¿Qué documento da la casa por finalizada de cara a Hacienda?

Hola, esta pregunta no me la saben contestar exactamente en el teléfono de atención al ciudadano de hacienda y quería ver si alguno de vosotros me podéis sacar de dudas por propia experiencia.

El caso es que compramos una parcela urbana en noviembre de 2011 de la que tenemos una pequeña hipoteca, de la cual me he desgravado estos dos años. Ahora es cuando voy a contratar al arquitecto y comenzar la obra, que debe estar acabada antes de noviembre de 2015 para no tener que devolver todo lo desgravado y además para continuar beneficiandome de la desgravacion de la hipoteca.

y aquí viene mi duda,

¿qué es lo que hacienda me pide para certificar que efectivamente esta la casa terminada?

Por teléfono me dicen que la declaración de obra nueva....... Y yo le pregunto que si se refiere a la licencia de primera ocupación o a la certificación de final de obra del arquitecto, y me dice que no lo sabe.... Que se pueden valorar distintos documentos y no es uno en concreto, vamos que queda sujeto a que lo aprueben ellos dependiendo de lo que se presenté.

Me he quedado a cuadros....

alguno me puede ayudar con su experiencia o conocimiento de causa?

muchas gracias
 

antoni0

Platino
La declaración de obra nueva es la escritura de obra nueva, que normalmente se hace antes de empezar, al pedir la hipoteca.
El documento que da la casa por finalizada es el certificado final de obra que expide el arquitecto. Más propiamente dicho, el acta de recepción de la obra, que lleva incorporado el certificado FO.
Ley 38/99
Artículo 6 Recepción de la obra

1. La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes.

2. La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor, y en la misma se hará constar:
a) Las partes que intervienen.
b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma.
c) El coste final de la ejecución material de la obra.
d) La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su caso, éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se hará constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.
e) Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.

Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.

3. El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales.

En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción.

4. Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

5. El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior.

Artículo 7 Documentación de la obra ejecutada

Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.

Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.
 

vile

Platino
¿qué es lo que hacienda me pide para certificar que efectivamente esta la casa terminada?

muchas gracias
Hacienda sabrá que tu obra está finalizada cuando la tengas inscrita en el registro como vivienda a tu nombre. Para ello te requerirán una serie de documentación ... pero lo que realmente pondrá "hot" a hacienda será que no sólo hayas liquidado el AJD ( modelo 600 creo ?¿? ) sino que además te lo hayan revisado al alza y no te quede más remedio que "tragar" ... con todo eso se darán por satisfechos ...

Bueno si se han quedado con ganas puede que te revisen las deducciones y te pidan que justifiques documentalmente los gastos en la devolución de la renta ....
 

TOT

Novel
Lo que te pide hacienda es que la casa este terminada (certificado final de obra) y que puedas acreditar que eres propietario legal de ella (escritura de oba nueva terminada en la que deberás figurar como propietario).
 
Gracias por las respuestas, lo que no me queda muy claro es todo lo que habría que hacer para registrarla a mi nombre,

¿tengo qué tener la primera ocupación para poder figurar como propietario en el registro? O una vez tenga el CFO, pago el impuesto, voy a una notaria y listo?
 

TOT

Novel
En notaria se te hace escritura de obra nueva terminada con certificado final de obra y certificación energética de edificio terminado SI ya hiciste previamente la de obra nueva en construcción. Si no la hiciste además tienes que entregar licencia de obra, cerificado de superficies del arquitecto, etc.
Al caso, si no tienes licencia de primera ocupación se hace constar en la escritura que está pendiente y entonces cuando llega la escritura al registro de la propiedad su registro queda parado hasta que tengas la licencia de primera ocupación, así que no tener licencia de primera ocupación no impide que escritures y constes legalmente como propietario de aquello en lo que te desgravaste el dinero.
No se si depende de la comunidad autónoma te pedirán libro del edificio. Haz el favor de pasarte por una notaría a preguntar y por hacienda que el tema pudo haber cambiado.

La historia está en que uno puede ser promotor de una obra de la que no es propietario, y así hacienda controla que la obra que haces es para ti y no para otro.
 
Cobreti09 ha dicho:
Que se pueden valorar distintos documentos y no es uno en concreto, vamos que queda sujeto a que lo aprueben ellos dependiendo de lo que se presenté.
La persona que te ha contestado te ha dicho la pura realidad, lo único que no te ha dicho es que Hacienda te va a considerar uno u otro, dándote siempre el beneficio a ti, así que no te preocupes en exceso por esa cuestión, para tí el documento que justifica es el CFO, pero empiezas a ir apurado de tiempo como no te salgan las cosas bien.

Te podemos poner ejemplos donde el considerar la obra terminada con el CFO puede ser perjudicial.
 
Para mi el documento clave es el Certficado Final de Obra. Los demás documentos no dicen nada respecto de la finalización de obra, sino su aceptación, inscripción, licencias de diversos tipos.
En base a la declaración de obra nueva que se ha de hacer para darla de alta en el catastro es la fecha del Certificado final de obra la que consta a todos los efectos.
 
Muchas gracias a todos, me quedo más tranquilo al no depender del ayuntamiento, voy justito de tiempo y aquí el tema del PGOU esta paralizado por sentencia judicial y ahora se rigen por las normas urbanísticas de 1987, y aunque no debería afectarme no me fio un pelo, aquí va todo muy lento en chiclana de la frontera.

A ver cuando tengamos el proyecto cuanto tardan en darnos la licencia, mi intención es empezar a construir este año pero me da a mi que no se va a poner un ladrillo hasta 2014 .....

el viernes tenemos la primera reunión con el arquitecto, estaré por aquí ya que veo que hay gente muy cualificada y post muy interesantes, intentare poner mi granito de arena con nuestra experiencia.

un saludo y gracias.
 

W_ol_F

Novel
Yo tengo una duda. Si el documento donde dice que la obra está acabada es el CFO, y al solicitar la LPO el arquitecto municipal emite informe desfavorable teniendo que realizar algunos cambios que afectan a la construcción o instalaciones, y esos cambios se alargan en el tiempo unos meses hasta que en la siguiente visita están subsanados..., cuando está acabada la construcción??. Cuando lo diga tu arquitecto (que le interesa cobrar cuanto antes y muchas veces da CFO, por ejemplo sin la colocación de las puertas interiores), o cuando has obtenido LPO, está registrado y pasado por notario que da fe que se ha obtenido LPO??

Para mi creo que seria más relevante la fecha de la escritura de obra nueva terminada. Es cuando realmente se acaba todo. Creo.


Otra pregunta:
Las facturas de las obras o instalaciones para obtener una LPO que anteriormente ha sido denegada puede ir al 10% o como ya hay CFO, la construcción está acabada y debería ir al 21%?
 

Xanito

Titanio
Para la inspectora de Hacienda que me inspeccionó, las obras acaban con el CFO.

Ojo, que toda factura posterior no la consideran como "de la obra" y por tanto desgravable.
 

J&L

Esmeralda
Muchas gracias a todos, me quedo más tranquilo al no depender del ayuntamiento...
Cobreti09, ya acabo de pasar por el proceso de construir una vivienda en Chiclana y algunas cosas te puedo decir sobre lo que hay. Si te place, me das un nº de tfno. por el privado y hablamos. En principio, que se vayan a aplicar unas normas sustantivas (les llaman) para poder hacer algo hasta que se apruebe el nuevo PGOU (que está por hacer), en poco va a afectar a parcelas que no sean urbanas; las urbanizables o en "amarillo" que decían antes aquí, ni se tienen ya en cuenta.

El PGOU que había aprobado el ayuntamiento, no es que esté paralizado, es que fue anulado definitivamente por el TSJA en 2011, mi licencia de obras se concedió en el tiempo que media entre la sentencia dictada y la comunicación oficial de la misma al ayuntamiento.
 
Gracias por tu interés, en nuestro caso la parcela es urbana 100%, en los gallos, pero claro las normas sustantivas en mi caso acoge no lo que estaba en el PGOU, si no lo que decían las normas anteriores a este que fue anulado, por eso me han fastidiado el plan, ya que cuando compré la parcela podía construir hasta 150 m2 y ahora solo 94 m2.
 

antoni0

Platino
El Registro de la Propiedad no es obligatorio. Es realmente un Registro de cargas hipotecarias (y otras), que admite la inscripción de la propiedad sin cargas.
De hecho el Reglamento que lo regula se llama Reglamento hipotecario.
 

davidn

Diamante
No te quepa duda, el CFO.

En el CFO hay un apartado que dice algo así como "...certifican que en fecha xx/xx/xxx se dieon por finalizadas las obras...".

Esa es la fecha que vale, ni la de firma ni la de visado. Además a partir de esa fecha es cuando te empezarán a cobrar los impuestos.
 

Isasi

Platino
pero es mas que recomendable.
El primero que llega a registrar se adjudica la propiedad. (Me recuerda casos de estafas en que han vendido la fina a mas de uno, o intentos de adquisición de propiedades por usucapión)
+1
 
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