¿Qué documento da la casa por finalizada de cara a Hacienda?

W_ol_F

Novel
Es que hay constructores, y arquitectos, que son la repera :p:D
???
No entiendo por que dices eso. Soy autopromotor por administracion.

Ni estoy renovando ni reparando, estoy CONSTRUYENDO. Aun esta registrada como obra nueva en construccion


(Con el movil me da pereza escribir mas, volvere el sabado)
 
Wolf estoy en tu mismo caso con un par de facturas pero la verdad es que este apartado no lo entiendo bien porque me parece lógico que haya algún oficio que te pase la factura después de obtener CFO o LPO. Es más, que pasa con el 10 % que se suele dejar en garantía al constructor, cuando te lo factura será al 21%. Estos temas de legislación son....
 

paules

Diamante
???
No entiendo por que dices eso. Soy autopromotor por administracion.

Ni estoy renovando ni reparando, estoy CONSTRUYENDO. Aun esta registrada como obra nueva en construccion


(Con el movil me da pereza escribir mas, volvere el sabado)
Cuando una vivienda nueva o la rehabilitación de un edificio de viviendas está terminada, cualquier ejecución de obra que se realice posteriormente en ellas debe ir grabada con el 21% de IVA. Se exceptúan de ese grabámen, aplicándoselo el tipo reducido del 10%, las ejecuciones de obra de renovación o reparación realizadas en viviendas nuevas o rehabilitadas posteriores, al menos, a dos años a la fecha de terminación de las obras de vivienda nueva o rehabilitación. Es decir, debe transcurrir mas de dos años desde el CFO para poder aplicar el tipo reduscido.

En consecuencia, si la factura ha sido emitida, como indicas, después de la emisión del CFO de la vivienda sin que haya transcurrido un plazo superior a dos años, a la base imponible de esa factura debe repercutírsele el 21% de IVA.

Se supone que quien te haya emitido la factura al 10%, después del CFO, debe ser consciente de que si tu metes esa factura en el mismo paquete que las emitidas antes de CFO para justificar gastos y Hacienda te la detecta, la caída de pelo puede ser glamorosa. Y al arquitecto, si el CFO tiene algún valor a efectos de justicación de las facturas de la inversión, también.

Por eso, que me parece una irresponsabilidad, decía que el uno y el otro son la repera ;)

Tú, siendo autopromotor, solo puedes ser un santo :)
 
Acabo de leer lo siguiente en un foro de fiscalidad:

Acabo de obtener el Certificado final de obra de mi vivienda de la que soy autopromotor. Quedan pendientes de pasarme facturas de fontanero y electricista, mi pregunta: me pueden seguir aplicando el IVA reducido aunque las facturas tengan fecha posterior al certificado final de obra?? estas facturas corresponden a trabajos que ya estaban finalizados anteriormente a la emision del final de obra.
Gracias

Respuesta


Hola. Sí, porque el IVA vigente es el del momento del devengo, y éste es en el momento de realización de los trabajos.

Saludos.
 
Es que hay constructores, y arquitectos, que son la repera :p:D
Malvaaadooooo, je je je

¿ Has necesitado reparar la vivienda, o renovarla, antes de tener la LPO ? :giggle::whistle::whistle:
En autopromoción diría que el 99% tienen que hacer cosas antes de la LPO y después del CFO (ahora tardan algo menos)
y te diría que un porcentaje importante, este no me atrevo a decir, tienen que seguir haciendo después de la LPO.

Pero claro mi lectura es distinta y creo que conocida por todos Paules ;).

1.- Quiero el CFO.
2.- La vivienda no esta terminada. (así mirando desde detrás de las gafapasta ;))
3.- Es que luego la LPO tarda mucho y/o el banco me tiene retenido el X% de la hipoteca. (normalmente con cara de cordero degollado ;))
4.- ...... a partir de aquí que cada cuál cuente su historia.

¿Que crees que hace el 99% de los técnicos? Pues lo normal si queda un poquillo ir adelantando trámites, eso si, ese adelanto conozco a quien le ha costado ir al juzgado.

Es mucho más divertido amigo Paules ir a tasar un asunto con el CFO y estar en estructura la vivienda :LOL:
 

paules

Diamante
Acabo de leer lo siguiente en un foro de fiscalidad:

Acabo de obtener el Certificado final de obra de mi vivienda de la que soy autopromotor. Quedan pendientes de pasarme facturas de fontanero y electricista, mi pregunta: me pueden seguir aplicando el IVA reducido aunque las facturas tengan fecha posterior al certificado final de obra?? estas facturas corresponden a trabajos que ya estaban finalizados anteriormente a la emision del final de obra.
Gracias

Respuesta


Hola. Sí, porque el IVA vigente es el del momento del devengo, y éste es en el momento de realización de los trabajos.

Saludos.
Entiendo que la respuesta no está bien explicada. El IVA devenga con la entrega final del bien al adquiriente o la puesta a su disposición, no en el momento de la realización de los trabajos.

En los suspuestos de la ejecución de viviendas que se pacten entregas a cuenta, deberá emitirse tantas facturas por dicho concepto como entregas se realicen repercutiendo el IVA respectivo (10%). Si la factura final descriptiva del bien entregado se realiza antes del CFO, la base imponible resultante una vez deducidas las entregas a cuenta se gravará al mismo tipo reducido. No así cuando la fecha de emisión es posterior al CFO, el IVA a repercutir a la base imponible pendiente de pago debe ser el tipo general.

Lo adecuado sería que el constructor, el fontanero y el electricista emitieran sus facturas finales, ahora sí, con descripción del bien entregado al promotor, antes de la entrega del CFO.

Es mucho más divertido amigo Paules ir a tasar un asunto con el CFO y estar en estructura la vivienda :LOL:
Donde dije repera, en referencia a los arquitectos, debí decir............bueno, me lo callo :p:D
 

W_ol_F

Novel
Por eso, que me parece una irresponsabilidad, decía que el uno y el otro son la repera ;)

Tú, siendo autopromotor, solo puedes ser un santo :)
Mi relacion con el constructor acabo en el momento que puso la teja y finalizo lo encargado en contrato, ya que a partir de ahi tambien soy autoconstructor. Y tenia entendido que la relacion con el arquitecto acaba cuando entrega el CFO. Que responsabilidad tienen en este caso? Solo la tengo yo.


Cuando una vivienda nueva o la rehabilitación de un edificio de viviendas está terminada, cualquier ejecución de obra que se realice posteriormente en ellas debe ir grabada con el 21% de IVA. Se exceptúan de ese grabámen, aplicándoselo el tipo reducido del 10%, las ejecuciones de obra de renovación o reparación realizadas en viviendas nuevas o rehabilitadas posteriores, al menos, a dos años a la fecha de terminación de las obras de vivienda nueva o rehabilitación. Es decir, debe transcurrir mas de dos años desde el CFO para poder aplicar el tipo reduscido.
Estoy de acuerdo en todo lo que dices excepto en el concepto que tu tienes de cuándo esta finalizada la obra. Y ese es el debate que tenemos aqui desde el principio. Por lo que te leo, para ti una obra nueva esta finalizada unica y exclusivamente con el CFO. Para mi no como he demostrado al exponer esas consultas vinculantes. Mi obra aun está en construccion por lo que puedo aplicarme el iva reducido en las facturas de los trabajos que me obligan a realizar o modificar para poder obtener la LPO.

PD. Gracias por los datos aportados en el tema de renovacion o reparacion pasados 2 años, no lo sabia.
Saludos
 

paules

Diamante
Mi relacion con el constructor acabo en el momento que puso la teja y finalizo lo encargado en contrato, ya que a partir de ahi tambien soy autoconstructor. Y tenia entendido que la relacion con el arquitecto acaba cuando entrega el CFO. Que responsabilidad tienen en este caso? Solo la tengo yo.

Arquitectos tendrás que te contesten con mejor criterio ;)

Mi opinión es que la relación con tu arquitecto termina con el cumplimiento del contrato, si el mismo contempla cumplimentar el CFO de la totalidad de la vivienda deberá hacerlo a pesar de que, desentendiéndose del control de todo lo que queda por ejecutar, podría acarrearle graves consecuencias, si por el contrario la certificación es parcial, el problema será exclusívamente tuyo. El CFO implica que a todos los efectos la obra está acabada.

Estoy de acuerdo en todo lo que dices excepto en el concepto que tu tienes de cuándo esta finalizada la obra. Y ese es el debate que tenemos aqui desde el principio. Por lo que te leo, para ti una obra nueva esta finalizada unica y exclusivamente con el CFO. Para mi no como he demostrado al exponer esas consultas vinculantes. Mi obra aun está en construccion por lo que puedo aplicarme el iva reducido en las facturas de los trabajos que me obligan a realizar o modificar para poder obtener la LPO.

PD. Gracias por los datos aportados en el tema de renovacion o reparacion pasados 2 años, no lo sabia.
Saludos
El caso es que compramos una parcela urbana en noviembre de 2011 de la que tenemos una pequeña hipoteca, de la cual me he desgravado estos dos años. Ahora es cuando voy a contratar al arquitecto y comenzar la obra, que debe estar acabada antes de noviembre de 2015 para no tener que devolver todo lo desgravado y además para continuar beneficiandome de la desgravacion de la hipoteca.
Pues has leído mal, ante la duda de cobreti09 y contrariamente a otras opiniones, era partidario de votar a favor de la inscripción en el registro de la propìedad obviando, es cierto, que con las escrituras es suficiente cuando el interesado no quiere inscribir la propiedad. Expresaba mi opinión sobre la duda planteada, el tema del IVA ha venido por añadidura.

El asunto de si es o no correcta la aplicación del IVA en las facturas emitidas por los agentes intervinientes en la obra lo dirá Hacienda cuando, frente a una posible liquidación complementaria, vayas a presentar esas facturas como justificante de que el valor declarado es el real y no el estimado por Hacienda. Pero si ellos dice amén, yo también.

Cuidado, cuidado que no es sólo eso.
Octopussy, ¿ te refieres al requisito de que los materiales aportados no pueden exceder del 40% de la base imponible ?, pues si es eso, ya está dicho :)
 
...era partidario de votar a favor de la inscripción en el registro de la propìedad obviando, es cierto, que con las escrituras es suficiente cuando el interesado no quiere inscribir la propiedad.
En este caso creo que existe hipoteca según he podido leer pero si no la hubiéra, en España ni la escritura pública ni el registro son obligatorios. Lo único obligatorio de cara a Hacienda es el pago de impuestos: IVA, ITP, AJD, etc. y la inscripción en el Catastro. De ahí debería poderse deducir cuando una obra se ha terminado o no.

De hecho, la fecha de costrucción que figure en una certificación catastral es la que consta, deberá coincidir con la del CFO y se presume válida en ausencia de datos del Registro de la Propiedad.

Un saludo.
 
Buffffff, ahora que estaba convencido de que con el CFO era suficiente .....

Entonces, en que momento se obtiene la declaración de obra nueva? Con la LPO?
 

W_ol_F

Novel
Buffffff, ahora que estaba convencido de que con el CFO era suficiente .....

Entonces, en que momento se obtiene la declaración de obra nueva? Con la LPO?
Como habrás podido leer yo estoy en un caso diferente al tuyo, pero por lo que he averiguado con consultas, opcinones, etc, en Hacienda pueden admitir como prueba varios documentos. (Es una interpretación mía).

- En principio (según consultas vinculantes que he expuesto) toman como finalizacion de las obras la Declaracion de obra nueva terminada.
- Exceptosi acreditas con documento válido que las has terminado antes. En tu caso con el CFO sería suficiente ya que lo han validado en otras ocasiones.
- También aceptan la LPO como documento válido ya que pueden considerar que sin la LPO no se puede usar como vivienda.
- Según la consulta Nº2 que puse anteriormente, sin CFO, sin LPO y habiendo registrado la propiedad 8 años despues, presenta como documento de prueba un informe expedido por el Alcalde-Presidente del Ayuntamiento (No dice si lo aceptan o no).
- Otros hablan o preguntan sobre el Acta de recepcion de la obra donde está incluido el CFO (dentro de los 30 días siguientes), pero de eso no he leido nada.

En mi opinion te vale con el CFO. Pero ten en cuenta que a partir de esa fecha tienes 12 meses para habitar la vivienda cumpliendo con todos los trámites, te dará tiempo?.
Si en la primera visita no pasas la inspeccion para la obtencion de la LPO, los cambios que tengas que hacer supongo que ya no esten incluidos como construccion, por lo que no los podrás desgravar.


Un saludo
 
W_ol_F ha dicho:
en Hacienda pueden admitir como prueba varios documentos.
Así es, siempre que se use con cierta lógica, existe una cierta tendencia a pensar que la AEAT (para mi la bicha) va a cogerte, en determinados casos no es cierto, pero lo que no admitiría hacienda, por ejemplo, es un CFO de esos que pretenden cumplir los plazos de desgravación y luego un monton de facturas posteriores al IVA reducido, eso suena mal y hacienda te diría "debes elegir, porque NO CUELA".

Cualquiera que haga estas cosas de modo normal, no suele tener ningún tipo de problema al menos esa es mi experiencia.
 

W_ol_F

Novel
[...]pero lo que no admitiría hacienda, por ejemplo, es un CFO de esos que pretenden cumplir los plazos de desgravación y luego un monton de facturas posteriores al IVA reducido, eso suena mal y hacienda te diría "debes elegir, porque NO CUELA".
A eso quería referirme cuando en el anterior mensaje puse

En mi opinion te vale con el CFO. Pero ten en cuenta que a partir de esa fecha tienes 12 meses para habitar la vivienda cumpliendo con todos los trámites, te dará tiempo?.
Si en la primera visita no pasas la inspeccion para la obtencion de la LPO, los cambios que tengas que hacer supongo que ya no esten incluidos como construccion, por lo que no los podrás desgravar.
Si cobreti09 presenta el CFO como terminacion de las obras, es evidente que todos los tramites posteriores van en relacion con esa fecha:

- Facturas posteriores no desgravan
- Todas las facturas posteriores al tipo general 21%
- Imagino (ni idea) que si tiene hipoteca, el banco no se las acepte como parte de la construccion.
- El plazo de 12 meses contaría a partir de esa fecha, ya no puede elegir otra, por ejemplo que le den la LPO 6 meses después (o si no pasa las primeras inspecciones, retrasos, requerimientos, modificaciones, etc, se vaya a los 13 meses y se encuentre fuera de plazo).
 
No entiendo esto ultimo que dices de los 12 meses, yo cuando me informé en hacienda me dijeron simplemente que tenía 4 años para terminar la casa,

- que durante esos 4 años me podía desgravar de todos los gastos de la construccion (arquitecto, licencia, obras)
- que al tener ya hipoteca por compra del terreno también desgrava durante los 4 años y también después en los sucesivos años que dure la hipoteca.

No me dijeron nada de que al finalizar las obras tuviese un plazo de 12 meses para habitarla..... se supone que al finalizar ya es habitable no?
 

Kin

Esmeralda
Hola cobreti09.
Lo que yo tengo entendido es que para desgravar debe ser vivienda habitual. Y esto se concreta en que tienes un plazo máximo de 12 meses, desde que compras o construyes, para habitar la vivienda. Y debes vivir en ella al menos tres años.
 

W_ol_F

Novel
Como te esta diciendo Kin, te estás desgravando por vivienda habitual.
Para que tu vivienda sea considerada por Hacienda como vivienda habitual (dejando aparte los 4 años para finalizar las obras), ésta tiene que cumplir los siguientes requisitos:


  1. Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
    No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio , separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas
  2. Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
    No obstante, se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter de habitual, cuando, se produzcan las circunstancias establecidas en el Reglamento del Impuesto
  3. Conceptos que se asimilan a la vivienda habitual, a efectos de la deducción:
    • Los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda.
    • Las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con ésta, con el máximo de dos.

En caso de existir pluralidad de viviendas, se entenderá como “habitual” aquélla en la que el contribuyente resida durante más de 183 días al año.

"Esta es una de las dudas más repetidas. ¿Cómo puedo demostrarle a Hacienda que efectivamente vivía en la casa? Lo más fácil es mediante el padrón. Si bien domicilio fiscal y padrón no tienen por qué coincidir este es el primer medio que la Agencia Tributaria utiliza para comprobar si una persona residía o no en la vivienda antes de los mencionados doce meses o durante los tres años estipulados por ley.
El uso del padrón obedece a que en teoría, todas las personas deben empadronarse en el lugar en el que residen más tiempo al año, siempre que se trate de desplazamientos temporales.
Otras herramientas que pueden utilizarse para demostrar la residencia efectiva en la vivienda son los recibos del hogar como agua, luz, gas… así como otra correspondencia que hayamos recibido. El problema es que Hacienda no siempre acepta esta documentación alternativa, por lo que empadronarse sigue siendo la mejor solución."

Vigila los plazos
 
Ok ok, entiendo que tengo esos 4 años para construirla (en mi caso noviembre 2015), pero luego además tengo un año adicional para residir en ella.

digamos que durante ese año se podría montar la cocina y muebles.....


gracias
 
Arriba