Proceso autopromotor sin parcela. Lo que me hubiera gustado saber

chanit0

Novel
Buenas a todo@s.

Abro este hilo para poder ayudar, al menos desde mi experiencia, en el proceso tan complejo que es, el intentar construir una casa.

No pretende ser la verdad ni lo que debéis de hacer, solo cuento mi experiencia y lo que yo he absorbido de información durante este tedioso largo año y casi medio que llevo, por lo que no me gustaría os agarraseis a este hilo como si fuera palabra de ley.
Como comento, es un hilo que me hubiera gustado encontrar el día que decidimos meternos en esto, pero bueno, espero que a los siguientes que vengan le sirva de ayuda. El hilo no es cerrado y está abierto a modificaciones y opiniones para poder construir entre todos los que hemos vivido esta experiencia una especie de "guía consejo" que pueda dar luz (todos los nuevos os lo agradecerán y yo también).

Comenzamos.

Como comentaba en el hilo, yo no soy un afortunado poseedor de una parcela, mejor dicho, no era poseedor. Este es el primer punto que tienes que plantearte, y me explico.

1º NO VAYAS A LOS BANCOS SIN UNA PARCELA PROPIA
Primer consejo, o al menos no vayas al banco sin un montante considerable de dinero como par al menos comprarte el 100% de la parcela. Lo comento porque yo el año pasado pateé bancos como un peregrino y del año pasado a este, que es cuando he empezado, efectivamente, he tenido que volver a empezar.
Aunque se lee que muchos bancos te dan el 50, 60 e incluso el 80% del terreno, no es del todo cierto.
El banco te va a dar el 80% del terreno (por ejemplo, Triodos, que es el que más da y que más podría convenir), sobre el 80% del proyecto o de la tasación. Es decir, en mi cabeza, durante un tiempo los números salían y me preguntaba incluso cómo no se metía la gente en este proceso de poder tener una casa al gusto y propia con las comodidades que uno necesita, pero la realidad no era la que contaban.
Si tú vas al banco, y no a uno ni a dos, juro por mi vida que he ido a 15 entidades al menos, de cuyo nombre no he oído hablar jamás, te dicen de forma bonita, ¡sí señor! Te daremos hasta el x% de la parcela y después el x% de la tasación o del proyecto.
Pues bien, al menos en mi caso no es así y no es tan bonito, de momento no he firmado, si Dios quiere en una semana máximo estará para preaprobar firma, pero la realidad es que se han basado en la tasación y van a disponer el 80% sobre el H.E.T., eso sí, como primera disposición de efectivo te van a dar el famoso x% del terreno que no tenías. Si alguien de este foro ha tenido la experiencia contraria, por favor, es el momento de decir a los nuevos y a mí que eso no es así y que afortunadamente estoy equivocado.

2º DESPUÉS DE LA PARCELA
Si bien tener la parcela ya es un paso muy importante, y más si has podido desembolsar la cantidad que una parcela puede llegar a costar, ahora es cuando empieza la cosa seriamente.
Antes de que el banco ponga interés en ti, necesitarás de paciencia y un cerro de documentación, que deberías plantearte adelantar si vas en serio.
Necesitarás un estudio geotécnico, registrar la parcela a tu nombre (es obvio, pero lleva mucho tiempo), Nota simple y la tasación de tu proyecto en esa parcela, cosa que necesitará de un proyecto visado y contratos para que pueda ser lo más real posible. Esto que se escribe en cuatro líneas y puede parecer poco, ha sido un proceso tedioso, por lo que recomiendo ir avanzando todo lo máximo posible para que luego no te lleves las manos a la cabeza diciendo que lleva mucho tiempo el proceso.

3º ARQUITECTO
Si tienes arquitecto fenomenal, él te podrá ayudar en el proceso. Solo te daré un consejo aquí para acelerar el proceso, y es que si ya tienes claro lo que vas a poner en tu casa, empieces a pedir todos los presupuestos posibles para que el día que digas empezamos poder solicitar la licencia y poder hablar con el banco no te cause más demora.
Me explico, quieres una piscina y un aire Mitsubishi. Pide presupuesto, la gente tiene mucho trabajo a veces en sus respectivos trabajos y, aunque no lo creas, hay empresas que tardan hasta dos semanas en darte un presupuesto. Será mejor que tengas todos los presupuestos o la mayoría al menos de lo que vas a poner en tu casa para poder meterlo al proyecto y no demorarlo aquí.

4º TASACIÓN
La tasación ha sido otro quebradero de cabeza, pues ellos se fijan en el visado y no en el PEM que tú digas que vas a hacer, a no ser que tengas todo firmado.
Yo he tenido que firmar todos los contratos (con cláusulas) para poder enviarlos a la tasadora y poder justificar que efectivamente mi PEM era diferente del visado. Esto del visado yo no lo sabía, pero por lo visto tú al ayuntamiento le das un visado que se basa en un PEM mucho menor de lo que en realidad vas a construir, por tema de pago de licencias, ya que presentar un visado en el ayuntamiento del precio real, te subiría el precio de la licencia.
Por lo tanto, mi consejo es que tengas todo firmado aun con cláusulas para que la tasadora pueda creerse que efectivamente vas a construir eso y pueda tasar más por lo real de tu PEM que vas a ejecutar que por lo irreal que se ha visado.

5º BANCOS
¿Cuándo es momento de ir a los bancos? Pues el mejor momento es cuando ha empezado el proceso de documentación que hemos comentado de licencias, geotécnico, visados, etc.
Obviamente, si crees que tu situación personal no es muy buena y estás inseguro de que te concedan el préstamo, puedes pasarte a un par de ellos o 3 máximo y que te hagan un preestudio en el que te comentan si lo que estimas que vas a pedir es viable en tu situación actual y la capacidad de pago te da para hacer frente a una hipoteca. La capacidad de endeudamiento que se comenta es el 33% (máximo) de tus ingresos, lo que te permite endeudarte.
Ten en cuenta que para que el banco valore lo que te va a poder dar necesitará sí o sí la tasación. Por lo que hasta que no tengas dichoso informe no podrás entrar en operación de riesgos para que vean que efectivamente te van a dar dinero y cuánto te van a dar.

5º PRÉSTAMO PERSONAL
En mi caso, he adquirido un préstamo personal para poder acelerar el proceso, como comprenderéis, desembolsar todo tu patrimonio para pagar una parcela te deja en bragas, y si no quieres tirarte otro año esperando, lo mejor que he podido hacer es pedir un préstamo personal superbien de precio que nos ha ayudado a ir pagando cositas como licencias y esas cosas que, en teoría y según cada entidad, hay algunas que te los reembolsan y otras no. Yo ya me he cerrado las puertas de las que no los reembolsan, pero en nuestro caso sin parcela se cierran ya algunas puertas.
Mientras uséis el préstamo para la casa y no para un coche no habrá problema, siempre que se puedan justificar los gastos, pues al final lo que haces es cancelar el préstamo con la primera disposición que te dan y quedarte solo con la hipoteca.
Aseguraros de esto antes de hacerlo, yo lo estoy gestionando con un banco que sí que me han dicho que eso es así.

De momento estos son mis consejos o mis experiencias vividas y las iré engordando conforme vayamos avanzando. Espero que esta historia tenga un final feliz, porque la verdad que a día de hoy a veces pienso que hubiera sido mejor una reforma del copón en una casa antigua. Pero en esto espero estar equivocado y sé que es una fase mental pasajera y que todo merecerá la pena.

Espero pueda serviros de guía a los supernuevos y que os quede claro al menos un poco el proceso.
Si veis los experimentados algo que se pueda modificar o que haya faltado a la verdad, por favor, es bien recibido vuestro comentario y corrección.
 

Faldo

Novel
A mí me ha venido muy bien este post, porque estoy exactamente en la misma situación. Yo creé uno, que esté un poco más abajo en el subforo, donde preguntaba si valía más la pena comprar una casa vieja y reformarla o hacer una nueva. Todavía no lo tengo claro, porque no tengo ni la más zarrapastrosa idea de cuánto me costaría la reforma.

Por cierto, @chanit0, ¿tú pediste el préstamo personal para comprar el terreno + tramites? ¿La tasación superó el total de lo que te valía toda la casa (terreno + tramites + proyecto + obra)?

A mí lo que me está echando para atrás es que el presupuesto total, después de ver terrenos y pedir presupuestos de obra, puede sobrepasar los 450 k € a 38 km de Madrid, para una casa de 160 m² con garaje para 2 coches y piscina (que tampoco es muy grande). Es más de lo que esperaba y me da la sensación que puede ser difícil de vender caso de que vengan mal dadas. Hacer una casa, aunque sea para vivir pero que pueda ser invendible, me acojona mucho. Y más con los tambores de crisis que andan sonando.
 

mgomezgu

Plata
En mi caso, he adquirido un préstamo personal
Pero si haces esto, cuando pidan tu CIRBE saldrá este préstamo.

¿Los de riesgos de la hipoteca no pondrán problemas? Yo estoy a la espera de la primera disposición y también era esta una opción para ir acelerando el tema.
 

Mountak

Plata
Hola @chanit0, muchas gracias por tu post, es muy completo, aunque, sinceramente, yo estoy en el mismo punto que tú y para mí no ha sido tedioso, quizás he tenido suerte o personas más competentes a mi alrededor.

He ido solo a un banco, que es con el que trabajo siempre, aun teniendo el dinero del valor de mi parcela, me la compré con un préstamo, el arquitecto han sido el que me ha arreglado todo el papeleo con el ayuntamiento de licencias y tasas, yo solo hacia los pagos online, en el banco me han pedido, como es normal, rentas, las nóminas las tenían, el proyecto y los presupuestos con las constructoras, que es lo que me falta para que me la tasen, en mi banco me han ofrecido el 80%, como bien dices. Me comentan que el préstamo tardarán una semana o dos en concederlo, pero que sin problemas, mientras yo puedo ir empezando a construir.

Sé que es muy complicado el tema de la autopromoción, yo quizás he tenido suerte en esto, y en futuro escriba llorando porque tengo mal puestas las losetas del baño... cada caso es diferente.

Por eso quería aportar mi punto de vista, para que se vea la diversidad y que no se desanime la gente tan pronto.
 

Mountak

Plata
Pero si haces esto, cuando pidan tu CIRBE saldrá este préstamo.

¿Los de riesgos de la hipoteca no pondrán problemas? Yo estoy a la espera de la primera disposición y también era esta una opción para ir acelerando el tema
Es muy habitual, con un préstamo te quitas otro, no debe dar problemas.
 

juncos

Plata
Mi consejo es que para embarcarte en el mundo de la autopromoción tengas el dinero suficiente para la parcela, trámites, arquitecto, licencias, etc. y dejemos para la financiación con el banco exclusivamente la obra, que ya es complicado terminarla dentro del presupuesto...

Si empezamos pidiendo un préstamo para licencia, terreno y cosas varias, mal vamos...
 

Mountak

Plata
¡¡Es obvio que cuanto más dinero se tiene mejor!! Pero imagino que todo el que se mete en algo tendrá una planificación, entre otras cosas porque ya los bancos no dan ese tipo de préstamos sin muy buenas garantías.
 
Buen post cinco estrellas en el lugar ideal.

Me siento muy identificado con lo que cuentas.

Yo pedí préstamo cuando me compré el terreno para poder financiarme estudios del terreno, arquitecto, etc. El terreno me llegó con ahorros propios. Y ahora voy a por la licencia. Lo cual significa que pediré el valor de obra y necesitaría cerrar el préstamo que me queda. Unos 10.000 €.

Así que, como dices. Cada caso es un mundo, cada autopromoción es diferente. Pero hoy día, sin trabajo bastante estable y sin dinero íntegro para pagar, aunque sea solo el terreno, sin eso es difícil que den algo a no ser que la solvencia sea de nivel alto.

Yo lo veo así, bajo mi punto de vista, si tuviera que pedir préstamo para pagar aún un porcentaje alto del terreno y de ahí pagar proyecto y licencia, creo que eso es una locura a no ser que los ingresos sean muy altos.
 

Mountak

Plata
¿10.000 le has pedido al banco? Yo espero no pasar de 150.000 euros... Mis cálculos son de pedir 120.000... pero prefiero pensar en lo peor, y no pagar más de 650 euros de cuota... don dinero, don dinero...
 
Primero pagué los 35.000 de terreno con ahorros. Luego pedí 20.000 para poder empezar con proyecto, licencia. De eso me queda por pagar la mitad, unos 10.000. Digamos que tengo pagado ya terreno y gracias al préstamo he podido pagar proyecto y pagaré ahora licencia.

Entonces ahora tengo que ir a por la hipoteca (unos 170.000) y con eso pagar obra y cerrar los 10.000 que me queda de préstamo personal.
 

chanit0

Novel
Triodos, eso sí, no es de los mejores diferenciales.

¿tú pediste el préstamo personal para comprar el terreno + tramites? ¿La tasación superó el total de lo que te valía toda la casa (terreno + tramites + proyecto + obra)?
Yo pedí el préstamo personal solo para tema de licencias y de unos pocos gastos más.
Tenía el dinero del terreno, que han sido 94 k y un poquito más, por lo que pude hacer acopio del mismo y de casi, casi pagar la trasmisión patrimonial.
Y respecto a la casa, donde crees que te va a costar 10 te costará 30. Si tienes mucha ilusión y sobre todo dinero para comprar íntegramente la parcela al menos, entonces piénsatelo. Yo en este punto he visto chalets que cuestan 200 k y una reforma de 90 k se queda un casoplón de mucho cuidado. Haz números.

¿Los de riesgos de la hipoteca no pondrán problemas? Yo estoy a la espera de la primera disposición y también era esta una opción para ir acelerando el tema
No ponen problemas, porque es un préstamo personal no hipotecario y ese préstamo, además, estás justificando con facturas que es para la construcción de dicha casa. Obviamente si te compras un BMW lo mismo tienes problemas, pero yo en ninguna entidad, explicándoles que es para acelerar la casa y no pararlo y que con el hipotecario se piensa saldar el personal, no han puesto nada de problema.
Incluso en alguna me han dicho que si quiero me puedo quedar con el personal aparte y les he dicho que ni de blas :LOL:
 
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