Proyecto en Asturias (roargh)

roargh

Bronce
Hola a todo el mundo.

Después de un tiempo visitando el foro en plan anónimo, y dado que nos acaban de dar la licencia de obra, me animo a abrir un tema sobre nuestro proyecto de vivienda. Será en Asturias, en una parcela de 2.500 metros (lo mínimo que pide el ayuntamiento), construyendo 150 en una planta (lo máximo que permiten) y añadiendo un bajocubierta de unos 40 metros. Vamos, una casa tirando a pequeña, más que nada porque no queremos algo que nos cueste demasiado mantener, en todos los sentidos (gastos y limpieza). Aun así, nos vamos a gastar una cantidad decente en hacerla lo más eficiente que podamos permitirnos.

Tenemos hasta marzo para comenzar la obra, así que las cosas se van acelerando bastante y estamos en proceso de solicitar hipoteca y encontrar constructora (tenemos una "de cabecera" que nos ha asesorado durante el proyecto que tiene bastantes papeletas, pero tampoco vamos a dejar de comparar :p).

En este momento nuestra preocupación principal es ajustar lo que tenemos que pedir al banco, así que os agradecería opiniones sobre el primer presupuesto que tenemos, así a ojímetro. No nos parece desorbitado en conjunto, pero hay partidas que no tenemos claro si están muy fuera del rango habitual. A saber (redondeando):

Acondicionamiento del terreno: 6.200 €
Saneamiento 7.000 €
Cimentación 13.000 €
Estructura 37.500 €
Cubierta 15.000 €
Albañilería 29.000 €
Aislamientos e impermeabilizaciones 32.500 €
Revestimientos y falsos techos 28.000 €
Carpintería y cerrajería 24.000 €
Instalación eléctrica y telecomunicaciones 7.000 €
Fontanería y sanitarios 6.000 €
Ventilación 5.000 €
Térmica 17.000 €
Urbanización 3.000 €
Gestión de residuos 1.000 €
Control de calidad 1.200 €
Seguridad y salud 8.200 €

Total: 240.000 + IVA

Me imagino que algunas partidas no se entienden bien sin saber lo que incluyen, pero tampoco quiero enrollarme en mi primer post antes de ver si hay interés :)

Pues eso, opiniones bienvenidas y desde luego estaré encantado de dar detalles si alguien está interesado.
 

Moperis

Diamante
32.500 € + IVA en aislamientos e impermeabilizaciones de una casa de una planta de 150 m² parece excesivo.

Pon planos a ver si encontramos dónde podría estar la justificación.
 

cabronias

Titanio
Pues con números gordos, lo único que se puede decir es que el m² sale a mas de 1.200 €/m²... algo carillo.

¡Ahora!, si la constructora te ha presupuestado en porcentaje con la misma soltura que esta partida, vete pidiendo más presupuestos.
Seguridad y salud 8.200 €
No me creo ni en broma que se gaste esa cantidad en seguridad y salud para una vivienda de ese tamaño.
 

roargh

Bronce
32.500 € + IVA en aislamientos e impermeabilizaciones de una casa de una planta de 150 m² parece excesivo
La parte gorda se la lleva esto:
Aislamiento térmico por el exterior de fachadas, compuesto por: panel rígido de poliestireno expandido (EPS), mecanizado lateral recto, de 150 mm de espesor, con una conductividad térmica 0,037 W/(mK)

Y esto:
Aislamiento por el exterior de cubiertas, formado por panel rígido de poliestireno extruido, según UNE-EN 13164, de superficie lisa y mecanizado lateral a media madera, de 200 mm de espesor, sobre superficie soporte existente
 

Mountak

Esmeralda
Urbanización 3.000 euros es muy poco, ¿no? Mañana miro mis presupuestos y te digo, pero mi urbanización era muchísimo más cara en todos mis presupuestos y tengo muchos... y mi parcela más pequeña.
 

roargh

Bronce
¿Y la de cubiertas 15.000 euros no parece subida de precio también?
Hay bastante tejado, así que no sabría decirte. La parte del león se la lleva la teja (11.000 euros). El resto se va en la lámina impermeable, canalones, limahoya y partidas menores (remates y así).

Urbanización 3.000 euros es muy poco, ¿no?
Incluye las aceras y la solera de hormigón, pero realmente no es mucha superficie, porque la casa está relativamente cerca del vial.
 

alimon

Oro
Esto... ¿2.500 m² de parcela mínima?

¿Acondicionamiento de ese terrenaco por 6.200 €?

¿No será que se te ha colado un 0 y son 250 m²?

Dicho esto, me parece bastante caro el conjunto aislamiento + estructura, sobre todo por lo primero. Aun con una casa muy eficiente.

Pero en general, y excepto las partidas con menos peso, veo todo un pelín sobrevalorado, para una casa de ese tamaño, como entre un 10%-15%.
 

cabronias

Titanio
Le va a hacer una acera alrededor de la vivienda y una solera para el coche, no va a arreglar el resto.
 
Urbanización 3.000 euros es muy poco, ¿no?
No sé, ya los expertos dirán, pero mi casa es de 30.000 euros
Bueno, todo depende de qué se meta en urbanización, si hay vallas o no, si hay piscina o no, etc.

Pero se saca una conclusión clara, sin ver proyecto ni calidades.

Aislamientos e impermeabilizaciones 32.500 €

Instalación eléctrica y telecomunicaciones 7.000 €

Ventilación 5.000 €

Térmica 17.000 €

Urbanización 3.000 €
Esto da pistas importantes acerca del nivel técnico de la casa, vemos una instalación eléctrica sin grandes alardes pero correcta, un ventilación probablemente con VMC, unas instalaciones térmicas que habría que saber lo que lleva para ese precio, puede ser corto o largo y lo que está claro unos aislamientos e impermeabilizaciones que parecen importantes y de muy buena calidad (no me gusta decir muy alta, porque claro, nos quedan por encima, para finalmente tener una pequeña urbanización, seguramente poco o esta metido en otros capítulo.

Por tanto, el proyecto de nuestro amigo "parece" que decide gastar el dinero donde es importante (buenas soluciones constructivas y técnicas, al menos correctas siendo altas prestaciones en aislamientos), dejando de lado gastarse el dinero en urbanización que siempre se podrá hacer o mejorar a posteriori, cosa que, con las buenas soluciones constructivas es más complejo si no lo haces bien.

Y además lo clarifica:
La parte gorda se la lleva esto:
Aislamiento térmico por el exterior de fachadas, compuesto por: panel rígido de poliestireno expandido (EPS), mecanizado lateral recto, de 150 mm de espesor, con una conductividad térmica 0,037 W/(mK)

Y esto:
Aislamiento por el exterior de cubiertas, formado por panel rígido de poliestireno extruido, según UNE-EN 13164, de superficie lisa y mecanizado lateral a media madera, de 200 mm de espesor, sobre superficie soporte existente
No sé a qué llama aislamiento exterior de cubiertas, pero parece claro que lleva un SATE de 15 cm en paredes y aislamiento de 20 cm en cubiertas.

Si haces esa operación con tu proyecto puedes sacar conclusiones interesantes, @Mountak, aunque, evidentemente, por su ubicación seguro que llevas piscina ;););)
 

matatunos

Diamante
Eso supongo yo también, no incluirá vallado de la finca ni asfaltarla completamente (ni meterle un tractor para igualarla y sembrar césped).

¿Cuántas tejas entran en 1 m²? El otro día fui a ver tejas, y andaban entre 0,5 y < 1 € la unidad.

Mi casa, Asturias, a 30 km de la costa, con 140 en tejado + lámina impermeabilizante + cámara de aire + doble rastrelado + teja cumple (o eso dice el arquitecto), en paredes llevo bloque + cámara + 8,5 + Pladur para cumplir, así que la tuya la veo bien en ese aspecto (siempre y cuando esté bien hecho y vaya todo acorde, claro).
 

Moperis

Diamante
Ahí van (las medidas son en general un pelín más grandes de lo que pone ahí, no me preguntéis por qué)
Esa vivienda no tiene 150 m² de superficie construida en la planta baja.

La fachada representada parece SATE, de todos modos el presupuesto parece muy elevado.
 

dardhal

Esmeralda
Por tanto, el proyecto de nuestro amigo "parece" que decide gastar el dinero donde es importante (buenas soluciones constructivas y técnicas, al menos correctas siendo altas prestaciones en aislamientos), dejando de lado gastarse el dinero en urbanización que siempre se podrá hacer o mejorar a posteriori, cosa que, con las buenas soluciones constructivas es más complejo si no lo haces bien
Parece ser un caso similar al mío. Podría haber preparado más dinero para otro tipo de cosas, pero sinceramente, esas no me dan un valor percibido o van a mejorar mi comodidad a corto o largo plazo en la vivienda. Tenía más de 120 metros lineales de cerramiento que hacer y, por supuesto, elegí una opción que, aparte de ser la común en la zona, era de las más económicas y correctas a la vez (malla de simple torsión). Tanto es así que con todos los avatares de mi obra me estoy hasta planteando si poner o no un portón de entrada a la parcela, y dejar en su lugar una valla móvil de obra.

Al fin y a la postre, ¿qué me aporta hacer 5-10 ml de muro de bloque, colocar un portón corredero motorizado para el coche, y una puerta peatonal de chapa? Entre pitos y flautas se me van más de 6.000 € para algo que ni aumenta la seguridad del acceso, ni me va a hacer la vida tremendamente más fácil, y además veo a los vecinos de la zona que, salvo la puerta peatonal, la de coches no la usan nunca (aparcan fuera).

Llegado el momento, siempre se puede ahorrar y terminar esos flecos, que además, muy posiblemente se puedan sacar a un coste algo inferior al que una contrata única te va a dar junto con el resto de partidas de la casa.

Eso sí, la seguridad y salud, o van a poner un par de kosovares 24x7 en la puerta, o tienen muy mala salud, porque es un dinero muy serio. También es verdad que si pinchas al constructor por ese lado, te lo baja y te lo repercute por otro lado.
 

osca

Diamante
¿El presupuesto que tenéis es de la constructora o es el del proyecto? Como consejo, no te fíes del presupuesto del proyecto, fíate del real, no vaya a ser que te te dan la hipoteca por un importe que no es real y después tengas problemas para pagarlo. Si el presupuesto que elijas de entre todos los que te presenten vale X, no le pidas al banco X, pídele un poco más para los imprevistos y ten en cuenta que el 10% restante de la hipoteca, el banco te lo soltará cuando vayáis a escriturar la vivienda (tendrás que tener la cédula de habitabilidad y eso tarda un poco). Tampoco estaría mal que tengas ahorrado tú algo.
 

alimon

Oro
Por tanto, el proyecto de nuestro amigo "parece" que decide gastar el dinero donde es importante (buenas soluciones constructivas y técnicas, al menos correctas siendo altas prestaciones en aislamientos), dejando de lado gastarse el dinero en urbanización que siempre se podrá hacer o mejorar a posteriori, cosa que, con las buenas soluciones constructivas es más complejo si no lo haces bien.

Y además lo clarifica:

No sé a qué llama aislamiento exterior de cubiertas, pero parece claro que lleva un SATE de 15 cm en paredes y aislamiento de 20 cm en cubiertas.

Si haces esa operación con tu proyecto puedes sacar conclusiones interesantes, @Mountak, aunque, evidentemente, por su ubicación seguro que llevas piscina
Yo estoy de acuerdo contigo, PERO, también te digo que "lo importante" no es lo mismo para todo el mundo. Obviamente, para ti como arquitecto lo es la estructura y el aislamiento, y para mí también, pero dentro de un equilibrio, y lo es porque al final tus conocimientos son extensos por haber mamado de ellos, y los míos, aunque infinitamente más limitados, tienen el apoyo de leer muchas cosas en este foro y otras fuentes.

Pero te pongo mi ejemplo, Yo me hago mi casa, y me la hago DPM estructural y térmicamente. Imagina que me la hago de paneles de contralaminado, carísimos, que además le aplico un aislamiento, tratamiento adicional a la madera, un sistema de ventilación mecánica, pocas ventanas que son caras, persianas de lamas y no tradicionales... Vamos, una Passivhaus incluso certificada.

Como todo eso cuesta una pasta y yo tengo un presupuesto X, decido invertir en ello, y prescindir de revestimientos de fachada vistosos de cualquier tipo, de porches exteriores o superficies hormigonadas e incluso paso de acondicionar el terreno y lo dejo en bruto, Obviamente, descarto la piscina, hago el cierre de lo más barato que me permitan, por ejemplo, bloque y malla electrosoldada, elimino m² y en vez de 160, lo dejo en 120, elimino el garaje cerrado, y dejo un garaje abierto en el propio terreno... Todo para llegar a lo que me puedo permitir.

Ahhhhh, pero eso sí, tengo una chabola que flipas, con una demanda de calefacción nula y unas paredes con una transmitancia que son de récord. O sea, que lo que es la casa, es perfecta, confortable, y un gran sitio para vivir, donde además voy a ahorrar muchísimo en energía.

Llega el día de la inauguración, y allí que va mi familia. Mi padre, ya habría torcido el morro al decirle "casa de madera" antes de empezar a mover nada. Pero el día que entren allí, en una casa más pequeña de lo previsto, sin ningún tipo de superficie ajardinada, fea exteriormente, con pocas ventanas, sin garaje para el coche, sin alma en definitiva, porque he decidido invertir lo máximo en estructura y aislamientos, te puedo asegurar que se ponen a llorar al ver a sus ojos "esa puta mierda" y no vuelven, y hasta puede que me deshereden... 😂

Que sí, que luego se volverán a su piso con calefacción central infinita donde pagan 120 € al mes de comunidad, más 100 de electricidad, pero para ellos la casa es basura, y encima, basura de madera. Así que, casi prefiero sacrificar un pelín de aislamiento y estructura, que en vez de tener una U de 0,08, tenga una de 0,20, y esa diferencia invertirla en hacer una casa que sea buena y bonita a mis ojos y a los ojos de los que no ven más allá.

P. D.: Vaya tochaco te he soltao, jajajajaj :eek:
 
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