¿Quién tiene que hacer el libro del edificio?

pinche

Oro
Quizá sea una tontería, pero del último edificio de viviendas que hemos construido, la DO un "profesional de reconocido prestigio" :cool: ha dicho que su büro no hace ese documento y lo esta redactando el promotor :confused::confused::confused: con la ayuda del pinche de la contrata ¿eso es así? ¿está escrito en algún lado?.
gracias por sus ayudas...;)

Me refiero al Libro de Mantenimiento del Edificio.
 

soloarquitectura

Administrador
Miembro del equipo
El "Libro del Edificio" lo suele redactar el propio promotor.
A veces lo encargan elaborar a algún técnico, pero como no es demasiado complicado los promotores tampoco tienen mucho problema en hacerlo ellos mismos.
Date cuenta que lo más importante de dicho Libro es el proyecto debidamente actualizado, que debe suministrarlo el director de obra.

Según la LOE:

Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada.
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director
de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación,
así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

Editado por el administrador:
Puntualizo: hablo en general.
Como apuntan más adelante, depende de la comunidad autónoma.
 

pinche

Oro
Muchas gracias por la aclaración Jefe...,
pero pienso que quién entiende de mantenimientos son los profesionales, no el promotor que no tiene por qué serlo (de la construcción por supuesto). ¿Es por casualidad ese conjunto de documentación el célebre Libro?
 
Dado el estado de las autonosuyas, la respuesta que te den sólo será válida si conoce la normativa de tu comunidad, existen comunidades donde hay un Decreto que obliga a que lo redacte el arquitecto :eek: :eek:, cosa que no tiene porque ser mala si se cobra, claro :p

En cuanto a las instrucciones de uso y mantenimiento (que NO es el libro del edificio) forma parte del proyecto y hasta aquí puedo leer :p
 
En Galicia la normativa de vivienda recoge que será el arquitecto el que redacte el libro del edificio, cuestión que me alegra porque así no queda más remedio que encargarlo (aunque hay quien piensa que no debe cobrársele...)
 

D.E.O.

Bronce
Debería ser tan facil como que, el Libro del Edificio lo redactará quien el promotor se lo contrate, la D.F. a uno de los de la D. F., un técnico ajeno a la D.F.; este técnico debería reclamar y recibir la documentación que a cada agente le corresponde entregar, tanto del director de obra como del director de la ejecución y por supuesto del constructor.

Lamentablemente la práctica erronea, pero habitual, de que lo redacta el promotor con la chica de ventas o el arquitecto en su estudio con los documentos de los que dispone, supone que el promotor no lo reconozca como encargo independiente y facturable; a todos los agentes nos interesaría la existencia de un buen Libro del Edificio, nos evitaría muchas reclamaciones claramente achacables a falta de mantenimiento.
 
Para eso sólo te hacen falta unas buenas instrucciones de uso y mantenimiento y dejar claro que dichas instrucciones, como marca la norma, se incorporan al libro del edificio.

El resto del libro practicamente es documentación administrativa, licencia, agentes, certificados, seguros, etc .....

Por mas que pienso no consigo hacerme a la idea de ¿qué es lo que hay que redactar tanto en un libro del edificio?

Buenos marcadores? Caso de documento PDF
Un indice?

La verdad aquí siempre lo hace, de momento el promotor y no debe ser nada difícil.
 

etc

Novel
Pues a mi siempre me cae el mochuelo y va incluido en el lote (honorarios) Con la que está cayendo quien se atreve a decir que te lo cobro aparte.?
 
...ya puestos espero que no incluyas el topográfico, el geotécnico, el oct, ... porque o presentas unos honorarios bien altos o no tengo claro que ganes dinero.
Ya en serio, cada uno de los trabajos que realizamos entiendo que debe facturarse de forma independiente o al final cobramos por un proyecto pero lo que hacemos es otra cosa muy distinta y eso va en perjuicio del trabajo "incluido"
 

pinche

Oro
Debería ser tan facil como que, el Libro del Edificio lo redactará quien el promotor se lo contrate, la D.F. a uno de los de la D. F., un técnico ajeno a la D.F.; este técnico debería reclamar y recibir la documentación que a cada agente le corresponde entregar, tanto del director de obra como del director de la ejecución y por supuesto del constructor.

Lamentablemente la práctica erronea, pero habitual, de que lo redacta el promotor con la chica de ventas o el arquitecto en su estudio con los documentos de los que dispone, supone que el promotor no lo reconozca como encargo independiente y facturable; a todos los agentes nos interesaría la existencia de un buen Libro del Edificio, nos evitaría muchas reclamaciones claramente achacables a falta de mantenimiento.

Estoy completamente de acuerdo contigo... la documentación la tiene "el profesional de reconocido prestigio" (pero en este caso su prestigio es tan alto que no hace esas "memeces" ni aún pagándoselas aparte).
La chica de ventas encargada por el promotor para hacer ese documento, que además va a la notaría para la división horizontal, no sabe si el pavimento es cerámico, gres, gres porcelánico o extrucionado (o como se escriba), y por supuesto el revestido no distingue si es enfoscado, monocapa...
¿cómo va a saber de qué manera hay que mantenerlo? ¿y con que periodicidad hay que realizar las revisiones?...
 
No te equivoques pinche, confundes el libro del edificio con las instrucciones de uso y mantenimiento.

El arquitecto tiene que hacer las instrucciones de uso y mantenimiento, sea un mindundi o un arquitecto de reconocido prestigio y así hay que exigírselo.
 

pinche

Oro
¡UF! pues sí que va a quedar bonito, fiable y presentable el Libro del edificio y mantenimiento que se va a presentar al notario ... :(
lo único cierto es que los curritos y la chica de ventas lo han hecho con todo cariño. :(
 
No te equivoques pinche, confundes el libro del edificio con las instrucciones de uso y mantenimiento.

El arquitecto tiene que hacer las instrucciones de uso y mantenimiento, sea un mindundi o un arquitecto de reconocido prestigio y así hay que exigírselo.

Vas a tener que escribir en mayúsculas, porque llevo tres días viendo repetida una y otra vez tu explicación y algunos no se dan por enterados.
 

pinche

Oro
debo suponer que te refieres a los "profesionales de reconocido prestigio"
Amigo pulpo, a mi no me lo escribas en mayúsculos, que aunque tenga que consultar el diccionario la mayoría de veces... esta vez te he entendido perfectamente. MUCHAS GRACIAS (aquí si van las mayúsculas ;)).
 
ja ja ja, bueno de vez en cuando tenemos un post donde mostramos la paciencia que hay que tener.

No se si probar :D :D

EL LIBRO DEL EDIFICIO NO SON LAS INSTRUCCIONES DE USO Y MANTENIMIENTO.

LAS INSTRUCCIONES DE USO Y MANTENIMIENTO FORMAN PARTE DEL PROYECTO. (increible pero es así, yo las entiendo mejor al final, por los cambios posibles)

Por tanto el proyectista es el que ha de tener en cuenta dicha circunstancia a la hora de presupuestar o, si van a ser redactadas por empresa externa, especificarlo en contrato, ya que pasaría a ser un "documento parcial" del proyecto

Mientras no este especificado en contrario se entiende que es obligación de la persona a la que se ha encargado el proyecto.

El libro del edificio lo redacta el promotor (o a quien se lo encargue) salvo en algunas comunidades donde ya se ha legislado que lo tiene que redactar el arquitecto, como de costumbre mas inclusives sin mas eurillos.

EDITO: Es respuesta a Madridmemata, pinche acabo de ver que ya lo viste claro, el de "reconocido prestigio" por lo que veo no, o lo tiene en contrato, claro.
 

D.E.O.

Bronce
Y yo me pregunto, ¿donde se dice que es el arquitecto entregará las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado??, yo en 8.1. de la Parte I del CTE no lo veo, te agradecería Octopusy me digas en que punto lo dice, quizas no lo vi; lo que si veo en 8.2. "Uso y conservación del edificio" que se debe encargar a tecnico competente un "PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO", en mi opinión para redactar este Plan se deberán utilizar las instrucciones de uso y de mantenimiento del proyecto, así como la documentación de control de la ejecución y todo ello formará parte del LIBRO DEL EDIFICIO.

Por lo anterior creo que estamos cometiendo el error de no darle la entidad que merece el documento, igual que pasa con los Estudios de Seguridad y podra suceder con los Estudios de Gestión de Residuos, mas trabajo por el mismo precio. ¿No es una lastima??
 
Veo que no lo escribí bien claro amigo D.E.O.

FORMAN PARTE DEL PROYECTO

:p :p :p

Tu estas buscando en el artículo 8, cuando debes buscar en el artículo 6. ;) ;)

CTE PARTE I ARTICULO 6 Condiciones del proyecto" ha dicho:
En particular, y con relación al CTE, el proyecto definirá las obras proyectadas con el detalle adecuado a sus características, de modo que pueda comprobarse que las soluciones propuestas cumplen las exigencias básicas de este CTE y demás normativa aplicable. Esta definición incluirá, al menos, la siguiente información:

..........
..........
..........

d) las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado, de conformidad con lo previsto en el CTE y demás normativa que sea de aplicación.

Que conste que ya puse que me parece increible que algún colegio te exija ese documento en el proyecto para la licencia de obras, ya que entiendo que forme parte del proyecto final de obra, puesto que se habla de las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado.

Por tanto mientras no se contrate nada diferente es parte del proyecto.
 

D.E.O.

Bronce
Creo que se mezclan cosas, amigo Octopussy, si hablamos del Libro del Edificio no me equivoco si acudo al artículo 8 que es donde la Parte I del CTE "Documentación de la obra ejecutada", si tú te vas al artículo 6 será por que te interesa ver que el Proyecto tiene que incluir las "instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado", pero eso no implica que El Libro del Edificio se limite a esas "instrucciones..." y que el promotor no pueda encargar un Plan de Mantenimiento o un Libro del Edificio.

Por tanto, insisto podemos o estamos cometiendo el error de justificar el cumplimiento de las exigencias jurídicas de la Parte I relativas al uso y mantenimiento, mediante unas "instrucciones de uso y mantenimiento de proyecto" (en ocasiones las de siempre) y no llegar hasta donde el redactor de la norma pretendía.

La experiencia indica amigo Octopussy que la "absorción" de Estudios por el Proyecto Ejecutivo, salvo honrosas excepciones, impide desarrollar campos tan importantes como la gestion de riesgos en fase de proyecto o la gestión de residuos , como no se cobran tampoco se puede uno esmerar mucho.

El Libro del Edificio debe ser un documento importante y de gran trascendencia, que el promotor debe valorar como tal y no como algo que me hace el arquitecto y algunas veces me lo pide el notario y se lo entrego a la comunidad.
 
Yo no he dicho

Que el libro del edificio se limite a las instrucciones de uso y mantenimiento, es mas, es que NO SE PUEDE LIMITAR A ESO, por ley.

Que no sea un documento importante.

Que el promotor no pueda encargar la ampliación del documento.

Yo he respondido a nuestro amigo pinche de contrata, recordándole que las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado son OBLIGACION del proyectista y/o en su defecto del Director de Obra (si hace modificaciones en obra).

Evidentemente el documento debe hacerse correctamente, a mi no me vale la excusa de que "no se cobra", perdona, si se cobra, va incluido en tus honorarios que debiste ajustar al trabajo correctamente realizado. Si sabes que tienes que hacer un estudio de gestión de residuos, debes saber que tiempo tardas en hacerlo bien (hasta donde se pueda, porque al ser un campo nuevo existen aún pocos datos reales para evaluar realmente el residuo en la construcción).

Si tienes unas instrucciones de uso y mantenimiento, existen programas que te ayudan a hacerlo, con un grado bastante mas que aceptable, eso si, eligiendo las opciones adecuadas, tiene gracia ver unas instrucciones de uso y mantenimiento que hablan de elementos que NO EXISTEN en la obra. En todo caso no niego, que son relativamente genéricas como no pueden ser de otro modo y en Andalucía aún mas.
 
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