Promoción compleja (aportación)

armaria

Bronce
El viernes o lunes a más tardar, presente el proyecto y planos de esta aportación al propietario de la finca; alguien me da algunos consejillos para que la presentación sea un éxito.

GRACIAS, saludos.
 

vorpal

VIP
armaria ha dicho:
El viernes o lunes a más tardar, presente el proyecto y planos de esta aportación al propietario de la finca; alguien me da algunos consejillos para que la presentación sea un éxito.

GRACIAS, saludos.
Los planos tienen poca importancia, lo importante son LOS NÚMEROS (€) :) :) :) :)

te puedes hinchar a hacer planos, renders, maquetas ... pero como los números no encajen ... te lo vas a comer todo con patatas.

saludos.
 

armaria

Bronce
vorpal ha dicho:
Los planos tienen poca importancia, lo importante son LOS NÚMEROS (€) :) :) :) :)

te puedes hinchar a hacer planos, renders, maquetas ... pero como los números no encajen ... te lo vas a comer todo con patatas.

saludos.

Buffff, que dosis de realidad acaban de darme...

Gracias por el aterrizaje de emergencia Vorpal, saludos.
 

armaria

Bronce
120 kilos de pesetas total de gastos, para producir un beneficio de 40 en el mejor de los casos. Esos son los números que me han adelantado.

Saludos.
 

vile

Platino
Revisa esos números porque para una promoción tan pequeña no están nada mal ...

Un saludo.

Ojo no estoy diciendo que no esten bien ... sólo que para el tamaño de la promoción ... más del 30% me parece que está Bien. aunque he visto desechar promociones con un 40 % en estudio ...

Vamos que depende muy mucho de la zona y un sinfin de particularidades y si además eres novato ...
 
33,33% de beneficio sobre la inversion, plazo de ejecucion? supongo que para 120 kilos seran pocas viviendas supongamos 12-14 meses como mucho con una contrata pequeña, seamos pesimistas con proyecto y todo el papeleo 18 meses, supondria conseguir una rentabilidad en torno al 22% anual, ya ves un banco de dara una pasta por la misma cantidad.

Desde luego si los numeros estan bien hechos, esta claro que estamos hablando no solo de numeros, sino que tambien si tiene venta, hacer viviendas donde no se venden no interesa, como decia, si estan bien hechos se de mas de uno que se "conformaria" con eso, luego procuraria hacer toda la operacion en 12 meses y listo.

Yo estoy estudiando ahora una para 4 viviendas rentabilidad que necesitamos un 22% plazo de ejecucion total 14 meses maximo.
 

vorpal

VIP
armaria ha dicho:
120 kilos de pesetas total de gastos, para producir un beneficio de 40 en el mejor de los casos. Esos son los números que me han adelantado.
.
planteate varios escenarios con las posibles combinaciones de:

plazo de ejecucion + o -
plazo de ventas + o -
aplazamiento de pagos
combinación recuros propios / financiación.

y aplica el principio de prudencia, o sea que todo lo que pueda ir mal irá mal, toma siempre los pagos mayores y los ingresos menores. Si con ese escenario pésimo los números te salen (y estan bien hechos) ENTRA DE CABEZA !

esos porcentajes que hablas de 40 sobre 120 es un rendimiento nada malo.

Saludos.
 

armaria

Bronce
vorpal ha dicho:
planteate varios escenarios con las posibles combinaciones de:

plazo de ejecucion + o -
plazo de ventas + o -
aplazamiento de pagos
combinación recuros propios / financiación.
A ver si puedes explicarme más detalladamente estos dos puntos.

Saludos y gracias a todos por vuestros valiosísimos consejos.
 

A&B

Esmeralda
A mi esos numeros me parecen buenos buenos. Aunque no me dedico a la construccion pero ese rendimiento es bueno hablemos de patatas o de viviendas.

Y yo haciendo ventanas, cachis
 

vorpal

VIP
armaria ha dicho:
A ver si puedes explicarme más detalladamente estos dos puntos.

Saludos y gracias a todos por vuestros valiosísimos consejos.
Aplazamiento de pagos: Normalmente en una promocion tienes que empezar soltando dinero. una parte bastante importante, por no decir la más importante, es la adquisición del terreno. hay formas de hacerse con el control o propiedad del terreno sin tener que pagar todo su importe por adelantado:

- pago aplazado
- opción
- permuta o aportacion (pura o mixta)

tambien es muy típico y habitual (por desgracia para las empresas constructoras) el pago diferido al contratista. Es normal pagar contra certificación de la dirección facultativa con pagarés a 120 días.

Combinacion de recursos propios / financiación:
Con los tipos de interés en los valores actuales (que no son altos, aunque están repuntando algo) resulta más rentable utilizar dinero del banco que tuyo.

Un ejemplo: Supongamos que necesitas invertir 120 M y obtienes 160 M al final de la operacion. Si los 120 M son tuyos (fondos propios) has obtenido un rendimiento de 160/120, sin gastos financieros, pero imagínate que de esos 120 M de inversión que necesitas 20 son tuyos (fondos propios) y 100 del banco, el rendimiento sobre el capital es de 160/20, 6 veces superior al que obtienes con fondos propios (en realidad sería algo menos porque habría que pagr los gastos financieros de esos 100 M que te deja el banco, pero que normalmente siempre van a ser inferiores al rendimiento que te generan, eso es el "apalancamiento financiero" más o menos). Eso te permite tener la empresa capitalizada o recursos (musculatura financiera) para llevar varias operaciones en paralelo.

Saludos.
 

APA

Oro
HOLA, sobre aportaciones tengo una dilatada experiencia e incluso una metologia muy desarrollada, los he realizado como empleado de una promotora, como promotor, como asesor del propietario o como asesor del promotor. En esquema, los consejos que te han facilitado son bastante buenos, pero te voy a resumen el procedimiento por el que no tendrás problemas:
1.- Celebras contrato privado en el que se debe contener todos los pasos del proceso, para que no haya indeterminaciones en cada momento del negocio.
2.- Redactas el proyecto y distribuis las fincas segun lo pactado.
3.- Obtienes la Licencia de Obra.
4.- Celebrais la Escritura. Que contiene la compra-venta del solar, sin limitaciones, ni condiciones resolutorias. En la misma escritura declaras la Obra Nueva como dueño de toda la finca y en ella misma vendes al propietario del suelo las viviendas pactadas. En garantía de tu cumplimiento tienes que entregar un aval por el valor de construcción y de gastos de promoción de los elementos vendidos, nunca del precio de mercado, ya que la repercusión del suelo no es necesario garantizarla porque le estás tramitiendo la propiedad de las viviendas. (ojo en este paso te tienen que pagar el IVA que genera la venta de las viviendas)
5.- Construyes las viviendas
6.- Entregas las viviendas y recoges el aval.

El calculo de la estimación del beneficio, lo tienes que hacer, calculando cuando te cuesta toda la promoción, es decir, la obra, los proyectos, las licencias, los gastos financieros, las escrituras, los impuestos y demás gastos de promoción. Una vez que tienes la cifra final, calculas cuanto van a ser los ingresos por las viviendas que te quedan a precio de mercado y su diferencia es la estimación del beneficio.

Si el resultado es de 4OM sobre unos gastos de 120 M, el resultado es magnifico, revisa todos los datos, porque me parece alto para los porcentajes que comentas de aportación, tienes que ser conservador en ello. Cuidado con los precios de venta y los de los gastos previstos.

El negocio como ya te imaginas y te han dicho no requiere mucha inversión, pero cuenta que tienes que tener bastante solvencia y dinero, porque hasta que te lleguen los ingresos tienes que poner bastante dinero, geotecnicos, proyectos, OCT, seguro decenal, licencias, escrituras y demás gastos que genera la promoción. En cuanto a la solvencia, debes conocer que el Banco que te preste el aval, tiene que tener una garantia y esa garantia no vale solo con el solar, ya que tiene que asume él todo el riesgo y por eso te pedirá contragarantias o solvencia personal o profesional, sino es así no te dará el aval y por tanto no podrás cumplir el contrato.
En cuanto al negocio en sí, debes considerarlo como una promoción y como tal debes de tener la expeciencia adecuada y como todos los negocios necesitan ser profesional en él. La promoción es un negocio que se ve tan lucrativo que invita a muchas personas, pero es un negocio en el que intervienen muchos factores y muchos implicados y cada uno te pondrá su pega y buscará su beneficio propio, fijate en el contratista, su nombre ya lo dice: contra ti está.

Por todo ello, debes meditarlo bien, considerar tu experiencia en esta actividad, calcular el negocio bien, considerar tus recursos propios y tu solvencia.

Espero haberte sido de utilidad
 

POMPEYO

Novel
condiciones resolutorias

Vorpal dijo:

Logicamente el permutante te va a pedir garantías, porque el te da el terreno hoy pero tu le entragas la contraprestacion en especie (obra) al acabar, lo mismo dentro de unos años, por eso suele ser una permuta avalada.

Pero NUNCA, JAMÁS, EN NINGUN CASO, debes aceptar una clausula de condición resolutoria. eso es echarte la soga al cuello.

la clausula de condición resolutoria permite resolver el contrato al permutante si considera que la contraprestacion recibida no se ajusta a lo estipulado en el contrato, o sea que se queda de nuevo con el terreno (se resuelve el contrato). Si hay cualquier cosa, aunque sea una pijada, con la que el permutante no esté de acuerdo, y no está reflejada claramente en el contrato puede ser una auténtica mosca cojonera.


APA también mencionó el evitar las condiciones resolutorias.


¿Realmente una condición resolutoria permite resolver el contrato unilateralmente por parte del propietario sin mas trabas?

DEFINICIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA: Condición que garantiza una determinada obligación a través de la resolución del contrato, en el supuesto de que ésta no se cumpla.

Entiendo yo, que en la fase de negociación habrá que dejar claras las condiciones (y por escrito) de la operación y en el supuesto de que el propietario quiera resolver el contrato deberá DEMOSTRAR EL INCUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES (OBLIGACIONES) PACTADAS ¿me equivoco?. Cuando digo dejar claras las condiciones me refiero al % de cesión sobre el total de superficie (incluido el % de zz.cc.), memoria de calidades, impuestos, plazos de entrega, etc...

En una operación donde el propietario no te exija aval pero sí condición resolutoria y ésta vaya postpuesta a la hipoteca (es decir, que la entidad crediticia tenga preferencia sobre el propietario), ¿pensais en realidad es echarse la soga al cuello?.
Además en las condiciones se puede añadir una claúsula penal donde se determine que el cedente adquiere lo construido hasta el momento (si la operación va a pique) y la indemnización a pagar al promotor. La indemnización podría fijarse con una/s tasación/es en el momento de la catastrofe. Todo ello convenientemente pactado y sin asustar a nadie, pues cuando uno quiere cumplir de verdad no debe dejar ningún cabo suelto.
Evidentemente, lo anteriormente expuesto se justifica cuando no se quiere/puede emitir el aval. Lo mas fácil es avalar y evitarte las claúsulas.
En cualquier caso, considero que es otra alternativa y no del todo mala...

PD: Todo lo anterior se complementa cuidando muy mucho las relaciones con el propietario del suelo, jeje

Un saludo a todos.
 

Pantu

Novel
cuanto puede ser el aval

que pide el propietario del suelo?

es un % o una cantidad fija?

gracias a todos por este foro tan interesante.
 

armaria

Bronce
Gracias a todos por vuestras respuestas, hay una duda y no es técnica ni es cuestión de hacer números. Por solvencia no creo que tuviera problemas pues la promotora que anda haciendo sus pinitos, está respaldada por la empresa que tengo con mis socios, que por suerte nos funciona de lujo pero no se dedica a la construcción, promoción...

Teniendo supuesta solvencia, muchos pensarían que está todo solucionado, pero hay un factor que me preocupa bastante y es, la experiencia. Andamos verde en este mundo, fue por eso por lo que recalamos en este foro (genial por cierto), y empezamos a hablar con amigos y conocidos dedicados al mundo inmobiliario: fueron más menos estas circunstancias las que nos metieron el gusanillo del ladrillo.

Así que antes de tirar hacia adelante y pese a contar con un excelente estudio de arquitectura, por que hay que reconocerles que son la leche y nos han sacado unos números muy currados, nos preocupa no estar a la altura y aun más grave, que nos salga el tiro por la culata.

Después de daros la vara con tanta historia, ¿qué os parece el panorama?, ¿existen profesionales dedicados a dirigir estas historias?, ¿merecen la pena?, ¿cómo conseguimos esa valiosa experiencia?, ¿la venden en ebay? ...

Bromas aparte, espero vuestras siempre aleccionadoras y tranquilizadoras respuestas.
 

vorpal

VIP
La cantidad del aval debería cubrir al menos el valor de lo que recibiría en la permuta a obra terminada.

O sea, si le tienes que dar dos viviendas, deberías avalar por una cantidad equivalente al valor estimado de esas dos viveindas a fecha de vencimiento de la obligacion, aunque lo normal es valorarlo a fecha actual.

Saludos.
 

armaria

Bronce
Gracias, podría alguien explicarme o remitirme a alguna página dónde desarrollen:

- pago aplazado
- opción
- permuta o aportacion (pura o mixta)

Saludos.
 

vorpal

VIP
armaria ha dicho:
Gracias, podría alguien explicarme o remitirme a alguna página dónde desarrollen:

- pago aplazado
- opción
- permuta o aportacion (pura o mixta)

Saludos.
Pago aplazado: poco hay que explicar, compras el terreno en cómodos plazos :D

Opción de compra: la opción de compra es una obligacion que el futuro comprador impone al propietario del suelo (por un precio, evidentemente) de VENDER EL TERRENO A UN PRECIO PACTADO HASTA UNA FECHA DADA, (o sea que las opciones caducan). La opción de compra la puedes transmitir o ceder a un tercero, y resulta útil cuando por alguna razón no quieres escriturar la operación antes de una fecha dada, o no tienes liquiedez en ese momento, o quieres combinarla con algun otro mecanismo de aplazamiento de pagos, o simplemente quieres tomar posiciones de mayoría de suelo en un sector o unidad de ejecución.

permuta o aportacion: es un pago en especie (obra). permuta pura es cuando TODO el precio del suelo se paga en obra, y permuta mixta es un híbrido de pago en dinero y en especie. Normalmente el pago en especie es ventajoso para el promotor por varias razones:

- aplaza el pago hasta el final (cuando entrega la obra)
- Entrega unidades de obra a precio de mercado, pero al promotor le han salido a precio de coste (entrega viviendas supongamos valoradas a 200.000 €, pero que a él le ha costado producir digamos 100.000 € por poner un ejemplo). Tampoco tiene gastos de comercializacion de esas unidades que entrega como permuta (en torno a un 3-5% en condiciones normales sobre precio de venta)

Saludos.
 

vorpal

VIP
armaria ha dicho:
!!!Viva la permuta pura¡¡¡, gracias por la rapidez.
Ojo con la permuta pura, que no siempre es lo mejor, sobre todo en permutas altas (de más del 33% por ejemplo)

La permuta tiene algunos inconvenientes que no hay que pasar por alto:

1- metes a un competidor en tu propia casa y en condicones bastante ventajosas, porque el permutante lógicamente va a vender sus viviendas (no se va a quedar con todas obviamente). Es bueno en el contrato de permuta ponerle alguna limitacion para que venda más tarde (si se deja, claro) o gestionarle tu las ventas.

2- ¿que pasa si haces una permuta alta, del 50% por ejemplo y aparece en la obra un gasto extra imprevisto que te distorsiona las previsiones? pues que sólo puedes repercutir esa subida en TUS viviendas, no en las del permutante. Ejemplo: imaginate una promoción de 100 viviendas, en las que el permutante se queda con 50 y tu con otras 50, y que aparece un gasto imprevisto de 25 M de ptas. Tienes dos opciones: o ganar 25 M menos o subir TUS pisos medio kilo cada uno, con lo que estás en inferioridad de condiciones de venta que tu "socio" el permutante. Cuidadin.

Saludos.
 

armaria

Bronce
vorpal ha dicho:
Ojo con la permuta pura, que no siempre es lo mejor, sobre todo en permutas altas (de más del 33% por ejemplo)

La permuta tiene algunos inconvenientes que no hay que pasar por alto:

1- metes a un competidor en tu propia casa y en condicones bastante ventajosas, porque el permutante lógicamente va a vender sus viviendas (no se va a quedar con todas obviamente). Es bueno en el contrato de permuta ponerle alguna limitacion para que venda más tarde (si se deja, claro) o gestionarle tu las ventas.

2- ¿que pasa si haces una permuta alta, del 50% por ejemplo y aparece en la obra un gasto extra imprevisto que te distorsiona las previsiones? pues que sólo puedes repercutir esa subida en TUS viviendas, no en las del permutante. Ejemplo: imaginate una promoción de 100 viviendas, en las que el permutante se queda con 50 y tu con otras 50, y que aparece un gasto imprevisto de 25 M de ptas. Tienes dos opciones: o ganar 25 M menos o subir TUS pisos medio kilo cada uno, con lo que estás en inferioridad de condiciones de venta que tu "socio" el permutante. Cuidadin.

Saludos.

Esto... glups. Nada, como todo en la vida será cuestión de estudiar cada caso. En el que ando metido, creo que la permuta pura es la mejor opción.

Saludos.

ATENCIÓN PREGUNTA (para variar):

Para presentarle la parte que creo justa en su caso y que posibilita mis números, ¿creéis qué debería de enseñarle todo lo que va a salir tal como me lo enseña mi arquitecto?, ¿debería de enseñarle planos y números?, ¿sólo planos?, ¿sólo números?...

Gracias una vez más.
 
Arriba