¿Qué diferencias hay...

#1
... entre un Constructor y un Promotor? (a nivel de sueldo, trabajo diario, papeleo, riesgos, ventajas).

Gracias de antemano.
 
#2
Respecto a la pregunta, es demasiado genérica. La desproporción entre la pregunta y la posible respuesta puede ser muy grande. Deberías matizar más .

Sólo hacer un apunte sobre los beneficios de cada interviniente en una promoción. De mayor a menor beneficio en relación al esfuerzo empleado creo que la escala sería:

Notario, Banco, Promotor, Constructor, ....... oficios de obra ,....... y por último arquitecto.

Reconozco que excepto los tres primeros y el último, los demás pueden variar.

Saludos.
 
#4
El promotor es un agente de la edificacion que "promueve" la construccion de un determinado edificio. Mas o menos y para entendernos es el que pone la pasta para hacer la obra y contrata al resto de gente que interviene (técnicos, industriales, profesionales varios, entidades de crédito, intermediarios comerciales,...). Puede promoverlo para uso propio o venderlo después, pero el edificio es suyo.

El constructor es la persona contratada por el promotor para la realizacion material del edificio. es un industrial más. No es propietario del edificio, simplemente lo construye para otro.

tambien existe una figura, la de promotor-constructor, pero que es la suma de las dos anteriores, nada más (y nada menos).

Saludos.
 
#5
...

Ok, gracias.

2 preguntas.

1) El Promotor, ¿cómo se forma? (a nivel laboral digo)

2) El Promotor, ¿emprende la profesión en solitario o respaldado por un grupo empresarial?
 
#6
Perchel ha dicho:
Ok, gracias.

2 preguntas.

1) El Promotor, ¿cómo se forma? (a nivel laboral digo)

2) El Promotor, ¿emprende la profesión en solitario o respaldado por un grupo empresarial?
nadie?
 
#7
El promotor es un empresario, no requiere niguna formación o titulacion especial.
Lo único que necesita es un teléfono movil y las páginas amarillas :) para buscar un buen equipo profesional detrás de él.

Depende de lo que el promotor quiera hacer necesitará más o menos recursos tanto económicos como humanos. Para promover un chalet no hace falta mucho pero para promover 500 viveindas ya es otra cosa, aunque básicamente puede ser lo mismo.

Otra cosa es el "project manager", que coordina todos los aspectos que intervienen en la promoción, desde la concepción, localización, gestion de suelo, planificación financiera, planificacion y coordinación de los proyectos, gestion de licencias y permisos varios, gestion de la contratación, gestión de la construcción; gestión de la recepción, entrega y posventa. Para eso si que resulta conveniente tener una formación.

No hay una formación específica universitaria para todo esto. Lo mas parecido es algun master o curso de posgrado.

Saludos.
 
#8
Ok, gracias. Digamos que tengo 0 experiencia, que ser promotor es un proyecto a medio plazo y que mi motivación es de un 200 % para aprender lo máximo. Estoy metido en un módulo de FP de Dirección de Empresas de Grado Superior.

¿Qué me recomendaríais?

Gracias de nuevo.
 
#9
Perchel :

¿Qué me recomendaríais?


Que no trabajes con la familia :D mezclar las dos cosas puede ser dinamita :D
Te quedas con la hija y por encima le achuchas en precio, plazos, ... vamos la relación ideal :D ( es broma ¡¡ )
Para hacerse promotor hay que dominar muchísimos aspectos más que para ... abri una tienda de tlfnos móviles ( p.ejemplo ) .... suerte ....
 
#10
vile ha dicho:
Perchel :

¿Qué me recomendaríais?


Que no trabajes con la familia :D mezclar las dos cosas puede ser dinamita :D
Te quedas con la hija y por encima le achuchas en precio, plazos, ... vamos la relación ideal :D ( es broma ¡¡ )
Para hacerse promotor hay que dominar muchísimos aspectos más que para ... abri una tienda de tlfnos móviles ( p.ejemplo ) .... suerte ....
:D

No me estoy planteando a la ligera este tema.
 
#11
Me he agenciado el libro Manual del Promotor.... (Miranda Cabrera), que se ha recomendado alguna vez que otra por estos lares. Puede ser un buen comienzo para mi formación teórica, que no práctica.

Ahora tengo una duda. Grupos Promotores como Grupo Reyal, que se inició en Madrid hace ya 30 años, ¿cómo consiguen llegar a tener mercado en todo el ámbito nacional?

Ahora, en Málaga Capital, van a construir 2 rascacielos y otros 6 edificios más ligeros de 6 pisos de altura a su alrededor en unos terrenos nada baratos. ¿Todo es endeudarse con el banco y devolver el dinero al "x" tiempo, habiendo obtenido tu Grupo unas ganancias más que interesantes?
 
#12
La calve del promotor es agenciarse un buen suelo. Sin eso da igual lo que hagas después.

Un suelo es bueno en función de la relacion entre varias características:

- lo que puede soportar encima (uso e intesidad de uso de la edificación)
- lo que cuesta comprarlo y la forma de pago
- el horizonte de desarrollo, o lo que tarda en realizarse la operacion inmobiliaria.

Grupo reyal, Inmobiliaria colonial,... cualquier promotor de ámbito nacional lo que hace es localizar suelos aptos, estudiarlos a toda leche pero con minuciosidad y, si procede, desarrollarlos. La clave para agenciarse un buen suelo es:

a) tener buenos contactos "oteadores" de suelo
b) saber estudiar bien la operación inmobiliaria que puede realizarse en ese suelo, de forma rápida y precisa, para poder atar la operacion lo antes posible.

Saludos.
 
#14
Perchel ha dicho:
Gracias vorpal, y, en el apartado económico, ¿siempre tiran del banco? (hipotecas)

En general la mayoría de los promotores recurren a financiación externa por varias razones:

- Los tipos de interés no están altos.

- Casi ningun promotor puede disponer de suficientes recursos propios como para llevar en paralelo varias promociones. utilizar financiacion ajena en el gureso de cada promocion ( en torno al 80%) te permite multiplicar por 5 tu potencial (puedes llevar en paralelo 5 veces más promociones por ejemplo, o una promocion 5 veces mayor si llevas al extremo tus fondos propios).

- La figura del "prestamo hipotecario divisible y subrogable" es perfecta para facilitar la venta ya que supone una facilidad de pago para el comprador: le trasladas un "trocito" de tu prestamo, de forma sencilla, sin más que la firma en un mismo acto de la escritura correspondiente junto a la entrega de llaves. Si tu no tienes un préstamo, estás obligando a que el comprador tenga que recurrir a buscárselo por su cuenta. No es grave, pero es más sencillo si se lo das hecho.

En todo caso, los bancos son reacios a financiar el 100% de una operación: el mínimo de fondos propios que debe aportar el promotor suele rondar el 20%. De esa forma el banco comprueba que el promotor tiene una cierta "musculatura financiera" (o sea, que no es cualquier "pelagatos") y que se implica y arriesga ese capital en la operación. Si el banco financiara el 100% y el promotor no arriesgara nada, es posible que la operación no estuviera lo suficientemente estudiada (cuando uno no arriesga nada es menos "exigente").

La finaciación externa debe ser cuidadosamente planificada en el marco de estudio de toda la operacion. Para ello hay que dar los siguientes pasos:

- Analizar todos los ingresos y gastos de la operacion y ubicarlos temporalmente. Siguiendo un principio de prudencia, conviene valorar el peor escenario posible.
- Partiendo de un capital inicial X para la operación, ir sumando ingresos y restando gastos mes a mes para analizar los flujos de caja. Con eso veremos las puntas de tesorería negativas: EL MÁXIMO NEGATIVO DE TESOSRERÍA SERÍA EL VALOR TEÓRICO QUE DEBERÍAMOS COMPENSAR CON FINANCIACIÓN EXTERNA. Normalmente siempre es algo más, para compensar posibles imprevistos.
- Analizar la disponibilidad o las condiciones que el banco te va a imponer para liberar las cantidades de dinero. certificaciones de la direccion facultativa, facturas,...
- Por supuesto, analizar las condiciones del crédito: tipos de interes, plazo, periodo de carencia, comisiones de apertura, estudio, amortizacion, subrogación, cancelación....

Saludos.
 
#15
Vorpal, ¿para cuando tu primera promoción? jejjeje, a ti no te pilla el toro ni de espaldas, tu puedes ser el mejor arquitecto para un promotor novel, que dominio.
 
#17
ezuu ha dicho:
Vorpal, ¿para cuando tu primera promoción? jejjeje, a ti no te pilla el toro ni de espaldas, tu puedes ser el mejor arquitecto para un promotor novel, que dominio.
Nadie se libra de que le pueda pillar el toro. Cuando más te crees que sabes mas te confías, y entonces el leñazo que te das puede ser mucho peor que el de un "novato".

La situacion del mercado inmobiliario ahora no ayuda a la profesionalización del promotor. Como se vende todo pues hala! to p'alante !!. ¡Y como además siempre se está comentando que los promotores tienen mucho margen de beneficio...!!! pues todo el mundo a hacerse promotor, aunque no tengan NPI.

Ningun promotor que se precie debería meterse en ninguna operación sin antes haberla estudiado concienzudamente, y haber hecho una previsión de tesorería. Eso me parece IMPRESCINDIBLE, una operacion bien estudiada y planificada tiene muchas ventajas:

- minimiza la aparición de errores.
- evita los descuidos y olvidos de última hora que te alargan el plazo de entrega.
- tienes una "hoja de ruta" de la operación en su conjunto: sabes donde estás en cada momento y os pasos que tienes que dar.
- te permiten comparar los resultados obtenidos con lo planificado y con operaciones anteriores, de esa forma puedes analizar tus errores (que siempre los hay, aunque este todo planificado cojonudamente).

Una planificación, aunque no te da la garantía de que todo salga bien, ayuda bastante. Sin una planificación, los buenos resultados se obtienen o por casualidad, por experiencia o por intuición (hay promotores con una sensibilidad especial por los negocios y aunque no planifiquen, no se equivocan nunca).

Saludos.
 
#18
Y todo o dicho acerca de la planificación de una operacion inmobiliaira de un promotor, es aplicable a la planificación de un proyecto por un arquitecto. :)

Saludos.
 
#19
Yo recomiendo, en las primeras promociones, ser promotor y constructor, e ir contratando los diferentes oficios, con la ayuda de la df que siempre estan dispuestos a hecharte una mano, ya que si "vives" la obra, sabes cuanto valen las cosas, si te están engañando, y ya de paso te evitas los parones en la ejecución, porque tu calculas las fechas, e incluso te puedes ganar unas pelillas comprando tu el material abundante, me explico, ladrillo, yeso, plaqueta, azulejos, que valen una pasta y si te quitas un intermediario te ahorras un pico gordo, eso si las piezas de fontaneria para el fontanero que yo no he visto gente mas indecisa que un comprador cuando llega al aseo.
 

gálibo

Gran experto
#20
Otra ventaja que tiene la financiación externa; además de la multiplicación de la capacidad operativa es que si por alguna razón vienen mal dadas, es menos malo contraer un pasivo que producir una descapitalización.

Saludos
 
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