Problemas al vivir en unidad de ejecución sin desarrollar

Hola a todos, soy nueva en este tema de urbanismo y no se si planteo mi porblema en el sitio adecuado pero necesito ayuda :$
Vivo en una casa construida hace 20 años, en ese tiempo se intentó urbanizar pero no se terminó, la obra de la casa continúó y ahi vivo ahora en medio de una unidad de ejecución sin desarollar.
He intentado ampliar mi casa, pero claro sin éxito debido a que no tengo las calles hechas y parte del tereno a desarrollar es mio.
El Ayuntamiento no me da licencia para ampliar mi casa hasta que no urbanice y la única facilidad que recibo por su parte es de hacer la urbanización por fases.
Me gustaría que alguién pudiera informarme y aclararme algunas dudas:
Si mi casa es antigua ¿por que ahora no puedo ampliarla si ya estaba hecha de antes, no es una obra nueva?
El terreno a desarrollar tiene una extensión de 14000 m2 y me pide el ayuntamiento que para poder ampliar mi casa al menos tengo que presentar el proyecto de urbanización completo aunque despues desarrolle solo la parte que rodea mi casa.
No tengo ni idea de lo que me puede costar un proyecto asi, ¿podrias orientarme en precios?
Si el PAU que presento se aprueba, ¿cuanto tiempo tengo para ejecutarlo, y si no lo ejecuto por falta de solvencia económica o no ponerme deacuerdo con ningun constructor que pasaría?

Agradezco muchísimo vuestras respuestas porque estoy muy preocuapada con el tema

Saludos
 

vorpal

VIP
Hola a todos, soy nueva en este tema de urbanismo y no se si planteo mi porblema en el sitio adecuado pero necesito ayuda :$
Vivo en una casa construida hace 20 años, en ese tiempo se intentó urbanizar pero no se terminó, la obra de la casa continúó y ahi vivo ahora en medio de una unidad de ejecución sin desarollar.
He intentado ampliar mi casa, pero claro sin éxito debido a que no tengo las calles hechas y parte del tereno a desarrollar es mio.
El Ayuntamiento no me da licencia para ampliar mi casa hasta que no urbanice y la única facilidad que recibo por su parte es de hacer la urbanización por fases.
Me gustaría que alguién pudiera informarme y aclararme algunas dudas:
Si mi casa es antigua ¿por que ahora no puedo ampliarla si ya estaba hecha de antes, no es una obra nueva?
El terreno a desarrollar tiene una extensión de 14000 m2 y me pide el ayuntamiento que para poder ampliar mi casa al menos tengo que presentar el proyecto de urbanización completo aunque despues desarrolle solo la parte que rodea mi casa.
No tengo ni idea de lo que me puede costar un proyecto asi, ¿podrias orientarme en precios?
Si el PAU que presento se aprueba, ¿cuanto tiempo tengo para ejecutarlo, y si no lo ejecuto por falta de solvencia económica o no ponerme deacuerdo con ningun constructor que pasaría?

Agradezco muchísimo vuestras respuestas porque estoy muy preocuapada con el tema

Saludos

Es un tema complejo, y aparentemente no se han hecho las cosas como debieran.
El Reglamento de Gestión Urbanística vigente hace 20 años (RD 3288/1978), preveía la posibilidad e ejecutar simultáneamente las obras de edificación y urbanización:

Artículo 41.
1. En el suelo urbano los propietarios de terrenos incluidos en polígonos o unidades de actuación podrán, asimismo, solicitar licencia de edificación antes de que adquieran la condición de solar, siempre que concurran los siguientes requisitos:
a) Que hubiese ganado firmeza, en vía administrativa, el acto de aprobación del proyecto de reparcelación o de compensación, si uno u otro fuesen necesarios para la distribución de beneficios y cargas del Plan.
b) Que por el estado de realización de las obras de urbanización, la Administración considere previsible que a la terminación de la edificación la parcela de que se trate contará con todos los servicios necesarios para tener la condición de solar.
c) Que en el escrito de solicitud de licencia se comprometa a no utilizar la construcción hasta tanto no esté concluida la obra de urbanización y a establecer tal condición en las cesiones de derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.
2. No se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada totalmente la urbanización que afecte a dichos edificios y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua y energía eléctrica y las redes de alcantarillado.
3. Serán de aplicación las previsiones establecidas en el número 3 del artículo anterior.

Por lo que dices, no se ha terminado la urbanización de tu ámbito de gestión (sector, polígono o unidad de ejecución), sin embargo has podido "ocupar" tu casa.
Habría que ver en qué términos te fue concedida la licencia urbanística (si había condiciones), si tienes licencia de primera ocupación, si ha habido modificaciones posteriores de planeamiento que han dejado tu casa en alguna situación de "disconformidad" con el planeamiento...

Saludos.
 
Efectivamente,como me dices Vorpal , se hizo todo mas o menos a la vez, o sea que la licencia se dió con esa condición podríamos decir pero al final no pudo llevarse a cabo.
Supongo que eso es lo que ahora utiliza el Ayuntamiento para justificar el tener que desarrollarlo yo.
Podrías orientarme de como podría hacerlo y ¿cual sería el coste aproximado de urbanizar parte de ese proyecto?, tampoco sé que parte minima podría ser una fase, no se si va por porentaje según la extensión...
Si hiciera el proyecto de la urbanización y fuera aprobado, que me han comentado que sería rápido, ¿de cuanto tiempo dispondría para ejecutarlo?, y si no pusiera hacerlo económicamente que pasaría? a mi me darían mi licencia para ampliar mi casa solo con presentar el proyecto, y yo puedo tardar en poder realizar esa urbanización.
También necesito saber el coste de un proyecto de esas características

Muchas gracias de antemano
 

vorpal

VIP
El coste de las obras y del proyecto depende del ámbito. Es imposible aventurar
Lo mejor es que te pongas en contacto con alguien de tu zona. Yo te puedo asesorar para Huesca y provincia, pero no para otros sitios, aunque si el importe lo merece igual me desplazo :D.

Saludos.
 

fresno

Novel
Para una respuesta concreta precisamos más datos (composición de la propiedad en la actuación ¿eres propietaria única?), normativa (PGOU) aplicable, etc.

En el PGOU indicará las cargas de urbanización y los derechos (aprovechamiento que te corresponderá como propietaria), el sistema de actuación, etc.

En Galicia puedo orientarte. Como dice vorpal si es fuera depende del precio ja, ja, ja
 
Muchas gracias a los dos por vuestras respuestas, de lo que me preguntáis ni idea, me pondré en contacto con alguién de mi zona que es Toledo, no creo que la cantidad interese tanto como para desplazarse o eso espero, jajaja
Otra duda que me surge es, si realizo el proyecto y después no me consigo poner deacuerdo con ningún promotor y yo no puedo ejecutarlo que pasaría? ¿sabéis de cuanto tiempo dispongo para ejecutar el PAU ya aprobado?

Saludos
 

fresno

Novel
Si realizas el proyecto tienes dos grandes beneficios:
1º.- económico, se generarán plusvalías urbanísticas (depende del aprovechamiento y usos que te conceda el PGOU), y
2º.- seguridad jurídica. Ahora tu(s) finca(s) figuran con nota marginal en el Registro Propiedad, tras actuación se abre folio nuevo
para cada una y dejan de ser rústico (sin valor urbanístico, como es el caso ahora), a urbano.

En cuanto a los plazos si la actuación es mínimamente interesante (localización, usos, aprovechamiento) no deberías tener ningún problema con ellos (que los marcará el PGOU). Además son importantes pero relativamente, al menos en Galicia, casi todas las actuaciones se pasan mucho (hasta décadas) sin que pase nada.
 
Muchas gracias por la información fresno, la verdad es que me has dado alguna esperanza de que esto tenga una solución, también estoy pensando en seguir con la ampliación de mi casa que ya está empezada y parada por el Ayuntamiento claro, mientras se resuelve este tema de la urbanización. Si a pesar de no tener licencia sigo con la ampliación que estoy apunto de terminar mientras se realiza el proyecto ¿que me podría suceder? solo me falta hacer el tejado, aproximadamente 3 semanas, me pondrían una multa económica o sería algo mas grave?, es una pena que por tan poco tiempo tenga que estar esperando a que esté hecho el proyecto :$
 

fresno

Novel
Yo no puedo aconsejar más sin conocer más datos. En principio habría que saber cuántos propietarios componen el ámbito de actuación y qué dice el PGOU (aprovechamiento, usos, cesiones, cargas, sistema de actuación, etc.).

Así, en general, yo no gastaría ni un céntimo más (aunque sea la vivienda de residencia) por varios motivos:
En tanto no se urbanice es ilegal :) multa e infracción urbanística, te harán revertir todo a la situación inicial y pagar multa).
Quizás si el aprovechamiento es alto te interese tirar la casa y negociar en el mercado el ámbito (o tus parcelas) que pueden tener un valor alto (incluso con esta crisis, depende de las plusvalías que se generen).

Sin más datos no puedo decir nada más.
 
Hola a todos, soy nueva en este tema de urbanismo y no se si planteo mi porblema en el sitio adecuado pero necesito ayuda :$
Vivo en una casa construida hace 20 años, en ese tiempo se intentó urbanizar pero no se terminó, la obra de la casa continúó y ahi vivo ahora en medio de una unidad de ejecución sin desarollar.
He intentado ampliar mi casa, pero claro sin éxito debido a que no tengo las calles hechas y parte del tereno a desarrollar es mio.
El Ayuntamiento no me da licencia para ampliar mi casa hasta que no urbanice y la única facilidad que recibo por su parte es de hacer la urbanización por fases.
Me gustaría que alguién pudiera informarme y aclararme algunas dudas:
Si mi casa es antigua ¿por que ahora no puedo ampliarla si ya estaba hecha de antes, no es una obra nueva?
El terreno a desarrollar tiene una extensión de 14000 m2 y me pide el ayuntamiento que para poder ampliar mi casa al menos tengo que presentar el proyecto de urbanización completo aunque despues desarrolle solo la parte que rodea mi casa.
No tengo ni idea de lo que me puede costar un proyecto asi, ¿podrias orientarme en precios?
Si el PAU que presento se aprueba, ¿cuanto tiempo tengo para ejecutarlo, y si no lo ejecuto por falta de solvencia económica o no ponerme deacuerdo con ningun constructor que pasaría?

Vayamos por partes, como decía Jack el Destripador:

1.- No es un proyecto de urbanización lo que ha de presentar sino un PAU, programa de actuación urbanizadora. El mismo comprende:
- Instrumento de planeamiento (Plan Parcial, Peri, el que toque).
- Proposición Jurídico económica.
- Proyecto de urbanización.
- Reparcelación.

Muchas gracias a los dos por vuestras respuestas, de lo que me preguntáis ni idea, me pondré en contacto con alguién de mi zona que es Toledo, no creo que la cantidad interese tanto como para desplazarse o eso espero, jajaja
Otra duda que me surge es, si realizo el proyecto y después no me consigo poner deacuerdo con ningún promotor y yo no puedo ejecutarlo que pasaría? ¿sabéis de cuanto tiempo dispongo para ejecutar el PAU ya aprobado?

Saludos

En este foro están todas las provincias. En Toledo he llevado yo alguno de estos PAU's.
Desde la aprobación del mismo, dispone usted de un plazo de cinco años para realizar la obra de urbanización correspondiente.

Si a pesar de no tener licencia sigo con la ampliación que estoy apunto de terminar mientras se realiza el proyecto ¿que me podría suceder? solo me falta hacer el tejado, aproximadamente 3 semanas, me pondrían una multa económica o sería algo mas grave?, es una pena que por tan poco tiempo tenga que estar esperando a que esté hecho el proyecto :$

Yo no continuaría con la obra, ya que como le han dicho, además de la sanción, tendría que revertir toda la situación inicial. Es crearse más problemas.

Quiero pensar que al tratarse de un ámbito de actuación pequeñito, con una obra de urbanización parcialmente realizada, se trata de un asentamiento irregular de viviendas, el cual ya se halla colmatado por la edificación.
 
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