Proyecto de vivienda unifamiliar, en una planta, según criterios Passivhaus, Comunidad de Madrid

Legu...

Diamante
Respondí antes de ver tu mensaje. Coincidimos
La forera es notaria. Da lustre a este foro contar con aportaciones de gente así.
 

Palmeras

Diamante
Pero ya me has hecho que tenga que buscar a ver si me entero, je je je, aunque reconozco no enterarme de mucho
Sin todos los datos, sin conocer la sentencia y sin controlar este tema.
Y puedo equivocarme.
El juez le ha dicho que:
nuestra demanda no tiene fundamento alguno, y encima, condena en costas (estimadas en unos 15.000 €)
Posiblemente ha considerado que los daños, indemnizaciones, suplicios, penas, putad*** (pon la palabra que quieras) no son inevitables.
Porque el error fue entrar en el juego del concurso.
(Mi opinión).

En el momento en el que no se comunica el incumplimiento de contrato siguiendo los pasos marcados por @emios, y se piden daños, indemnizaciones... por vía judicial, entramos en sentencias anteriores en las que el juez dice que no, que nada tiene que ver con la justicia o el concurso el supuesto (real) perjuicio cuando había un claro incumplimiento de contrato y se tuvo que actuar de otro modo.

El juez ha considerado que no hay fundamento.

¿Error de la Justicia?
Puede.
¿Desconocimiento de sentencias anteriores sobre el mismo tema?
Puede.

Yo no recurriría.
Ni con blanco, ni con negro.
 

Legu...

Diamante
El mensaje está correctamente redactado. Se me entiende bien :p
 

Palmeras

Diamante
¿Tú crees?
Piensa que hay gente que no ve bien la letra del móvil.
:rolleyes:
Si fueses una administración te llevarían ante los tribunales.

No soy notaria y no trabajo en una notaría.
 

dardhal

Esmeralda
Vaya, la que he montado... no era mi intención, pero viendo que parece haber interés y por la vocación de servicio público, ahí va. Tampoco me voy a explayar, de todos es sabido que me enrollo demasiado, y tampoco quiero dar más la brasa de lo que lo he hecho ya. Aunque ahora veo lo que he escrito y es una chapa mayúscula.

@Palmeras, hasta donde alcanza mi entendimiento de la Ley Concursal, cuando una empresa está inmersa en un concurso de acreedores, la resolución del contrato no es algo tan sencillo como cuando no lo está, véanse los artículo 61 y 62 de la misma. Para el caso que nos ocupa (contrato de tracto único con obligaciones pendientes de cumplimiento por ambas partes, pues ni se me ha entregado la vivienda terminada, ni yo la he pagado en su totalidad):

"Artículo 61. Vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas.

2. La declaración de concurso, por sí sola, no afectará a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento
tanto a cargo del concursado como de la otra parte. Las prestaciones a que esté obligado el concursado se realizarán con cargo a la masa.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la administración concursal, en caso de suspensión, o el concursado, en caso de intervención,
podrán solicitar la resolución del contrato si lo estimaran conveniente al interés del concurso.

Artículo 62. Resolución por incumplimiento.

1. La declaración de concurso no afectará a la facultad de resolución de los contratos a que se refiere el apartado 2 del artículo precedente por
incumplimiento posterior de cualquiera de las partes. Si se tratara de contratos de tracto sucesivo, la facultad de resolución podrá ejercitarse
también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaración de concurso.

2. La acción resolutoria se ejercitará ante el juez del concurso y se sustanciará por los trámites del incidente concursal."

Si mi contrato con el constructor no está resuelto cuando se le declara en concurso de acreedores (con administración en funciones de intervención, que no suspensión), entonces, el contrato sigue vigente (en línea con la pretensión de la ley del mantenimiento de la actividad). Llegados a ese punto, el contrato se puede resolver sólo por dos vías:
- Por la del art. 61.2, es decir, que el concursado solicite la resolución del contrato si lo estiman conveniente al interés general del concurso.
- Por la del art. 62.2, es decir, una vez que tras declararse el concurso se produce un incumplimiento del contrato (en este caso la entrega de la vivienda en plazo), ante el juez del concurso y según los trámites del incidente concursal (juicio ordinario).

Así que, si el "timing" es como el de mi caso, no quedaban muchas alternativas, pero decir, por si sirve de aviso a navegantes, que antes de llegar al punto del incidente concursal se intentó lo siguiente, todo ello sin respuesta ni éxito:
- De común acuerdo esperar de la contrata la reanudación de las obras hasta la designación de la administración, cosa que se retrasó meses porque en España, es totalmente lógico dar un traslado al juez titular de un juzgado antes de designar a su sustituto.
- Continuación de las obras con suministro de materiales por mi parte (poniendo la contrata la mano de obra), ante el bloqueo de sus cuentas e imposibilidad de comprar materiales.
- Ante el incumplimiento del contrato, posterior a la declaración de concurso, se insta por burofax a la continuación de las obras (cumplimiento) o en su defecto se perseguirá la resolución.
- Instar a la resolución del contrato por la vía del 61.2 mediante burofaxes a la concursada, que hubiera ahorrado año y medio, gastos judiciales, perjuicios a mi persona y el juicio en su totalidad, pero ni Juez , ni concursada ni administración tuvieron a bien responder de acuerdo a la ley.

En todo este tiempo, se comunica al administrador concursal el crédito que creímos (contra la masa, por cuándo se produce la "resolución" del contrato). Sin dar ninguna explicación, ni contestar a email, correo certificado y burofax, el administrador concursal publica con más de un mes de retraso el informe concursal, donde no aclara nada de nuestro contrato (no dice ni que esté vigente ni que no, y dice que se ha puesto en contacto con los acreedores, cuando en mi caso al menos es mentira).

Claro, que no nos enteramos el informe definitivo de la administración porque pese a estar personados hubo un "problema" en el juzgado y no se notificó al procurador y sólo cuando consulto el registro público concursal veo que el informe se ha publicado tres semanas atrás.

Ante un informe donde nada dice de nuestro caso, pero donde vemos que la empresa ha despedido a todos los trabajadores involucrados en nuestra obra, se decide (por el abogado) que no hay razón para impugnar la lista de acreedores, sino para (mediante incidente concursal) ir por la vía del 62.2, solicitar la resolución del contrato y, como consecuencia directa de cuándo se produce el incumplimiento que determina la causa resolutoria, posterior a la declaración del concurso, que los créditos que se devenguen (que no son otros que los resultantes de la estricta aplicación de las claúsulas del contrato) lo sean contra la masa (no concursales).

Y no sólo es que entre documento va, documento viene, pasan varios meses, es que al cachondo del juez no se le ocurre más brillante idea que convocar una vista (que ambas partes convinieron que no era necesaria) a unos estupefacientes nueve meses vista, vista que, celebrada, no sirvió para nada más que las partes se reiteran, y poco más podía decirse porque entre tanto la empresa había entrado en liquidación y, oh sorpresa, la valoración de los activos que el administrador judicial había hecho un año antes (y que nos daba esperanzas de cobrar al menos parte de lo que se nos adeudaba) sólo unos pocos días antes de la vista se actualizan con un recorte aproximado del 50% (lo que nos lleva a pensar que cobrar es imposible).

Y cuando sale la sentencia, entra a valorar las (en resumen) dos peticiones que se hacen, a saber, decretar la resolución del contrato, y establecer la cantidad adeudada y su calificación, y como desestima la primera (porque considera que el contrato ya está resuelto) y esto condiciona la segunda (también desestimatoria), al desestimarse la demanda en su totalidad, impone el pago de las costas.

Datos curiosos para que se vea cómo funciona todo esto: en las alegaciones de la parte contraria afirman que el contrato está resuelto de una fecha, pero son tan inútiles de presentar entre su documentación un correo interno entre contrata y administración donde se puede leer, varios meses después, que ellos no consideran resuelto el contrato. Pero sin embargo, el juez obvia dicho documento.

Otra: el juez parece confundir (y quiero pensar que por error) el concepto de "paralización indefinida de las obras" (es decir, sin fecha establecida para la reanudación, que es lo que se hace y de lo que se levanta acta) con "paralización definitiva de las obras" (es decir, obras que nunca se terminarán). Y sobre la base de dicha "interpretación", elabora todo su discurso donde desestima nuestras peticiones.

Una más: las alegaciones a nuestra demanda de la administración y de la contrata se contradicen en sus fundamentos entre sí, así que como mínimo uno de los dos se equivoca, sino los dos.

De regalo, aunque ya como anécdota: a la salida de la vista, digamos que la parte contraria se sinceró con nosotros, y vino a decir que su obligación es defender a su cliente, aunque ellos eran plenamente conscientes de que teníamos toda la razón en nuestra posición.

Y aun así, el resultado ya de todos conocido.

Y por si fuera poco, a diciembre de 2017 tenía presupuesto en firme de otra empresa para continuar con las obras de manera inmediata y no pudimos por la incertidumbre que había en relación a si el contrato previo estaba aún vigente y porque, en esa fecha, la empresa aún no estaba en liquidación. Presupuesto que, desde esa fecha, se ha incrementado en unos 30.000 € de vellón.

Esto es a lo que uno se expone cuando entra en la picadora de carne de la justicia para los pobres. Avisados quedan.
 

Impascual

Bronce
Joer, qué mala suerte has tenido, pero estos palos los da la vida a unos de esta manera y a otros de otra, no queda otra que levantar la cabeza y tirar para adelante.
Mucha suerte de aquí en adelante.
 
Lo siento, @dardhal, dura experiencia has pasado. Tiempo al tiempo, dicen que no hay mal que por bien no venga.

Espero que des con un profesional honesto y finalices tu obra lo antes posible.
 
El concurso de acreedores es un timo que arruina a proveedores, trabajadores, que lo pagamos todos, son muchas las empresas que han sacado sus beneficios a empresas pantalla, y después de dejar pufos increíbles a proveedores y trabajadores se declaran en preconcurso, les hacen una quita del 40 o 50% y si la empresa es viable bien, y si no el dinero está a buen recaudo.
Es una vergüenza que ese sistema en el que el primero que cobra es la Administración, Hacienda y SS, por no decir los pastizales que cobran los administradores concursales, sea legal.
 
Como dices, la preferencia la tienen las administraciones públicas, y después las entidades financieras. Y si queda algo es para los acreedores restantes por orden de fecha de presentación de la demanda.
 

dardhal

Esmeralda
Hay ciertas salvedades a esto, que son los que se califiquen como "créditos contra la masa", que son aquellas "deudas" que se generen frente a terceros una vez ya se ha declarado el concurso. Por ejemplo, si una vez declarado el concurso, la empresa tiene que afrontar el pago de un recibo, letra vencida, compra de materiales, alquiler de local, despido de trabajadores, todo eso se considera "crédito contra la masa".

La enorme ventaja de que un crédito lo sea contra la masa es que si hay bienes que se pueden convertir a dinero de los que no estén dotados de privilegio especial (bienes con este tipo de privilegio son las propiedades con hipoteca), los créditos contra la masa se pagan a vencimiento, antes que ningún crédito concursal. Es decir, si por circunstancias la empresa consigue liquidez los acreedores contra la masa van cobrando en orden de vencimiento, y no se verían afectados por convenios, quitas y esperas, o liquidaciones.

Precisamente porque mi caso es de flagrante tipificación como "crédito contra la masa" y los bienes de la concursada no sujetos a privilegio estimaba que serían suficientes para cobrar, es por lo que me metí a todo este jaleo, si mi caso hubiera sido de los de crédito concursal (es decir, que se pagan con lo que quede después de satisfacer los créditos contra la masa, realizar las hipotecas de bienes a precios inflados y pagar en primer lugar a AEAT y SS), no se me ocurre ni por lo más remoto ni intentarlo. Hubiera comunicado mi crédito como concursal, impugnado la lista de acreedores en caso necesario, y me hubiera olvidado del tema y llevaría casi año y medio viviendo en mi casa.

Todas las tropelías que se están cometiendo contra mi en este caso y que he contado son sólo una parte de las que hay, lo malo es que en el tinglado que tienen montado, por muy evidente que sea la negligencia o mala fe, no hay posibilidades ni remotas de vencer en un juicio, porque buscad en Internet lo que tiene que hacer, o dejar de hacer, un administrador concursal, para que responda de sus actos (económica y/o legalmente). El juez, tampoco responde de sentencias que pueda dictar totalmente contrarias a Derecho, y de la concursada, disuelta y en liquidación, pues ye me diréis (y la acción de responsabilidad individual contra los administradores, más de lo mismo).
 
Lamento mucho, mucho todo. Espero que se arregle de alguna manera.
Yo no me metí en el concurso porque no adelanté nada y por eso llegué a un acuerdo.
Pero en tu caso quizá sí me hubiera metido.
Lo dicho.
Ánimo.
 

dardhal

Esmeralda
Yo no me metí en el concurso porque no adelanté nada y por eso llegué a un acuerdo.
Pero en tu caso quizá sí me hubiera metido
Una vez declarado el concurso, "entrar" en él no es potestativo, es obligatorio. "Entrar" en el sentido de verse afectado por la Ley Concursal, en calidad en este caso de acreedor. Una vez que se declara el concurso si el contrato estaba en vigor (y en este caso lo estaba, porque a esa fecha no se había siquiera intentado resolver) el contrato no se puede resolver, salvo:
* A instancias del concursado o su administración concursal, por interés del concurso.
* A instancias del acreedor, pero en el caso de contratos de tracto único, sólo si el incumplimiento del contrato fue anterior al concurso.
* Todo ello sujeto a la aprobación del juez.

La idea que subyace es que si la intención es que la empresa continúe la actividad, se han de mantener los contratos que le generen ingresos a la concursada (o que sean imprescindibles, por ejemplo, el alquiler del local), y se puedan resolver aquellos que bien no son necesarios o bien no redundan en un beneficio para ellos.

Esa es la teoría, en la práctica y en mi caso, menos el envío de los kosovares para "convencer" a la otra parte, todos mis intentos de resolver el contrato han dado con el silencio como respuesta, y en este caso, uno no se puede agarrar al art. 1124 del CC, pues cualquier resolución ha de ser por sentencia del juez. Pero... al cabo de casi dos años el Juez afirma que el contrato está resuelto con posterioridad a la declaración de concurso... lo cual es una flagrante incongruencia, por decirlo de manera suave, según la ley aplicable.
 

dardhal

Esmeralda
Ahora la prioridad es continuar con las obras, algo que estamos tratando de hacer desde octubre sin tener aún fecha para retomar las obras (sí, tan irreal como suena).

Y, por supuesto, apelar la sentencia, y confiar en que los hechos sean para esta segunda instancia tan claros como lo son para nosotros, y que además no sólo revoquen la sentencia de primera instancia, sino que además nos den plenamente la razón, no nos impongan las costas, y lo más difícil, que llegado el caso haya algo de dinero para cobrar.

Y sobre todo, paciencia, mucha paciencia, y tratar de no pensar mucho en las varias decenas de miles de euros que voy a haber perdido en el asunto.
 
Arriba