Problema con licencia de obras

Greg58

Oro
Voy a exponeros un problema que tengo con una licencia de obras, para ver si podéis aconsejarme para rebatir el reparo que me ha puesto el Ayuntamiento a un proyecto, que consiste en rehabilitar y ampliar una vivienda entre medianeras. para ello pongo un plano aproximado del emplazamiento y de las parcelas colindantes que son las que provocan el reparo:

El proyecto como os he comentado consiste en rehabilitar una vivienda existente en la parcela B de 7,50 m de fachada por 7,00 m de profundidad (p. baja+2 p. altas) ampliándola con la parcela A en la que se derriba una edificación de 1 planta existente y se construyen p. baja + 2 plantas altas que se anexan a la vivienda ubicada en B, conformando una única vivienda, que por supuesto no saca luces a la parte de atrás ya que recae a otra propiedad que es la parcela D que se compone de la D1 (suelo no urbanizable y la D2 suelo urbano, la línea que separa la D1 y D2 es precisamente la profundidad edificable total de esa pastilla, donde hay además de las viviendas que se intervienen, cinco viviendas más (1, 2, 3, 4, 5 y C).
La parcela D (D1+D2), es una única parcela cuyo propietario es el mismo que la vivienda situada en C y por esta accede a la parcela interior, pero son dos parcelas catastrales distintas aunque no estoy seguro si lo son también registralmente
Esa zona no tiene ningún tipo de delimitación, esta totalmente a pelo, con unas viviendas que están construidas todas ellas más de cincuenta años.
El Ayuntamiento pone el siguiente reparo:

“Para poder obtener licencia el propietario de la parcela situada en la parte posterior (es decir parcela (D1+D2), deberá renunciar al aprovechamiento urbanístico que presenta su parcela, mediante instrumento público y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad para que la renuncia surta efectos frente a terceros”.

Ello en base a un informe del Arquitecto Municipal que dice:

“Desde el punto de vista urbanístico es necesaria una regularización de linderos que permita la posibilidad de materializar a los diferentes titulares el aprovechamiento urbanístico que las NNSS le otorga. A este respecto la legislación autonómica urbanística contempla procedimiento para su consecución bien de forma voluntaria, mediante la correspondiente parcelación o renuncia a aprovechamiento o forzosa mediante el correspondiente programa de Desarrollo de Actuación Aislada (Art 146.1.b) de la Ley Urbanística Valenciana”.

El problema sólo lo ponen a la edificación de nueva planta (parcela A), pues la de la parcela B es una rehabilitación y dicen que esa no es problema.
Conocido el reparo, plantee al promotor la adquisición de la parte de parcela D2 que colinda con la parcela A (con ello se subsanaria el problema), pero no quieren vender.
Sin embargo conseguimos que nos hiciera un escrito dirigido al ayuntamiento, en la que nos autoriza a edificar, dicho escrito es el siguiente:

“Que soy propietario de la parcela catastral nº -----, colindante en su linde Norte, con las parcelas sobre las que se solicita la citada licencia de obras es decir, las número ----- y -----
En estas dos parcelas se va a demoler la primera edificándose de nueva planta y en la segunda se va a rehabilitar la edificación existente, ambas edificaciones destinadas a una única vivienda unifamiliar entre medianeras.
Que conociendo la situación urbanística de mi parcela, situada parte en suelo urbano y parte en suelo no urbanizable, autorizo la edificación de las dos parcelas citadas colindantes a la mía.”

El técnico municipal dice que este escrito no es suficiente, que además de la autorización debe renunciar a su derecho de edificación, ya que el propietario o sus herederos podría reclamar al ayuntamiento el aprovechamiento de esa parcela interior o reclamar por el hecho de que se haga la edificación que el propietario actual autoriza con su escrito.

Opino que el propietario colindante no tiene el por que renunciar ya que puede patrimonializar su aprovechamiento, por otras vias, como puede ser la adquisición de alguna de las viviendas colindantes a las que autoriza a edificar o bien anexando la construcción a su propia vivienda que recae a calle.

¿Qué opinais de todo esto, veis alguna posibilidad de rebatir, o no existe alternativa a lo que expone el técnico municipal?
Un saludo.
 

Greg58

Oro
:confused::confused::confused: La pregunta es por que intento poder rebatir el posicionamiento (si ello es posible) del tecnico municpal y no lo tengo muy claro.:confused::confused::confused:
 
Sólo bromeaba porque aunque se entiende el caso, al menos a mi me parece muy complicado de resolver. Mientras llegan opiniones expertas te comento las dos posibles soluciones que se me han ocurrido:

.- Comentas que la parcela A tiene una edificación, no podrías sacarle provecho a esta circunstancia?

.- Reparcelación: Si juntáis A+B+la parte de D que linda con A y B, y se parten en dos parcelas con fachada a calle y parte posterior, creo que sería una buena oferta para el propietario de D, además de no restar posibilidades de edificación a D que posteriormente fueran reclamables.

Saludos y suerte
 

Greg58

Oro
No se si me admitirian sobreelevar la edificación existente, para el promotor y para mi sería una buena solución, pondriamos una estructura nueva por dentro de la planta baja que hay construida y asunto resuelto.
La segunda solución que apuntas está bien, pero ampliar la vivienda en B por detras tiene muy mala solución.
 

paules

Diamante
Parece ser que el problema reside en la parcela A al tener que derruirse la construcción existente para levantar la nueva casa, ¿ acaso debe retranquearse con respecto a la finca D1 ?, pregunto porque siendo no urbanizable ese suelo, aún adquiriéndolo, no sería edificable.

Me llama la atención el escrito que ha dirigido al ayuntamiento el colindante “ autorizando “ la edificación en las parcelas de tu cliente, quién concede la licencia es el ayuntamiento conforme a las NNSS, no él. Por lo tanto ese papel podría ser papel mojado en un momento determinado.

En cualquier caso, si no quiere vender o no se puede segregar, que podría ser otro problema, sí podrá ceder en sus derechos gratuitamente o mediante contraprestación económica, en beneficio de tu cliente, siendo conveniente su inscripción en el registro.

En ese supuesto, ante una hipotética reclasificación de la parcela D1 en urbanizable, el retranqueo lo soportaría esa parcela y nada podría exigir a tu cliente, como tampoco solicitar al ayuntamiento, si llegara a desarrollarse, otro aprovechamiento que el uso permitido en la zona de retranqueo.

Entiendo que el técnico municipal no quiera tener problemas.
 

Greg58

Oro
Agradezco mucho tu aportación @paules.

Parece ser que el problema reside en la parcela A al tener que derruirse la construcción existente para levantar la nueva casa, ¿ acaso debe retranquearse con respecto a la finca D1 ?, pregunto porque siendo no urbanizable ese suelo, aún adquiriéndolo, no sería edificable
La edificación en A (que tiene mas de 50 años), no se tiene que retranquear ya que no saca luces, ahí esta construido en la actualidad con una medianera ciega, la parcela D1 es suelo urbano y la D2 no urbanizable (me colé en mi exposicion inicial).
El problema radica en que para edificar esa parcela D1, que actualmente es un jardín, tiene que tener salida necesariamente a calle, el propietario de esa parcela tiene una vivienda (la C) que le recae a calle por la que accede a la D, pero son fincas independientes.

Me llama la atención el escrito que ha dirigido al ayuntamiento el colindante “ autorizando “ la edificación en las parcelas de tu cliente, quién concede la licencia es el ayuntamiento conforme a las NNSS, no él. Por lo tanto ese papel podría ser papel mojado en un momento determinado
El escrito se presenta al ayuntamiento precisamente para poder solventar el problema de que nuestra parcela se vea afectada por esa parcela urbana "interior" que no tiene salida a calle, por supuesto la licencia la tiene que conceder el Ayuntamiento, y al final del escrito dice:
"Por todo ello se solicita la concesión de la licencia de obras del expediente citado".
Con ello opino que el propietario de "D" nos exime de su derecho de salir a calle por nuestras viviendas, pero no lo hace extensivo a las otras seis viviendas incluida la suya, por lo que el ayuntamiento no le puede exigir que renuncie a su derecho de poder patrimonializar su edifcabilidad con esa otras alternativas.

En cualquier caso, si no quiere vender o no se puede segregar, que podría ser otro problema, sí podrá ceder en sus derechos gratuitamente o mediante contraprestación económica, en beneficio de tu cliente, siendo conveniente su inscripción en el registro
Creo que con la autorización y sin perder sus derechos podría quedar resuelto el problema, ya que ahora no puede edificar a traves de nuestra edificación actual y una vez realizado la edificación futura tampoco. Pero si puede hacerlo a traves de las propiedades colindantes o incluso en la nuestra propia cuando se quede obsoleta la edificación que realizamos.

Un cordial saludo.
 

bloks

Plata
A lo mejor es un poco tarde pero bueno te comento
Yo creo que la parcela trasera a la tuya no puede ser suelo urbano, como mucho será urbano no consolidado porque no tiene acceso pavimentado ni servicios de ninguna clase, así que el dueño tendrá que buscarse la vida. O si es urbano lo que existe es un error en el planeamiento que tendrá que resolver su dueño.
Si tu suelo es urbano tienes unos derechos que rigen por una ordenanza que tienes que cumplir y no pueden exigirte más allá de eso porque tú no pretendes hacer planeamiento, sólo vas a ejercer un derecho de construcción a través de una solicitud licencia y si cumples te la tienen que dar.
Lo que no puede hacer de ninguna manera el municipal es meterse en temas de propiedad y arrearle a tu cliente una servidumbre de paso en tu finca por el artículo 33.
De todas maneras si se ponen muy burros plantea un proyecto conservando los parámetros urbanísticos de volúmen y edificabilidad de la vivienda que pretendes derruir, si no recuerdo mal, el reglamento de planeamiento te lo permite.
 
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