Proyecto de reparcelación: valoración de bienes y derechos

#1
Hola,

soy propietario de un terreno en Castilla La Mancha que se encuentra incluido dentro de un Plan de Actuación Urbanística. La fase del plan es la de asignación de un Agente Urbanización, se acaban de presentar los Proyectos económicos.

Mi terreno actual tiene la calificación de rústica, sin embargo, he venido desempeñando en él una actividad profesional. Además se encuentra dotado de una serie de instalaciones (asfaltado, pozos, algún edificio, alumbrado, etc.).

Tengo varias dudas acerca de como realizar una alegación sobre la valoración de los bienes, derechos y actividad que se realiza en el terreno:

1) Estas alegaciones se deben hacer en la fase en la que se encuentra el Plan actualmente (todavía no se ha presentado el Proyecto de Reparcelación)??

2) ¿Debo llevar una tasación del terreno para valorar el valor de los bienes? Supongo que esto es evidente.

3) Existe un mecanismo formal para estas alegaciones?

4) Dónde podría obtener más información sobre el tema? Me he leido la legislación al respecto (Ley 6/98, Ley de Expropiaciones Forzosas LEF y Texto refundido de la Ley sobre el Impuesto de transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). Que parece ser que es toda la legislación sobre valoración que existe, además de la LOTAU de Castilla La Mancha.

Gracias y un saludo.
 
#2
Re: Proyecto de Reparcelación-->Valoración de bienes y de

sinidea ha dicho:
Mi terreno actual tiene la calificación de rústica, sin embargo, he venido desempeñando en él una actividad profesional. Además se encuentra dotado de una serie de instalaciones (asfaltado, pozos, algún edificio, alumbrado, etc.).
La valoracion del suelo se hace conforme a la Ley 6/1998 independientemente de su finalidad. Otra cosa es la valoracion del "vuelo" o las indemnizaciones a que hubiera lugar por cese o traslado de actividad productiva.

sinidea ha dicho:
1) Estas alegaciones se deben hacer en la fase en la que se encuentra el Plan actualmente (todavía no se ha presentado el Proyecto de Reparcelación)??
Normalmente el procedimiento administrativo establece unos periodos de exposición pública durante los cuales es posible realizar alegaciones. Fuera de esos periodos depende de la voluntad de la Administracion admitirlas o no. Lo mejor es que lo preguntes en el Ayuntamiento. Si eres un afectado directo creo que te deben notificar de forma fehaciente todas las fases de la tramitación.

sinidea ha dicho:
2) ¿Debo llevar una tasación del terreno para valorar el valor de los bienes? Supongo que esto es evidente.
Normalmente no. En caso de expropiaciones (no se si es tu cas) pueden hacer la tasación conjunta o expedientes individualizados de cada finca afectada. Se suele hacer una tasación de oficio por el órgano o Administracion expropiante, y se te facilita una hoja de aprecio, en la que tu planteas tu contra-valoración. Espera a que tiren la primera piedra.

sinidea ha dicho:
3) Existe un mecanismo formal para estas alegaciones?
Afirmativo. Es lo que te decia en la primera respuesta: las alegaciones deben presentarse en plazo y forma (sobre todo en plazo).

sinidea ha dicho:
4) Dónde podría obtener más información sobre el tema? Me he leido la legislación al respecto (Ley 6/98, Ley de Expropiaciones Forzosas LEF y Texto refundido de la Ley sobre el Impuesto de transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). Que parece ser que es toda la legislación sobre valoración que existe, además de la LOTAU de Castilla La Mancha.
Pues ya te has leido más que yo :) :)
En estos casos lo mejor es buscar el asesoramiento de un experto de confianza. Leerte todo eso es buena idea cuando se tiene insomnio.
Estos temas son complicados como para enfrentarse uno solo a ellos por las bravas.

Saludos.
 
#3
Bueno, no se en Catilla La Mancha, pero en otras comunidades el suelo rústico se entiende como no urbanizable, por lo que no creo que sea esa la calificación(o mejor clasificación). No conozco la Ley del Suelo de CM, pero supongo que en los casos en que hay varios propietarios afectados, se deben crear juntas de compensación o algo parecido, si alguno de ellos no tiene la mayoría de terrenos, en cuyo caso la gestión puede ser directa y existe prioridad para erigirse como agente urbanizador. Pues eso, la unión hace la fuerza.

Saludos.
 
#4
Como muy a expuesto Vorpal, si eres afectado directo te irán notificando bien el Ayto o bien el Urbanizador (cuando exista). De todas maneras lo mejor es que estés preparado ya que antes de estar adjudicado el PAU todo va más o menos depacio pero luego los plazos vuelan.
Referente a las alegaciones, no hay un escrito formal. El momento de poner sobre la mesa la/s valoraciones es en el momento de exposición al público el proyecto de reparcelación; y sí la valoración lo mejor es que te la firme un técnico competente.

si necesitas algo me puedes enviar datos.
 
#5
Referente a las valoraciones la ley aplicable es la ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones. Ley estatal ya que las competencias son del estado.
Una observación importante, tu suelo hoy es rústico, si el Ayto. aprueba el planeamiento pasará a urbanizable, por lo que la valoración la debes hacer en el momento de la exposición al público del proyecto de reparcelación, en cuyo momento el planeamiento está aprobado, ya que si la haces ahora tu suelo lo debes valorar como rústico, con la consiguiente diferencia de precio.
Espero haberte ayudado algo.
 
#7
Me han servido bastante vuestras respuestas.

Sólo quería aclarar que no es una expropiación, sin embargo para valorar los bienes afectos, la ley a la que te remiten es a la Ley de Expropiación Forzosa, y por eso hablaba de ésta.

En cuanto al último comentario de "rayadeparalex", en cuanto a lo del suelo rústico y presentar la alegación cuando ya esté aprobado el proyecto de reparcelación. Me han comentado que lo mejor que debo hacer es presentar la alegación cuanto antes, además lo que quiero valorar son los bienes afectos al terreno (no el terreno puesto que esté me lo cambiarán por terreno urbanizado).

Muchas gracias a todos!
 
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