¿Qué condiciones pondríais?

acer

Novel
Hola y gracias por la atención prestada,
Entre varios vecinos tenemos una masía del año 1680, tiene 2500 m2 en tres plantas, ermita aparte privada etc. con el paso de los años por el tejado a ido entrando agua y se ha ido deteriorando por lo que hemos decidido cambiar todo el tejado "unos 600 m2", el caso es que el constructor que va a realizar la obra aporta su arquitecto para el proyecto, ¿vosotros que pondríais en el contrato para evitar sorpresas?, nuestra intención es vender la masía y añadir el precio de la reparación a la venta, pero nos gustaría tenerlos mínimos problemas posibles,
os pongo un enlace con fotos del interior,
saludos
:)
 

tete55

VIP
primera condición:
-el arquitecto y el aparjador los pongo yo
segunda condición:
-se piden un mínimo de 3 ofertas de contratistas
 

Ruskin

VIP
No es buena receta que el constructor aporte "su" arquitecto, estoy con @tete55. Por otro lado, las empresas que selecciones (mínimo 3 estaría bien) deberían acreditar experiencia en este tipo de obras.
 
¿Y que te ha convencido de la oferta frente a las otras?

¿Y que es lo que menos te convence de la oferta?
 

Gingru

Esmeralda
Estoy con tete55 y Ruskin, evita que la dirección facultativa (arquitecto y/o aparejador) sean de la propia empresa constructora. Busca técnicos independientes.
 

acer

Novel
Pues no depende solo de mi "Ya me gustaria":) esta masia pertenece a un grupo de vecinos, yo uno de ellos, pero las decisiones las toma la junta actual, la decision viene motivada por dos cosas que en igualdad de condiciones en los presupuestos este es mas barato, y que el constructor es socio, parece formal en el trato pero...:confused:
Por ese motivo pense que se podria añadir alguna clausula que evite que se dispare el precio,
Por ejemplo
si desmontan el tejado y no tienen previsto que las paredes quedan sueltas o se tienen que tomar algunas de las precauciones para que no se caiga la masia,o algun tipo de responsabilidad si la masia se cae, que a nivel de seguridad el constructor se haga cargo de todas las medidas de seguridad "pagando" para evitar incidentes
¿que pensais?
 

acer

Novel
Perdon!!!!
Lo que menos es que el socio constructor se ha basado en el presupuesto mas bajo para bajar el el precio unos 600 euros y no ha relizado una valoracion, y eso me huele a problemas, que el arquitecto solo a visto la masia por fuera que el proyecto lo ha basado en un estudio de la masia que realizaron para un final de proyecto de arquitectura hace dos años,en mi caso solo puedo propner clausulas para evitar problemas y convencer a la junta
 

tete55

VIP
Efectivamente, huele a problemas.
Haz un contrato llave en mano, y que los desvios, se los coma el constructor...
 

acer

Novel
Gracias.
Pero un contrato llaves en mano ¿qué ocurre con las posibles nuevas partidas?
Supongo que lo tienen que tener todo previsto antes de empezar, reforzar, apuntalar, etc.
Saludos.
 

tete55

VIP
Las nuevas partidas se las come el constructor
por eso mismo es tan raro ver un contrato llave en mano en rehabilitación...

Ofrécele eso, o que el arquitecto y aparejador lo contrateis aparte...
 
Para que no se dispare el precio lo mejor es un proyecto muy bien atadito y definido y un tio que lo dirija, podríais exigirle en una claúsula que los precios unitarios de las partidas sean invariables, pero...

¿Siendo socio como no va a llevar el presupuesto más barato si conoce los de su competencia?

Tenéis:

Constructor y Arquitecto coleguitas,
Constructor socio de la comunidad,
Reparar para vender inmediatamente,

ingredientes estupendos para una peli de terror, preguntar quién va a ser el coordinador de seguridad y salud (que ese es otro que deberíais contratar a parte): si la respuesta es el arquitecto u otro de la constructora o coleguita, temblar que la peli va a ser de las buenas.

Y por supuesto que son responsables TODOS, de que no se os caiga nada y que se tomen las medidas de seguridad necesarias tanto para las personas primero como para la masía después. Y lo son por ley, pero sino queréis quedaros con cara de tontos si pasase algo, que como promotores también sois responsables de la responsabilidad de vuestros contratados, aseguraros de que todos tengan sus seguros pertinentes en regla y pagados. Pedirlo, si alguno se molesta por la petición, yo me iría al video club a por otra peli de esas que alguno te haya contado que tienen final feliz.
 

bicilindro

Titanio
No supongas nada. Las "nuevas" partidas dependen de la calidad del contrato y de la calidad de la Dirección Facultativa.
Lo sano es que conozcas el proyecto antes de empezar, que exista una previsión de refuerzos o apuntalamientos de paredes. No son caros y se duerme tranquilo.
El cálculo de la estructura nueva debe ser correcto, detallado. Hay una norma para las estructuras de madera.
Es recomendable una buena retención en garantía. Digamos un 15%.
Esto serían digamos 9.000 eurillos a cobrar un año después de acabar.
Tú siempre puedes proponer a un perito por tu parte para inspeccionar los trabajos.
 
la decision viene motivada por dos cosas que en igualdad de condiciones en los presupuestos este es mas barato

Eso que te remarco, aunque no te lo creas NO EXISTE en construcción, es una hipótesis que siempre se ha descartado en todos los estudios en que he trabajado.

Entre los contratistas que suelen "recomendar", que por supuesto son buenos los hay un poco mejores que otros, por tanto NO ES EXACTAMENTE el mismo servicio, ni la misma terminación, etc...

Pero habéis usado el criterio mas general EL MAS BARATO luego cuando aparecen los problemas la gente se extraña.
 

Ruskin

VIP
efectivamente, huele a problemas.
Haz un contrato llave en mano, y que los desvios, se los coma el constructor...

Yo soy partidario siempre de hacer un contrato llave en mano, es como se debe hacer, y de hecho es como se hace en los sitios en los que esto lo tienen más claro, como siempre acabo diciendo. Pero para eso hace falta un proyecto que contemple todo, y aquí viene la pregunta de Acer, como es natural:

Gracias
Pero un contrato llaves en mano ¿que ocurre con las posibles nuevas partidas?
supongo que lo tienen que tener todo previsto antes de empezar,reforzar,apuntalar etc....
saludos

En un contrato bien hecho a precio cerrado, es decir, por un precio cierto y único no hay nuevas partidas, sencillamente porque no hay partidas, hay solamente un precio total por la obra. Para eso como he dicho antes, hace falta un proyecto completo y en el que no quepan errores que a la propiedad le cuesten dinero. No olvidemos que es un proyecto de rehabilitación (o restauración, no me queda claro, o quizás ambas cosas), en este tipo de proyectos, las sorpresas son mucho más abundantes si cabe que en obra nueva.

Eso que te remarco, aunque no te lo creas NO EXISTE en construcción, es una hipótesis que siempre se ha descartado en todos los estudios en que he trabajado.

Entre los contratistas que suelen "recomendar", que por supuesto son buenos los hay un poco mejores que otros, por tanto NO ES EXACTAMENTE el mismo servicio, ni la misma terminación, etc...

Pero habéis usado el criterio mas general EL MAS BARATO luego cuando aparecen los problemas la gente se extraña.

Totalmente de acuerdo, pero es que el más barato solamente lo será comparando servicios iguales, que como tu has dicho es difícil que se den.

En resumen, habéis empezado un poco regular el asunto, primero se busca un arquitecto, y para este trabajo es recomendable que sea especialista, ya que a muchos ni si quiera les gusta la restauración, por tanto ¿Cómo van a saber hacerla? No hace muchos años, para cierto tipo de arquitectos esto eran “chapuzas indignas”, ahora, sin embargo ya se ve de otra manera.
Tras eso, el proyecto, suponiendo que bien hecho, servirá de base para las empresas que oferten, a ser posible, especialistas en este tipo de trabajos. Quizás si se hace todo bien, lo de menos será el precio cerrado, que en realidad, aquí no estamos acostumbrados a manejarlo.
 
Ruskin ha dicho:
Tras eso, el proyecto, suponiendo que bien hecho, servirá de base para las empresas que oferten, a ser posible, especialistas en este tipo de trabajos.

Sobre todo que sepan fijar los andamios :p :p :p
 
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