Problemas con construcción en finca rústica

Buenas:

Hace cosa de tres meses compré una finca rústica con forma de cuadrilatero, de 6.000m2 aprox., con frente a una carretera y que linda en sus tres lados restantes con otras tres fincas de distintos propietarios cada una de ellas...
En estos dias he comenzado a vallarla y han comenzadoa surgir los problemas:

1º. La finca que he comprado formaba parte de un antiguo polígono en el Plan General vigente, por lo que no entro dentro de la concentración parcelaría realizada a finales de los 80. En la revisión del Plan general que está a punto de aprobarse, se ha suprimido el polígono, era inviable, y ha pasado a ser rústica común. Una de las fincas con las que linda en uno de sus laterales si entro dentro de la concentración, pero las otras dos no. Bueno pues resulta que el antiguo dueño de la finca que si esta dentro de la concentración construyo una casa, un establo y lo que le salió en gana... Ha dejado un retranqueo de 1 m repecto de la linde de mi finca y además sospecho que ha invadido mi propiedad, ya que las medidas de su finca no concuerdan con las de catastro y en teoría, cuando se hace la concentración parcelaría debería de coincidir los planos con la realidad, no? Mi pregunta es que si ahora quiero edificar he de dejar 60m de separación con su edificación según marca la Ley o no, él no ha cumplido retranqueos, no tiene proyecto, ni tampoco tiene las construciones inscritas en el catastro... Al haber pasado mas de 10 años desde su construción estarían legalizadas???? Quién me podría decir si ha invadido mi propiedad? El actual dueño de dicha finca se ampara en que a él se la vendieron así... Podría ubicar yo mi edificación donde me viniera en gana sin necesidad de dejar retranqueos respecto de la suya? Tendría algún problema a la hora de obtener la 1ª ocupación?

2º. Cuando me estaban realizando los barrenos de la valla observo que aparece un una banda de plástico amarillo de los que se coloca sobre las conduciones eléctricas y es que resulta que uno que tiene otra finca cercana llevo en su momento las canalizaciones por dentro de la finca de mi propiedad sin que nadie le concediese permiso. Le puedo obligar a retirarlos?

Muchas gracias
 

JCM

Plata
Hola.
Estás mezclando muchas cosas ahí, planeamiento urbanístico, propiedad, catastro y disciplina urbanística.
Lo primero es saber que normativa municipal es aplicable. Lo normal es que se regule la distancia a linderos medida desde los propios linderos, no desde edificaciones cercanas, o sea, que en tu propia finca puedas o no edificar conforme a esa normativa, independientemente de que haya hecho tu vecino. Habría que consultar la normativa municipal.
Por otra parte, está la cuestión de la propiedad. Las dimensiones reales de la finca deben constar, de la forma que sea, en el documento que se elaborase para la segregación y posterior inscripción de las fincas independientes. Mira en las escrituras de la finca a ver si existen referencias a un plano topográfico de segregación donde consten las medidas o si están descritas en las mismas escrituras. También en el Ayuntamiento puedes consultar si existe una licencia de segregación en rústico, aunque si es de los años 80 díficil está que se hiciera y si se hizo, que aparezca. Catastro sirve como referencia, pero no justifica la propiedad. Puedes consultar planos históricos de catastro por si ha habido movimiento de las lindes, puede servir de orientación.
La canalización eléctrica del otro vecino es una servidumbre. Esto está regulado en el código civil, creo que prescriben a los 20 años desde que el que provoca la servidumbre notifique al propietario de la finca gravada la existencia de la misma y este no conteste en contra, pero deberías consultar a un abogado. Otra cosa es que la finca ya la adquirieses gravada registralmente con esa servidumbre, entonces no hay mucho que hacer. En una certificación registral debería aparecer si es una servidumbre "legal".
Por último, la supuesta infracción de tu vecino. Normalmente las infracciones urbanísticas prescriben a los 4 años, aunque depende de la legislación de tu comunidad. Si ha prescrito el Ayuntamiento no podrá obligar a la demolición, pero si queda en situación de fuera de ordenación, con lo cuál no podrá, por ejemplo, ampliar la vivienda.
De todas formas, es cuestión de examinar la documentación de la finca y normativa municipal más a fondo por lo que deberías contar con el asesoramiento de un arquitecto y un abogado y recopilar toda la información posible de la finca, registral, catastral, etc.
Saludos.
 
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