, olvidate no creo que solo cerrar la terraza "en condiciones" te baje de los 20.000-25.000. Ahora si consigues un chapucerillo quien sabe.

Por cierto cuando hablamos precio m² se entiende que incluye toda la construccion, excluyendo impuestos, honorarios, licencias, etc... y siempre hablando para construccion tradicional, de esas cosas de panel sandwich y otros sistemas yo me olvidaría, en el fondo no salen mas baratos, puesto que es mas caro el material y sobre todo el panel sandwich te puedes cocer en verano y helar en invierno.

Bueno paisana "adoptada", creo que ya deberias empezar a tenerlo claro con todas estas explicaciones.
 
#14
Te agrdezco mucho toda la información que me has dado, la verdad es que lo que tengo claro es que la ignorancia es muy atrevida, y para los que no tenemos ni idea de estos temas todo nos parece sencillo, por lo menos me has quitado la sensación de tomadura de pelo que tenia, en fin le comentaremos al arquitecto de las opciones que nos dio la que queremos, porque el nos comento cerrarla haciendo coincidir con las vigas de estructura (no se si exactamente este es el concepto), es decir nos planteo romper y llegar hasta vigas ampliando la terraza en 20 metros más que seguro que quedaria estupendo pero a 600 euros metro va a ser que no, la otra opción era cerrar tal y como esta, pero haciendo la estructura más fina, que pesara menos, ya que según el no se puede cargar demasiado, con la opción de azotea no transitable, o teja, que visto lo visto, optaremos por azotea que será más barata y más rapida de hacer, vamos digo yo, y luego que nos de el susto, por cierto el nos cobra un 10% del coste de la obra, son unos honorarios aceptados, en otro presupuesto que pedi, y me dieron la friolera de 30.000 euros sin IVA, los homorarios del arquitecto eran de unos 800 euros no recuerdo el pico, como puede ser que haya tanta diferencia??????
 
#15
Techar terraza con aluminio

hola me gustaria saber si legalmente se puede techar una terraza utilizando unicamente aluminio y cristal, la terraza es la de un primer piso siendo un edificio de 3 plantas, me han comentado que urbanismo no deja poner ni un solo bloque pero esto del aluminio pos no lo se, gracias.
 

jcidon

Moderador
Miembro del personal
#16
Las ordenanzas de cada municipio son distintas, debes ir a tu ayuntamiento y preguntar, pues tu comunidad de vecinos te podría denunciar.

No obstante, lo de techar terrazas es un poco-bastante feo, destrozas la fachada del edificio. Tampoco vas a ganar mucho espacio y te quedas sin el placer de disfrutar de los porrones de cerveza con gaseosa las calurosas tardes de verano, ¿no crees? ;)
 
#17
Estimado foferni, tienes muchas posibilidades de que el propietario del piso superior te reclame.

Haz caso a jcidon y pregunta en tu ayuntamiento.

Saludos.
 
#18
y lo mas importante habla con los vecinos, porque aunque te deje el ayuntamiento, si la mayoria de los vecinos no quieren, no lo vas a poder poner, ya que las terrazas no suelen estar en propiedad sino en uso y disfrute. Suerte.
 
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