Promoción compleja (aportación)

#1
Buenas, os comento una historia que me han ofrecido a ver qué consejos me dáis.

Un particular me ofrece 500 m2 de solar, para que yo haga una promoción de viviendas. El pago que pide a cambio es una parte de los inmuebles que se construya, no quiero hacer de constructor, así que llegado el caso pediría precios a disitintas constructoras:

¿Cómo empezaríais a estudiar el caso?

¿Qué parte sería justa ofrecerle?

¿Hasta que punto sería rentable?

Consejos y más consejos en general serán bienvenidos, estoy echo un LÍO !!!!!

Saludos.
 
#2
Se estudia la finca exactamente igual que si la compraras (aunque no es lo mismo) y luego le pagas con producto terminado (tampoco es lo mismo) pero mas o menos en esencia es eso ...
 
#4
Estimada armaria, eso que te han ofrecido suena a aportación. Ya se ha escrito en otros mensajes cosas sobre estos temas.

Todo depende de la zona. Se ha hablado de aportaciones al 20%, al 30%, .... depende el mercado. Debes mirarlo con mucho mimo.
Yo, en las zonas en las que he trabajado, es muy dificil defender aportaciones a más del 30% (posiblemente ni las estudie), me gustan más al 20% :D Encima, al no ser tu constructor, debes moverte con el margen que se llevará la constructora. Si tampoco fueras técnico debes moverte con el margen que se lleva el técnico. Y si tampoco eres gestora, con el margen que se lleva la gestora.

Esto es un ligero esbozo. Ya digo que en otros mensajes se ha escrito más sobre el tema.

Saludos.
 
#5
Al margen de lo que ya te han dicho mis sabios compañeros de foro, yo añadiriía un aspecto muy importante: EL CONTRATO

Logicamente el permutante te va a pedir garantías, porque el te da el terreno hoy pero tu le entragas la contraprestacion en especie (obra) al acabar, lo mismo dentro de unos años, por eso suele ser una permuta avalada.

Pero NUNCA, JAMÁS, EN NINGUN CASO, debes aceptar una clausula de condición resolutoria. eso es echarte la soga al cuello.

la clausula de condición resolutoria permite resolver el contrato al permutante si considera que la contraprestacion recibida no se ajusta a lo estipulado en el contrato, o sea que se queda de nuevo con el terreno (se resuelve el contrato). Si hay cualquier cosa, aunque sea una pijada, con la que el permutante no esté de acuerdo, y no está reflejada claramente en el contrato puede ser una auténtica mosca cojonera.

Saludos.
 
#6
Juer, yo para ser solo mediador, calentarme la cabeza de semejante forma, ni me molestaria.
 
#7
Gus ha dicho:
Juer, yo para ser solo mediador, calentarme la cabeza de semejante forma, ni me molestaria.
Tampoco es para tanto. Lo que pasa es que si no has visto nunca ninguna operación de este tipo o similar, deberás rodearte de gente que si haya operado bajo esta formula.

Las aportaciones, dependiendo el porcentaje, claro está, son operaciones muy interesantes. Yo, si me molestaria, pero con un buen apoyo.

Saludos.
 
#8
La clara ventaja de la permuta o aportación es que puedes ser promotor sin poner un duro al inicio de la operación o por lo menos con poco dinero (para proyectos y poco más), porque no tienes que pagar el suelo por adelantado.

hay otras alternativas: permuta mixta, opción... pero la permuta pura es bastante buena, de hecho la mayoría de los promotores con los que trabajo adquieren el dominio sobre el suelo de esa forma.

Saludos.
 
#9
vorpal ha dicho:
La clara ventaja de la permuta o aportación es que puedes ser promotor sin poner un duro al inicio de la operación o por lo menos con poco dinero (para proyectos y poco más), porque no tienes que pagar el suelo por adelantado.

hay otras alternativas: permuta mixta, opción... pero la permuta pura es bastante buena, de hecho la mayoría de los promotores con los que trabajo adquieren el dominio sobre el suelo de esa forma.

Saludos.
Intentaré rodearme de un buen equipo profesional (se buscan voluntarios ;) ), y estudiaré muy despacito el tema, creo que puede resultar una operación muy interesante.

Por ahora he puesto en manos de mi arquitecto un plano del solar, para que se coma la cabeza con el aprovechamiento del mismo. Después con los números finales (constructora+técnicos+tasas+varios+ya saldrá algo para que tenga que pagar más), negociar con el propietario.


Saludos y gracias desde ya :D
 
#10
Permuta

Ademas de todos estos problemas, la clausula resolutoria, te impedira hipotecar la promoción....

Debe quedar muy claro en el contrato las unidades que permutas, superficies, acabados, etc....

Afina numeros porque, si que es cierto que no haces una entrega de dinero para comprar el solar, te ocurrirá que los elementos que permutas, lo logico es que no los hipoteques...., con lo que las entregas de dinero no te contemplaran toda la promocion..

Si analizas la promoción como una inversión, con la que tu obtendras un beneficio de cada EURITO que INVIERTES, seguro que es positiva...

Suerte
 
#13
Me han comentado que el mínimo que se suele ofrecer en el caso de aportaciones es un 33% del total, ¿sabeis algo de ésto?.

Saludos.
 
#14
armaria ha dicho:
Me han comentado que el mínimo que se suele ofrecer en el caso de aportaciones es un 33% del total, ¿sabeis algo de ésto?.

Saludos.
depende de la zona en la que te muevas.
Eso de lo "minimo" en algunas zonas es el máximo.
Yo trabajo en zonas con permutas entre el 10% al 35%.

Si quieres saber cuanto puedes ofrecer como máximo por ese suelo (ya sea en pasta o en obra) despeja VS en esta ecuacion:

VV=VS+1.4CC

VV= Valor de venta de la promoción
CC= Coste de construcción.

Es un número gordo, pero funciona aceptablemente bien.

Saludos.
 
#15
Gracias mil a todos, Vorpal la fórmula se sale ;) , hace tiempo que deje las ecuaciones pero intentémoslo, ¿sería correcta así?:


VS=VV-1.4CC

Saludos.
 
#16
armaria ha dicho:
Gracias mil a todos, Vorpal la fórmula se sale ;) , hace tiempo que deje las ecuaciones pero intentémoslo, ¿sería correcta así?:


VS=VV-1.4CC

Saludos.
Correcto.
Esta fórmula no es mía, es la que figura en la norma de valoraciones catastrales del 93, y suele ir muy fina, aunque el factor 1.4 puede toquetearse segun zonas y tipologías en una horquilla de +- 0.05.

Saludos.
 
#17
armaria ha dicho:
Me han comentado que el mínimo que se suele ofrecer en el caso de aportaciones es un 33% del total, ¿sabeis algo de ésto?.
En la mayoría de los trabajos que he desarrollado, más del 30% ha sido inviable poder sacarlos adelante. Pero, como todo en la vida, depende.
 
#18
Yo todo lo poquito que he tocado en aportacion todo ha fallado de momento, las causas, como siempre, una mala negociacion entre las partes y yo cobrando una miseria por el estudio.
 
#19
EL_INUTIL_© ha dicho:
yo cobrando una miseria por el estudio.
Bueno, dentro de lo que cabe cobras. Yo he hecho más de uno gratris, con precontrato verbal de llevarlo a cabo si la operación se hacía.

Precontrato verbal, que entelequia :cool:
 
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