Qué difícil es poner el primer ladrillo - Venta de vivienda habitual, hipoteca y Hacienda

Hola a todos.
Lo primero es comentaros que este foro es una luz que he encontrado al final del túnel y hacia ella me dirijo.

Os comento para ver si me podéis guiar un poco.

Hace unos 3 años compré una parcela con la ilusión de hacerme mi propia casa, parcela que por cierto continuo pagando.

Durante este tiempo, me puse en manos de un arquitecto, el cual me realizó el proyecto visado y con el mismo me fui al ayuntamiento para obtener la correspondiente licencia de obra, la cual se concedió hace unos meses.

Dada la situación como está, pensé, pues mientras se construye mi casa pongo mi vivienda habitual en venta y cuando se venda pues cancelo parte del préstamo hipotecario.

El tema es que se ha vendido mi vivienda habitual y estoy de alquiler, cuando todavía no he arrancado una miserable hierba del terreno.

La odisea viene cuando desde hace unos meses estoy entregando toda la info en el BBVA para tramitar el préstamo autopromotor, hablamos de un proyecto de ejecución de 109.000 €, presupuesto del constructor de 230.000, etc. Me llaman y me dicen que tengo concedido 200.000 € y para mí estupendo, ya que mi vivienda la vendí por 100.000, con lo cual, solicito los 200.000 al BBVA, pensando que yo aporto los 30.000 que faltan y el resto amortizo el préstamo.

Bueno, pues ayer me llaman y me dicen que no, que solo el 80% del proyecto visado.

Mi pregunta es para los entendidos en temas fiscales.

¿Puedo comenzar la obra con los 100.000 que tengo y solicitar los 130 que me faltan y acabar la obra?
Me diréis que sí, supongo, ¿pero que pasa con Hacienda?

He de invertir las ganancias obtenidas de la venta de mi vivienda en mi próxima vivienda habitual, ¿pero se ha de dedicar para amortizar préstamo hipotecario exclusivamente o con las facturas del constructor me sirve para que no me claven casi el 20% en los beneficios obtenidos?

No sé si me he explicado bien, pero vuestras respuestas serán de gran ayuda.

Os escribo desde Valencia, y mi intención hasta ayer mismo era comenzar la obra a principios de enero.

Por otra parte, ahora me toca con toda seguridad modificar el proyecto de ejecución, visarlo, de nuevo solicitar licencia, etc. (esto pasa por intentar ahorrar unos eurillos).

Gracias por contestar.
 
Lamento decirte y no sé si sabes que tienes dos años desde la venta del piso hasta la adquisición de la vivienda nueva con final de obra, la cual obviamente te pasas, deberás de pagar los bienes gananciales de la venta... Soy exautopromotor no experto en fiscalidades... Suerte.
 
Gracias por contestar.

En principio por el tiempo de dos años, estoy tranquilo, ya que mi piso lo vendí hace una semana.

Pero necesito saber si cara a Hacienda puedo invertir directamente los 100.000 para empezar a construir mientras gestiono el tema de incrementar el proyecto de ejecución y pido la financiación que me falta.
 
OK... Pensaba que la habías vendido la casa hace años...

A tu pregunta de Hacienda...
¿Cuánto vas a poner en la escritura de obra nueva?
 

emios

Bronce
No soy asesora fiscal, pero lo que pretende la ley, a mi entender, es que ese beneficio que has obtenido de la venta lo inviertas en la nueva vivienda, pudiendo desgravarlo en tu IRPF. Da igual si pides también un préstamo. Para justificar la inversión puedes presentar las facturas, efectivamente.
En cualquier caso, ¿los 100.000 € son el beneficio o el valor de la venta? ¿Realmente tienes beneficio? Se entiende por beneficio la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión.
En cuanto a lo de empezar a construir ya, sin el préstamo, no te lo aconsejo, pues parece que lo vas a necesitar. El banco no creo que te tase lo que hayas hecho hasta solicitar el préstamo y, además, puede oler tu necesidad cuando lo pidas y darte peores condiciones.
Mejor que vayas paso a paso... así evitarás sorpresas.
 

dardhal

Esmeralda
¿Puedo comenzar la obra con los 100.000 que tengo y solicitar los 130 que me faltan y acabar la obra?
Hola @Paco1972, respondo como autopromotor en curso, pero poco más, aunque tiendo a no hablar y espero no sentar cátedra en nada de lo que no sepa, pero ahí va.

No me hagas mucho caso, pero Hacienda sólo se metería de por medio en algunos casos:
- Que en la venta de la vivienda hayas tenido plusvalía real, no la "municipal" (vendiste por más euros de lo que compraste), y quieras estar eximido de tributar por la "ganancia patrimonial", acogiéndote a la "reinversión en vivienda habitual". Yo vendí este mismo año mi vivienda perdiéndole más de un 35%, así que no tengo nada que justificar ante nadie.
- Que en lugar de vender la vivienda hubieras tenido una "cuenta ahorro vivienda" o similar, con deducciones fiscales, y no hubieras gastado ese dinero en una vivienda, nueva o para construcción.

Así que, según lo entiendo yo, con tu dinero puedes hacer en tu caso lo que quieras, sin dar explicaciones ni justificar nada a nadie, salvo que le hayas ganado dinero como indico arriba. Ojo, no te olvides, que la plusvalía municipal (una ficción legal por la cual a efectos de impuesto la vivienda que has vendido devenga una cuantía que pagar al ayuntamiento) es independiente del valor de compra y venta, o si ganaste o perdiste. En mi caso, perdiéndole un 35% a la vivienda el ayuntamiento (de Madrid) me exige varios miles de euros, que, como soy así, me he negado a pagar. En pocos meses me llegará la notificación de embargo, bla, bla, bla, y tendremos que ir a juicio, que salvo sorpresa, tengo ganado, como cualquiera otro en mi misma situación.

He de invertir las ganancias obtenidas de la venta de mi vivienda en mi próxima vivienda habitual, ¿pero se ha de dedicar para amortizar préstamo hipotecario exclusivamente o con las facturas del constructor me sirve para que no me claven casi el 20% en los beneficios obtenidos?
Debes distinguir "ganancias" (vender más caro de lo que compraste) de cuánto te han pagado por la vivienda. Tanto si le has ganado como si le has perdido, tú con el dinero de la venta puedes hacer lo que te de la gana. Sólo estarías obligado, bajo riesgo de tener que reingresar las deducciones fiscales de que hubieras disfrutado, en caso de cuentas vivienda o, si vendiste con ganancia real, de declarar el incremento patrimonial en la declaración de la renta que rellenes en 2017.

Yo te diría que aclares cuáles son tus circunstancias, y con ello busques en Internet, para tener una primera idea de conceptos, legislación aplicable, etc. pero ojo que cada año cambia algo y la información de hace varios podría no ser aplicable aunque fuera correcta entonces.

Y entonces, cuando sepas vagamente de los términos que se usan, fechas concretas, etc. si tienes la mínima duda consultes con un asesor fiscal, que es de lo que se trata.
 

JacoboCGB

Platino
Que cualquier autopromotor diga si se cumplieron sus presupuestos.

Yo no empezaría a construir algo presupuestado en 230 si no tengo un 10-15% de dinero extra.

El escenario de obra paralizada y préstamo corriendo es el peor.
 
Buenos días.

Bueno, el viernes me fui a un asesor fiscal, el cual me indicó claramente que sí puedo aplicar las ganancias obtenidas de mi piso directamente al constructor, siempre que se realice dentro de los dos años de la fecha de la vivienda habitual (ojo, pueden ser dos años después o antes de la venta) con lo cual solvento la duda que tenía.

¿Cuánto vas a poner en la escritura de obra nueva?
Este tema es interesante, ya que el proyecto lo tengo por 109.000 € y el asesor fiscal me recomendó poner en la escritura de obra nueva el valor real de la construcción, es decir 230.000 €. Después de hablar con el asesor, llamé al arquitecto y realizará la consulta al notario para asegurarnos que todo está en línea. En cuanto tenga la contestación la expongo aquí.

Respecto a plusvalías, etc. por la venta, lo tengo claro, y se que me tocará pasar por caja. No tenía cuenta vivienda ni nada por el estilo, el piso lo compré en el año 1994.

Por otro lado, al tener el proyecto tan bajo respecto al PEM, creo con toda seguridad que tendré que aumentarlo, con los consiguientes gastos que ello acarrea y tiempo de espera (licencia de obra), ya que el banco, en este caso BBVA, no tiene problema en ofrecerme la financiación, pero me concede el 80% del proyecto visado, y en este caso, no me alcanzaría para finalizar la obra. Tengo el tema en marcha para subirlo a 180.000 €.
 
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