Promoción: aportación de solar a sociedad

quasar

Novel
Hola a todos,

Como ya he comentado en otros posts estoy a punto de embarcarme en el PROYECTO de construirme mi propia casa y ademas de todas las dudas sobre arquitectura, contratistas, etc ahora no se muy bien que es mejor a la hora de aportar solar, etc.

En el "solar" (hay una casa vieja que hay que derribar). Para la construccion hemos constituido una SL ya que en el solar caben dos casas y una sera para vender por lo que considero que desde el punto de vista fiscal es lo mas adecuado para tributar por el beneficio.

La duda que tengo es como debe aportarse el solar a la sociedad. Que impuestos debo pagar y que valor le tengo que dar al solar para no pagar
muchos impuestos, cual seria el minimo que podria darle? Me imagino (aunque ni idea) que habra que pagar ITP (sabeis en en que porcentaje?) El vendedor tiene que pagar algo asi como plusvalias, etc? al ser muy antiguo puede ser mucho? (el vendedor seria mi madre) hay que pagar al notario por esto?

Luego la casa no importaria que estuviera a su nombre si eso me ahorraba impuestos pero como se tendria que hacer una vez hecha la casa realizar la venta desde la sociedad tambien por menos dinero? se puede dejar la casa a nombre de la sociedad? (y asi ademas no se paga notario?)

Muchas Gracias
 

APA

Oro
HOLA: El tema que planteas no es una pregunta es una enciclopedia, para poder contestarte adecuadamente contestame a lo siguiente:

1) son viviendas unifamiliares o pisos

2) Tu madre será accionista de la sociedad o no
 

cesc

Diamante
yo estoy en una situación parecida, la diferencia es que tengo dos parcelas y como no me quiero complicar la vida, prefiero vender una y edificar mi vivienda en la otra, la intención es de vender la parcela al mismo constructor que me realize la vivienda ...

donde tengo dudas en si he de vender la parcela o mejor la permuto, lo primero quizas es mas seguro pero me saldra mas caro.
 

APA

Oro
HOLA CESC: Tienes que venderla, te explico:

La permuta es un procedimiento por el que un propietario vende una finca y la cobra mediante la compra de otra, es decir son dos compra-ventas.

Lo que tu quieres llamar permuta, que es entregar al contratista tu parcela como parte de pago, es una compra-venta con pago en especie.

Pero como puedes ver en todos los casos es una compra-venta y la Hacienda Publica no deja escapar ninguno de los impuestos.
 
Lo que tu quieres llamar permuta, que es entregar al contratista tu parcela como parte de pago, es una compra-venta con pago en especie.
Llamemoslo aportación (como el titulo del mensaje). Cesc ofrece el conjunto del terreno al constructor para que lo promueva (incluye todo,proyecto, licencia, gastos, todito todo), y el constructor le devuelve una vivienda construida al aportante y la otra se la queda él (se supone que para vender). La aportación es al 50% (ojo, ¿no será mucho?). Habría que estudiar el caso y ver las condiciones de dicha aportación.

Saludos.
 

Nibelungo

Esmeralda
yo estoy en una situación parecida, la diferencia es que tengo dos parcelas y como no me quiero complicar la vida, prefiero vender una y edificar mi vivienda en la otra, la intención es de vender la parcela al mismo constructor que me realize la vivienda ...

donde tengo dudas en si he de vender la parcela o mejor la permuto, lo primero quizas es mas seguro pero me saldra mas caro.

Hola,

yo no haría eso. Vender la parcela por fuera, cobrar y negociar el mejor presupuesto (ojo, mejor presupuesto, no el mas barato) con el constuctor que mas confianza de; aunque lleve algo mas de tiempo.

Saludos,
Alex
 

Nibelungo

Esmeralda
Hola,

quasar, no hay trucos posibles, lo tienen todo controlado.

APA ha tocado un tema importante, tu madre, la que aporta el solar es accionista? Si no, es una dación, un regalo, eso tributa al 35% de sociedades por el valor del inmueble.

En todo caso las aportaciones, está muy discutido el tema, pagan ITP 6+1%. Estoy casi convencido. Se que hay muchos que pretenden pagar solo AJD (0,5 a 1%), pero, si no recuerdo mal, no cuela. Lo miré hace tiempo, googlea que te sale.

Que yo sepa las com auton tienen servicios de valoración, por debajo del valor que proponen conviene no escriturar. EN Madrid funciona así.

Saludos,
Alex
 

APA

Oro
Llamemoslo aportación (como el titulo del mensaje). Cesc ofrece el conjunto del terreno al constructor para que lo promueva (incluye todo,proyecto, licencia, gastos, todito todo), y el constructor le devuelve una vivienda construida al aportante y la otra se la queda él (se supone que para vender). La aportación es al 50% (ojo, ¿no será mucho?). Habría que estudiar el caso y ver las condiciones de dicha aportación.

Saludos.
Amigo Mariano, lo que tu y la mayoria de la gente llama aportacion, no es más que una doble venta y la prueba la tienes en tu popia respuesta, fijate lo que dices, "ofrece el terreno al constructor para que lo promueva", esto cuando se tenga que escriturar será fiscalmente una venta. Sigues tu contestación "el constructor devuelve una vivienda construida al aportante" esto igualmente hay que hacer escritura y fiscalmente sera otra venta. En consecuencia la APORTACION, es una operación de doble venta.
En el caso de chalet, la operación es una venta con pago en especie que es la construcción de la vivienda que conservará.

Obviamente no se podrá materializar una operacion al 50%, parece desprenderse que la entrega de la parcela será una parte del pago y estoy totalmente de acuerdo con Nibelungo, en que salvo que el constructor tenga un interés muy especial por la parcela.

Nibelungo en cuanto al tema fiscal, no has acabado de entender del todo el coste que representará, ya verás como resulta si me contesta a lo preguntado quasar.
 

quasar

Novel
HOLA: El tema que planteas no es una pregunta es una enciclopedia, para poder contestarte adecuadamente contestame a lo siguiente:

1) son viviendas unifamiliares o pisos--- Son viviendas unifamiliares 2 (una para vender y la otra para mi)

2) Tu madre será accionista de la sociedad o no
Si que sera.

gracias por las respuestas
 

APA

Oro
HOLA: Si son viviendas unifamiliares una parte ti y la otra para vender y tu madre será accionista de la sociedad, el proceso debería ser:

1) Tu madre solicita licencia de segregación de la parcela donde te vas a construir la vivienda y cuando la tenga en su poder compareceis en una notaria y segrega tu parcela y te la vende. El impuesto a pagar es 1% por la segregación y 7% por la compra-venta (estos porcentajes pueden variar según la comunidad donde este la finca)

2) Tu madre encarga una tasación de la otra parcela (resto despues de segregación) y aporta esta al capital social de la sociedad, el resto de los socios aportarán dinero (pero ojo cada socio tendrá tantas acciones como capital aporte todo ello proporcional) El impuesto será el 1%, si bien dependerá de la comunidad autonoma.

3) En la declaración de la renta de tu madre se generará una ganancia patrimonial que si se hace este año tendrá que pagar el 15% y según un procedimiento que está en fase de aprobación.

4) En cuanto a los valores a consignar, es muy complejo ya que en tanto no se apruebe el nuevo impuesto no se conocerá exactamente lo que tendrá que pagar tu madre, pero si la adquisición es anterior al año 1984, antes estaba exenta y parece ser que con la nueva norma tendría que pagar algo, pero entendido que poco. Por lo que por este aspecto interesará poner un valor alto para la aportación, porque en su defecto generará un mayor beneficio en la sociedad que tributará a razon del 30-35%, pero por otro lado si el valor de esta aportación es alto, tu madre tendrá un porcentaje alto de participación de la sociedad y además la parcela que te vende debería ser lo más bajo posible, pero como se concilia esto con la otra venta de cara a una comprobación de la Agencia Tributaria, no es valido que la parcela que te vende a tí, el precio sea muy bajo y que aporta muy alto.

Por tanto el asunto no es facil desde el punto de vista del ahorro.
 

quasar

Novel
Apa, muchas gracias por la respuesta tan detallada.

Una duda. Tal como comentas si me vende la parcela tendre que pagar el 7% y por la aportacion unicamente se paga un 1% como indicas. En ese caso creo que lo mejor sera que no me lo venda y se aporten las dos parcelas a la sociedad. La sociedad ya esta creada por lo que imagino que para aportar los solares se debera hacer una ampliacion de capital.

En una parcela se construye una de las casas y se vende y en la otra se construye la casa y no se vende (se mantiene en el inmovilizado de la sociedad) (no me importa que no este a mi nombre y quede a nombre de una sociedad)

El impuesto sobre incremento de valor (que me imagino aplica aqui) como se calcula, sobre el valor de transmision?
 

APA

Oro
HOLA:

1) Efectivamente si está constiruida se hace como ampliación de capital y recuerda el valor tiene que estar respaldado por una tasación emitida por tecnico.

2) Si tu madre aporta a la sociedad ostentará un porcentaje importante de las participaciones de la sociedad, el primer problema que se me ocurre es si tienes más hermanos, que ocurrirá el día que tu madre no esté con vosotros.
El segundo es que si tu pagas los gastos de promoción y construcción de tu vivienda, tendrías que hacer ampliación de capital por las cantidades aportadas.

3) Cuando la casa que tu ocupes, si está en el inmovilizado que uso hace de ella?, lo normal sería que estuviera en existencias y no se venda. Pero en cualquiera de los casos si la Agencia Tributaria descubre este hecho, te imputaria un pago de retribución en especie y tendrias que tributar todos los años por ella, como parte de tu remuneración.

4) Como podrás ver, por ahorrarte el 7% de ITP y el IVA de la construcción, no te merece la pena, puesto que el día que quieras ponerla a tu nombre lo tendrás que pagar, generará un beneficio a la sociedad (simplemente por la plusvalia que pueda aparecer en el tiempo y no pienses que los Inspectores de Hacienda son tontos y que una vivienda que valga por decir algo 30 millones, te la vas a poder escriturar en 10) y por ese beneficio tendrás que pagar un mínimo del 30%, además de la imputación en tu renta durante los años que la hayas disfrutado. No me un parece un procedimiento adecuado. Ya sabes lo que dicen los viejos el dinero del miserable se paga dos veces.

El impuesto sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana que liquida y cobra el Ayuntamiento, se calcula sobre el valor catastral del suelo, por el número de años de posesión y por unos porcentajes que cada ayuntamiento fija entre una tabla fijada por la Ley de las Haciendas Locales
 

quasar

Novel
Muchas Gracias por tu ayuda,

Realmente ya veo que con Hacienda si quieres ahorrar por un lado lo vas a pagar por otro!!!

Saludos
 
Amigo Mariano, lo que tu y la mayoria de la gente llama aportacion, no es más que una doble venta y la prueba la tienes en tu popia respuesta, fijate lo que dices, "ofrece el terreno al constructor para que lo promueva", esto cuando se tenga que escriturar será fiscalmente una venta. Sigues tu contestación "el constructor devuelve una vivienda construida al aportante" esto igualmente hay que hacer escritura y fiscalmente sera otra venta. En consecuencia la APORTACION, es una operación de doble venta.
En el caso de chalet, la operación es una venta con pago en especie que es la construcción de la vivienda que conservará.
Esta claro que las cosas son lo que son y también como son. Hasta ahí de acuerdo. Imaginate la mayoría pensamos lo mismo :D .Pero la aportación no es una compra-venta. Existe un contrato de aportación que se eleva a público (podríamos decir hasta si se quiere :rolleyes: ). Nada más; no hay compra-venta, al menos de momento. Fiscalmente la verdad que cada día se menos y no te podría decir, ya que hasta la fecha yo no he aportado nunca ningún solar ;) (Lássssssstima :( )
Mucho me temo que estamos hablando de lo mismo desde puntos de vista distintos. Fiscalmente, que entiendo que es tu punto de vista, no lo se si se trata como venta con pago en especie. Sería discutible que la primera transacción, cuando tu aportas el solar, te tocase pagar de algo de lo que tu no has tenido plusvalia alguna de momento. Es una mera cesión. Si que tocaría pagar a las partes, en el acto final cuando esten las viviendas ejecutadas. Aún así, te vuelvo a decir que fiscalmente suficiente tengo con lo mio :D .

Saludos.
 

APA

Oro
Fiscalmente, que entiendo que es tu punto de vista, no lo se si se trata como venta con pago en especie. Sería discutible que la primera transacción, cuando tu aportas el solar, te tocase pagar de algo de lo que tu no has tenido plusvalia alguna de momento. Es una mera cesión. Si que tocaría pagar a las partes, en el acto final cuando esten las viviendas ejecutadas. Aún así, te vuelvo a decir que fiscalmente suficiente tengo con lo mio :D .

Saludos.
Mariano yo si he hecho y he intervenido en muchas aportaciones, el asunto al ser viviendas unifamiliares se generan fiscalmente las siguientes operaciones: En la venta del solar, el comprador tiene que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el vendedor en su renta tiene una ganancia patrimonial que tributará de acuerdo con la antiguedad de su adquisición por el valor provisional que se consigne en la escritura. Si en ese mismo momento el comprador se compromete y obliga a construir una vivienda en la parcela y recibe su pago anticipadamente, se devenga el IVA de la construcción. (Aunque como ya comentabas resulta muy dificil una aportación al 50%) y cuando reciba la vivienda si su valor de ejecución ha sido mayor tiene que pagar el IVA del exceso y computarlo en su renta.
 
Mariano yo si he hecho y he intervenido en muchas aportaciones, el asunto al ser viviendas unifamiliares se generan fiscalmente las siguientes operaciones: En la venta del solar, el comprador tiene que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el vendedor en su renta tiene una ganancia patrimonial que tributará de acuerdo con la antiguedad de su adquisición por el valor provisional que se consigne en la escritura. Si en ese mismo momento el comprador se compromete y obliga a construir una vivienda en la parcela y recibe su pago anticipadamente, se devenga el IVA de la construcción. (Aunque como ya comentabas resulta muy dificil una aportación al 50%) y cuando reciba la vivienda si su valor de ejecución ha sido mayor tiene que pagar el IVA del exceso y computarlo en su renta.
Osea, que tu también haces aportaciones, no "dobles ventas" :D . Bueno y despues de esta necedad, y desde el desconocimiento fiscal, yo insisto en entender que la aportación no es una operación de compra-venta como tal. La tributación fiscal de la compra-venta es cuando se realiza. Entiendo que el comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el vendedor la plusvalía y el incremento patrimonial en su IRPF. Sin embargo, si yo aporto un solar, no obtengo nada hasta la resolución de dicha aportación, en la que se supone que me entregarán algo. Entiendo que es en este acto de entrega cuando debo fiscalizar la operación.
:confused: :confused: No se, te repito que nunca he visto fiscalizar estos temas.

Saludos.
 

APA

Oro
AMIGO MARIANO: No quiero molestarte, de verdad pero cuando yo no se de algo, procuro no opinar, pero si quieres salir de dudas llama a la Agencia Tributaria y pregunta o si tienes un asesor fiscal, preguntale. Tengo la seguridad de que ambos te van a dar la desagradable respuesto de que tengo razon.

El momento del devengo del impuesto para el comprador, será el día que se le otorge la escritura y para el vendedor, tendrá que pagar el iva ese mismo dia. En cuanto a la plusvalia que se le genere al vendedor se puede declarar en el momento de la entrega de las viviendas siempre que pase más de un año, desde la firma. Pero esta respuesta no la tomes al pie de la letra porque hay muchas formas de hacerla y no es lo mismo para pisos o para chalets.

Sobre la broma del primer párrafo, decirte simplemente que yo tengo por costumbre utilizar por ejemplo en los contratos la siguiente expresión, para sea facilmente entendible: "Que don Fulano vende la finca descrita en el expositivo primero de este contrato por el procedimiento conocido como aportación, a la sociedad La Ruina, por cual esta sociedad hace efectivo el pago de la finca mediante la venta de determinadas pisos que se edificarán en ella y se concretarán en las estipulaciones siguientes de este contrato....etc"
 
Estimado APA, respeto tus actos cuando no opinas de algo que no sabes, y doy por hecho que respetarás los mios opinando de algo que no se. Sin querer molestar tampoco entiendo que tu primer parrafo escrito es poco afortunado, por que lo único que yo hago es reflexionar y expresar estas reflexiones escribiendolas de forma publica para quien le interese leerlas.
En ningún momento valoro la razón de nadie, ni la tuya ni la mia, pero por lo que veo no lo has logrado entender.
Sobre el segundo parrafo, evidentemente me interesa poco. De no ser así preguntaría a mi asesor fiscal.
Respecto al tercer parrafo, me parece interesante para quien haga contratos de "aportaciones". No es mi caso, por lo que puntualmente me abstengo de opinar.

Finalmente, amigo APA, y espero que me creas, siento muchisimo no haberme expresado correctamente desde mi desconocimiento, para así haber podido intercambiar experiencias, posiblemente unas más acertadas que otras, entre ambos.

Saludos.
 
HOLA MARIANO: Perdona que no haya sabido entenderte.


Un Saludo
Hola APA:

Querría aprovecharme de tu sabiduría, ya que tengo unas cuantas dudas sobre si crear una SL o seguir como persona física para la promoción de 3 chalets individuales.
La cosa es que tengo 3 parcelas, y en ellas es donde voy a hacer las 3 casa: 1 para mí y las otras 2 serán para vender. Qué opinas? Necesitas más info? Gracias de antemano
 
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