Proyecto sobre futuro edificio protegido

#1
Me ha entrado un posible proyecto en el estudio, con los siguientes condicionantes:
- El edificio según la Normativa actual en la actualidad no está protegido.
- Sin embargo está apunto de aprobarse inicialmente un planeamiento nuevo que sí lo protege.
- La actuación que se pretende es la ampliación de una planta. Actualmente se permitiría pero cuando se apruebe el planeamiento futuro la ficha del catálogo prohibe la ampliación en altura.
- Si se le hace al cliente un Proyecto y se solicita licencia...
¿Qué pasaría si el Planeamiento se aprueba inicialmente y la licencia está solicitada pero no está concedida (en trámite)?
 

Nano

Gran experto
#2
Normalmente, el planeamiento o normativa que te afecta es aquel que está vigente en el momento de solicitar licencia, y si esto cambia a posteriori no es aplicable retroactivamente a tu proyecto. Pero como ya me he encontrado alguna que otra situación con planeamientos que cambiaron justo tras solicitar licencia :rolleyes:, vamos a esperar a ver si alguien más puesto en el tema nos lo confirma ;)
 
#3
Entiendo que una vez solicitada la licencia de obras, aunque cambie el planeamiento, éste no afectaria a tu proyecto.
Saludos
 

antoni0

Gran maestro
#4
No estoy de acuerdo.

Cuando se aprueba una nueva norma del tipo que sea, las licencias solicitadas entramitación que no sean compatibles con dicha norma se desestiman.

Las licencias son actos reglados que tienen que estar de acuerdo con la normativa vigente en el momento de la resolución.

El solicitante tiene derecho a solicitar el resarcimiento de todos los gastos originados en la solicitud de licencia de acuerdo con el planeamiento anterior. Suponiendo que el Planeamiento nuevo no estaba en tramitación cuando se solicitó la licencia.

Normalmente si el Plan está en tramitación, debe cumplir los dos planeamientos, el vigente y el nuevo.
 
#5
Cuando se aprueba una nueva norma del tipo que sea, las licencias solicitadas entramitación que no sean compatibles con dicha norma se desestiman.
.
Pero esto puede dar lugar a que conociendo los técnicos municipales el nuevo planeamiento te retrasen la concesión de la licencia el tiempo que quieran para que se apruebe inicialmente el nuevo plan y desestimarla ¿no?

Por otro lado, lo del resarcimiento de los gastos se refiere sólo a tasas y licencias ¿no? y no a gastos originados por redacción de Proyecto (no me imagino a la administración local pagando proyectos desestimados por la entrada en vigor del nuevo plan).
 

Nano

Gran experto
#6
Las licencias son actos reglados que tienen que estar de acuerdo con la normativa vigente en el momento de la resolución.
¿En el momento de la resolución o de la solicitud?...

En el caso de normativas, como el CTE, se solicitaron licencias a cientos los días anteriores a la entrada en vigor para beneficiarse de las anteriores normativas y que "no les cogiera" el CTE. ¿Con los planeamientos no pasa lo mismo?.

Qué ocurre en el típico caso que el ayuntamiento tarda meses en informar el proyecto, ¿que si por medio cambia el planeamiento, tu proyecto puede irse a la papelera?.

¿Es siempre así en todos los casos?.
 
#7
Si vas a hablar con el técnico municipal te dirá que tienes que cumplir los dos de palabra; no por escrito.

Es un riesgo que merece la pena asumir.

El ayuntamiento tiene un plazo para suspensión de licencias mientras se aprueba un planeamiento, muchas veces la suspensión de licencias no ha sido aprobada por el ayuntamiento; con lo que podrías entregar tu proyecto. En caso de que se hayan suspendido las licencias yo también lo solicitaría con la normativa anterior; esperando que dicho plazo de suspensión de licencias caduque, y no le quede otra al consistorio que informar tu proyecto respecto al planeamiento vigente que es el anterior.
Hay que tener en cuenta que los planeamientos se demoran en el tiempo y las suspensiones de licencias, o no se realizan, o se realizan tarde o caducan.

Pero por otro lado tambien puede el ayuntamiento ponerte todas las zancadillas que quieran..... es la guerra.

Puedes actuar también alegando frente al plan en tramitación la protección de ese edificio.
 
#8
Carsanor, por tu mensaje entiendo que la aprobación inicial de un PGOU es un acto distinto de la suspensión de licencias y puede pasar algún tiempo entre ambos actos, o bien incluso puede no haber suspensión de licencias ¿es así?
 

sparus

Gran experto
#9
Hasta donde yo sé, la resolución debe hacerse con la normativa vigente en el momento de la solicitud. En el acuerdo de aprobación inicial, previo a la exposición al público, se puede incluir la suspensión de licencias por un tiempo y ámbitos determinados, así como las zonas -que puede ser el resto del término municipal- en las que se debe acreditar el cumplimiento simultáneo de ambas normativas.
 
#10
En Galicia...
LOUGA Artículo 77. Suspensión de licencias.[/QUOTE ha dicho:
1. Los órganos competentes para la aprobación inicial de los instrumentos de planeamiento urbanístico podrán acordar la suspensión del procedimiento de otorgamiento de licencias de parcelación de terrenos, edificación y demolición para áreas o usos determinados, a fin de estudiar su formación o reforma.

Dicho acuerdo habrá de publicarse en el Diario Oficial de Galicia y en uno de los periódicos de mayor difusión de la provincia.

2. El acuerdo de aprobación inicial de los instrumentos de ordenación determinará, por sí solo, la suspensión del procedimiento de otorgamiento de licencias en aquellos ámbitos del territorio objeto de planeamiento cuyas nuevas determinaciones supongan la modificación de la ordenación urbanística vigente; a estos efectos, determinará expresamente las áreas afectadas por la suspensión.

3. La suspensión a que se refiere el número 1 anterior se extinguirá, en todo caso, en el plazo de un año. Si dentro de este plazo se hubiera producido acuerdo de aprobación inicial, la suspensión se mantendrá para las áreas cuyas nuevas determinaciones de planeamiento supongan modificación de la ordenación urbanística.

La suspensión determinada por la aprobación inicial tendrá una duración máxima de dos años a contar de dicha aprobación y en cualquier caso se extinguirá con la aprobación definitiva del planeamiento.

4. Extinguidos los efectos de la suspensión, en cualquiera de los supuestos previstos, no podrán acordarse nuevas suspensiones en el plazo de cuatro años por idéntica finalidad.

5. Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la publicación de la suspensión tendrán derecho a ser indemnizados del coste oficial de los proyectos y a la devolución, en su caso, de los tributos municipales, siempre que su otorgamiento no sea posible, por resultar incompatible con la nueva ordenación establecida.
Probablemente en otras comunidades sea similar.
 

sparus

Gran experto
#11
Las que conozco son similares (y no tengo ganas de tirar de memento para verlo ahora). De todas formas, si el lapso de tiempo entre la solicitud y la suspensión es razonable, la administración se verá obligada a resolver antes: no pueden dilatar indefinidamente la conceción porque después no vaya a cumplir.
 
#12
Sí en la LOUA de Andalucía es casi similar en su redacción a la gallega, incluso habla también del coste del Proyecto. El tema es que en la LOUA se habla de suspensión de áreas o usos determinados, pero no habla de suspensión de edificios incluidos en el catálogo, y no se si es práctica habitual en los nuevos planeamientos que se suspendan también las licencias en edificios incluidos en el catálogo. ¿Alguna experiencia vuestra?

Me inclino por hacerle un Básico al cliente para que rápidamente podamos solicitar licencia, y como mucho que se pierda el dinero del Básico. A pesar de su inclusión en el articulado de la LOUA no me creo que el Ayuntamiento vaya por ahí pagando Proyectos...
 
#13
Yo tuve un problema parecido, pero picamos de pardillos y fuimos a preguntar al tecnico, que nos dijo que estaban paradas las licencias hasta que se resolviese.
En tu caso le comentaría al promotor los riesgos y que el decida, no sea que luego no cobres ni el básico
 
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